房地產保險發展滯后原因分析

摘要：房地產保險是以房地產業中的各類財產、責任、信用和人身為保險標的的各類保險業務的總稱，是整個社會保險中的構成部分，對推動房地產業發展，保證房地產開發、經營、管理、維修等全過程的順利進行具有重要作用。但是在中國的保險市場上，房地產保險并沒有受到消費者的“熱情接待”，目前反而瀕臨退市邊緣。本文著重分析了導致房地產保險發展滯后的原因。

關鍵詞：房地產；保險；房地產保險

一、房地產保險的含義及險種

房地產保險是以房地產業中的各類財產、責任、信用和人身為保險標的的各類保險業務的總稱，是整個社會保險中的構成部分。主要有建筑工程保險、房屋保險、個人住房按揭保險、房地產財產保險、房地產責任保險和房地產人身保險等險種。

二、導致房地產保險發展滯后的原因

房地產業的特點集中表現為房產商品價值高，開發建設投資大、生產周期長、資金周轉慢，房地產保險的加入將有效地轉嫁房地產業中的許多風險，對推動房地產業發展，保證房地產開發、經營、管理、維修等全過程的順利進行具有重要作用。

房地產業與保險業是中國新經濟體系中兩個同樣有著巨大發展潛力的產業。平安、新華等保險公司早已通過各種方式進入房地產領域，中國人壽也于2007年7月聯姻海外地產基金。從國際經驗來看，這兩個領域在發展過程中有著諸多可以相互配合、相互推進的因素，尤其是兩者最直接的聯系紐帶房地產保險在許多國家都占有絕對重要的地位。但是近幾年來中國的房地產保險卻在市場上受到消費者的冷遇，究其原因主要有以下幾方面：

（一）在觀點上存在著誤區，混淆了保證保險與信用保險的概念

保證保險是以投保人自己的信用風險為保險責任的一種財產保險業務；信用保險是以他人的信用風險為保險責任的財產保險業務。凡被保證人根據權利人的要求，要求保險人擔保自己信用的保險，屬于保證保險；凡權利人要求保險人擔保債務人或買方信用的保險，屬于信用保險。信用保險等一般保險僅有投保人和保險人兩個當事人，保證保險的當事人有保險人、投保人和權利人三個。

保證保險與信用保險是有著嚴格區別的兩種不同的保險業務。在西方成熟的房地產保險市場上，有著明顯的區分界限，目前在中國則是保證保險和信用保險的混合物，把房地產保險的范圍片面理解成房地產信貸信用和保證保險。

（二）銀行、保險公司與購房者之間在房地產保險業務中的風險責任未能被合理劃分

西方國家的房地產保險費一般都由銀行繳納，因為受益人是銀行。銀行可以在出售抵押房產（比如房市處于低迷期，房價大跌）仍不能收回全部貸款時，從保險人那里獲得不足部分的賠償。而當購房者以自己的信用為保險標的，以自己為受益人與保險人簽定由于自己收入流中斷而不能如期還款時由保險人代為付款的保險合同則是房地產保證保險合同。保險費由購房者繳納，因為受益者是購房者個人。購房者可以在自己收入流中斷的情況下保有所購房屋，不至于流離失所，但當購房者在收人恢復后有向保險公司償還所墊付資金的義務。

國內如住房消費信貸保證保險通常的做法是，銀行同意辦理購房貸款手續的前提是要求借款人把自己所購房產抵押給銀行，同時為了防止購房者不能還款時銀行拍賣抵押房產所得不能彌補貸款本息的風險，再要求購買商品房的借款人與保險公司簽定一份由購房者繳費、由銀行受益的保證保險合同。在借款人因死亡、失蹤、傷殘、患重大疾病或經濟收入的減少而在一定期限內無法履行還款義務時，由保險公司負責賠償銀行的損失。銀行或者將抵押房產的追償權和處置權轉讓給保險人，或者自己處置抵押房產，處置所得不足以彌補貸款本息時再由保險公司補足差額或在事先約定的保險金額內給予賠付。

即使在西方成熟的房地產市場和保險市場上，銀行也不可能通過房地產信貸保證保險和信用保險完全規避其自身的貸款風險，然而在中國當前的房地產保險業務中，保險公司收取了一份保費卻承擔了包括購房者的道德風險、行為風險（應屬于銀行繳費的信用保險的保險責任）以及引起購房者收入流減少或中斷（應屬于購房者繳費的保證保險的保險責任）的一切風險；銀行則試圖在把成本轉嫁給借款人、把風險轉嫁給保險公司的條件下獲得房地產抵押和信用保險的雙重保障，完全規避自身的信貸風險。顯然，這種保險業務并不是真正意義上的保證保險和信用保險，銀行不交納保險費也不作為投保人，卻得到了信用保險才有的保險賠付；購房者雖繳納了保證保險的保險費，自己卻不能得到應有的保障，繳費義務與受益權利被嚴重扭曲，違背了保險制度中權利與義務對等的基本原則，具有致命的內在缺陷，因而很難持久運營。

（三）忽略政府在房地產信貸保險中的作用和責任

由于抵押貸款制度的高風險性和房地產抵押貸款保險具有較高的社會效益，房地產抵押貸款保險在許多國家和在一些國家抵押貸款保險發展的初級階段都被定義為政策性保險業務，有專門的政府機構主辦或得到過政府的大力扶持。例如加拿大房屋抵押貸款與住宅公司所提供的房屋抵押貸款保險和美國的聯邦住房管理局、退伍軍人管理局以及農業事務管理局所提供的住房抵押貸款保險等政策性保險，借助政府的信用曾一度促進了房地產業和保險業以及銀行業的迅猛發展。政府信用在這一領域具有個人信用和公司信用所無法比擬的優勢。

隨著中國住房制度改革的進一步深化，一些城市的高房價正在逐步回落，同時失業和流動使個人收入的不穩定性急劇增大，社會、經濟乃至自然風險都在增加，道德風險和逆選擇等因素使房地產抵押貸款保險的風險對普通純商業性保險公司來說不愿意承受，一些地方政府卻把希望完全寄于商業性的保險公司，而不是根據房地產抵押貸款保險具有的正效應和外部效應而以國家信用大力推動它的發展，忽略了政府在房地產信貸保險中的作用和責任。

（四）強制性捆綁式銷售，消費者選擇房地產保險受限制，且保險責任一刀切

在西方發達國家，投保人可就保險條款所舉的風險自行選擇，保險可以挑著買；而中國的投保人必須對所有風險照單全收，沒有任何選擇的余地。例如根據中國人民銀行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》銷售的個人抵押貸款房屋保險，各商業銀行普遍規定購房者向銀行貸款的同時必須在其指定的保險公司購買房貸險。它的基本操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款，銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險，銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。與國家頒布的《保險法》明確的投保自愿原則存在相悖之處，引起消費者的普遍反感。

同時人保、平安、太平洋、華泰等保險公司的房屋保險條款中，在保險責任范圍中列舉了因房屋設計錯誤、原材料缺陷、工藝不善、建筑物沉降等原因以及自然磨損、正常維修造成的損失；在意外發生前，購房者未履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸義務而拖欠借款本息金額；一些外部突發因素導致的房屋損失，如戰爭、類似戰爭行為，軍事行動，武裝沖突，罷工、暴動、民眾騷亂、因核子輻射或污染、行政行為或執法行為、因地震或地震次生原因；投保人意外或者存在過失的，包括因購房者本人或其家庭成員的故意行為、因自殺、自傷、飲酒過度、濫用藥物、違法犯罪行為、購房者被擅自改變房屋結構，購房者因疾病死亡或者喪失還款能力等，都不予理賠。另外根據保險條款，只有歸還貸款的主還貸人出現意外時才能獲得賠償，而參與還款的參貸人如出現意外，保險公司不接受理賠。

（六）房地產保險費率偏高，硬性規定一次性繳納保費，且手續繁瑣

房地產保險費率偏高，住房抵押貸款保證保險的費率一般定為5‰左右；而國外同種業務的保險費率卻相對低得多，加拿大和美國不到0.5‰，日本更低。盡管保險費率在市場上最終達成均衡是市場供需雙方長期博弈的結果，保險公司為降低風險，在厘定費率所需以往統計數據不足（開辦的時間短）的情況下，把保費定得偏高，但過高的保費其實恰恰增大了保險公司的風險。因為在保險中由于逆選擇的作用，風險低的人（收入流穩定或道德風險與行為風險較低）不愿意參加保險，而風險高的人卻積極參加保險，當費率提高后，其中低風險的人會選擇退出保險，留下的是風險更高的人，普遍高的風險迫使保險公司制定更高的費率，也就有更多的風險相對低的人退出保險……惡性循環，逆選擇若得不到有效的控制，保險制度就會因之而崩潰。

此外一般險種的保險費交納期限，有月交、半年交或年交等許多期限檔次供消費者選擇，期交或躉交投保人可自主選擇，可是國內幾乎所有的財產險公司在個人抵押貸款房屋保險條款中都規定，投保人必須一次性繳清全部保費。同時因為國內金融機構尚未掌握個人信用狀況的詳細記錄，所以為降低風險，保險公司要求投保人出具各種各樣的證明文件，手續繁瑣。有的保險公司甚至要求投保人先出具銀行已經貸款的正式文件，而銀行貸款的前提條件卻又是購房者先行獲得保險保障，把購房者卡在當中，自然引起其不滿。

（七）房地產保險方面的法律缺失

房地產保險業務主要為長期保險業務，若想順利拓展需要嚴格的法律保障支持。然而中國至今仍缺乏完善的法律依據。在沒有相應法律保障的情況下，購房者個人、保險公司和銀行很難有高漲的積極性。

三、發展房地產保險的幾點建議

（一）整理思路，重新定位

建議以政府信用為基礎，從目前國有商業性的保險公司中撤出一部分國有資本組建政策性保險公司，利用政策性業務的強制性遏制保險中的逆選擇，使其中的信用風險在更廣闊的時間和空間上得以分散；同時允許和鼓勵財險、壽險和再保險公司等全面介入各種類型的房地產保險業務，對具有政策性的業務給予稅收及再保險方面的優惠，扶持其發展；此外立法機構和保險監管部門及時制定和出臺各種規范性的法律、法規，保證房地產保險有一個健康的發展環境。

（二）澄清信用和保證保險概念，理順各方的利益關系

在此之前的很長一段時間里，隨著房地產業的高速發展，市場資源豐富，房貸險被銀行強行要求購買，再加上出險率低，房貸險一直被視為保險公司的暴利險種，是各家公司的必爭之地。但是從2006年開始，各大銀行逐漸取消了房貸險的強制銷售和捆綁銷售，加之銀行貸款利率一直走高，提前還貸的風潮使得房貸險雪上加霜，新增的房地產保險業務每況愈下。因為如果一種產品在市場銷售過程中，嚴重背離權利與義務對等的基本原則，由此嚴重損害某一方的經濟利益，勢必難以持久維持獨霸市場的局面。所以，有必要理順各方的利益關系。建議保險公司、銀行、房地產公司相互配合，認清并合理劃分各自所承擔的風險，通力合作，簡化手續，降低費率，共同構筑完善房地產保險體系，爭取多贏格局的早日形成。

（三）確定工作重點，建立良好的保險機制，擴展投保對象范圍及制定相應的保險費率

過去房地產保險存在著諸如投保人交納了保險金銀行卻作為受益人、費率高且不少險種強制一次性躉交增加了購房者負擔、保障范圍少等問題，在一定程度上挫傷了消費者的購買積極性。盡管如此，在漫長的還款期和房屋使用期中，無論是房屋還是借款人都可能面臨不可預知的風險，給予一定的保險保障是必要的。就此而言房地產保險依舊具有較大市場，若不想失去這個市場，需要改良創新保險產品與銷售方式。在此背景下保監會發出了《關于進一步加強貸款房屋保險管理的通知》，指導和鼓勵保險公司完善現有產品，保險公司也相繼推出了一些新產品，將保險受益人由銀行變更為購房者以保障購房人的利益、分期繳交保費、適額投保等產品創新，無論從保障范圍還是理賠合理性上都有所改善。比如新推出的壽險類房貸險都把疾病導致的還款困難包含在了理賠范圍內，有的產品開始推行夫妻共保，不再堅持主貸款人出現意外才理賠，投保人可選擇年交等，但是依舊存在費率相對較高等弊端，因此無法受到多數消費者的青睞。

由此可見，在設計和銷售新險種時，對保證責任、保費計算、保險期限和理賠方式等方面進行改進，以便重新贏得市場，是下一步中國發展房地產保險的主要側重點。

參考文獻:

[1]劉鳳英.房地產金融[M].遼寧大學出版社，2006年12月.

[2]鄧宏乾.房地產金融[M].復旦大學出版社，2006年12月.

（作者單位：海口經濟學院）