郴州市縣域房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況的調(diào)查思考

一、郴州市縣域房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大，銷售收入穩(wěn)步增加。從調(diào)查的情況來(lái)看，24家房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不斷壯大，企業(yè)資產(chǎn)總額逐年上升，從2006年末的36126萬(wàn)元增加到2008年上半年96567的萬(wàn)元，增長(zhǎng)了167.31%。銷售收入逐年在增加，2008年上半年銷售收入10249.26萬(wàn)元同比2007年上半年增加2125.6萬(wàn)元，增長(zhǎng)了26.17%。2007年12月盈利587.24萬(wàn)元，比2006年增加277.67萬(wàn)元，增長(zhǎng)了89.69％。但由于結(jié)算的原因2008上半年出現(xiàn)了虧損1698萬(wàn)元，同比2007年上半年少虧90萬(wàn)元。

2.投資增速回落，實(shí)際銷售放緩。從樣本的調(diào)查情況看，雖然房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃總投資逐年在增加，但增速回落明顯，2007年總投資52355萬(wàn)元，比2006年增加26175萬(wàn)元，增長(zhǎng)了99.89%，2008年6月總投資65911萬(wàn)元，同比增加18324萬(wàn)元，增長(zhǎng)了38.51%，投資增速回落明顯。同時(shí)新開(kāi)工的投資也出現(xiàn)回落，2008年上半年為25729萬(wàn)元，比2007年上半年減少了858萬(wàn)元，同比減少了3.23％。新開(kāi)工面積所占在建工程施工面積的比率也有所下降，2008年上半年為44.2％，比2007年上半年的53.4％少了9.2個(gè)百分點(diǎn)。受全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的大氣候影響，郴州市的縣域房地產(chǎn)銷售也在放緩，觀望氣氛較濃。2007年銷售面積198931平米，同比增加71986平米，增長(zhǎng)56.71%，2008年上半年實(shí)際銷售面積110220平米，同比增加4856平米，僅增長(zhǎng)4.61%。

3.自有資金不足，應(yīng)付款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道。郴州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在資金實(shí)力不強(qiáng)的現(xiàn)狀。2007年上半年郴州市開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源為17.8億元，其中自有資金只有4.21億元，僅占企業(yè)資金來(lái)源的23.3％，2008年上半年，郴州市開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源為25.8億元，其中自有資金為5.67億元，僅占資金來(lái)源的21.9％，這遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到35％－40％的行業(yè)規(guī)定。據(jù)了解，截止今年6月末，各縣房地產(chǎn)企業(yè)投資資金來(lái)源中自籌資金、其他資金來(lái)源、銀行借款三項(xiàng)資金分別占總資金量的27%、63%、6%。表面上看，自籌資金和其他資金來(lái)源的占比較高，但在企業(yè)自籌資金中，除了很少的一部分是企業(yè)自有資金外，大部分都是企業(yè)通過(guò)各種渠道獲得的款項(xiàng)，定金和預(yù)收款大部分是商業(yè)銀行的個(gè)人住房按揭貸款，其他資金來(lái)源中有部分來(lái)自于民間借貸。

4.房地產(chǎn)貸款質(zhì)量一般，對(duì)銀行發(fā)展影響小。金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款的五級(jí)分類情況一般，2008年6月房地產(chǎn)貸款4247萬(wàn)元，其中不良貸款539萬(wàn)元同比增加31萬(wàn)元，不良比率為12.69%同比下降0.86%，損失貸款僅有農(nóng)業(yè)銀行有一筆30萬(wàn)元的款項(xiàng)。縣域金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)情況良好，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款較少，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)對(duì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展構(gòu)成威脅。2008年上半年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款額為4247萬(wàn)元，僅占其貸款額的4.04％，2007年上半年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款額為3749萬(wàn)元，占其貸款額的4.2％。

二、縣域房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的幾個(gè)問(wèn)題

一是開(kāi)發(fā)成本上升較快。2007年以來(lái)，郴州市縣域商品房開(kāi)發(fā)的成本不斷上漲，上漲的主要因素有：土地價(jià)格上漲較大，建筑工程材料及人工工資成本漲幅較大，稅費(fèi)漲幅較大，項(xiàng)目融資成本增加較大。2007年上半年郴州市縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房建設(shè)成本約970元/㎡（土地150元/㎡、建筑500元/㎡、配套80元/㎡、稅費(fèi)200元/㎡、管理元/40㎡）。2008年上半年郴州市縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目商品房建設(shè)成本約1190元/㎡（土地200元/㎡、建筑600元/㎡、配套100元/㎡、稅費(fèi)250元/㎡、管理40元/㎡）。商品房開(kāi)發(fā)成本越來(lái)越高，而商品房銷售市場(chǎng)的低迷，使得開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目投資愈加持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。

二是房?jī)r(jià)快速上升。今年上半年，24家房地產(chǎn)企業(yè)商品房屋銷售額10.25億元，同比增長(zhǎng)26.2%，比同期商品房屋銷售面積增幅高21.8個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明房屋銷售額增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋銷售面積增速。這又反映了房?jī)r(jià)上漲較快，據(jù)24家房地產(chǎn)企業(yè)商品房屋銷售了解，2008年6月銷售均價(jià)1229.88元/平方米，同比增加158.88元，增長(zhǎng)15.61%。今年上半年，各縣房地產(chǎn)投資增速比房屋銷售面積和銷售額增速分別加快24.1和10.2個(gè)百分點(diǎn)。而去年正好相反，是商品房銷售增長(zhǎng)快于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，其中銷售面積增長(zhǎng)比投資增長(zhǎng)快1.6個(gè)百分點(diǎn)，銷售額增長(zhǎng)比投資增長(zhǎng)快14.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快于房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)，一旦發(fā)生銷售斷層，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)充分暴露，進(jìn)而危及到國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

三是融資渠道較窄。郴州市縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道過(guò)于狹窄，主要是三個(gè)：一是銀行貸款，但因?yàn)檎咴颍髽I(yè)從銀行貸款困難重重；從調(diào)查的24家房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，近幾年來(lái)郴州市縣域房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得的信貸支持較少。2008年上半年，2007年上半年，2006年分別向正規(guī)金融機(jī)構(gòu)借款為3240萬(wàn)元，1800萬(wàn)元，2417萬(wàn)元，分別只占其資產(chǎn)總額的3.35％，3.7％，6.7％。二是自籌資金中自有資金不足，企業(yè)自我積累資金能力較弱；三是其他的資金來(lái)源，包括商品房定金、預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款等。由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道少，通過(guò)預(yù)收款向市場(chǎng)融資和回籠資金的壓力在增大，而建筑工程成本不斷增漲，使得大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨巨大的融資壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)銀行信貸的依賴度增強(qiáng)。

三、政策建議

1.穩(wěn)定房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常運(yùn)行。國(guó)家宏觀調(diào)控的核心內(nèi)容是保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定，而不是房?jī)r(jià)大起大落。受全國(guó)大氣候的影響，郴州市商品房?jī)r(jià)格在2007年下半年增漲過(guò)快，今年以來(lái)，郴州市房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，原因是商品房?jī)r(jià)格基數(shù)較低，價(jià)格與價(jià)值基本相符。如果郴州市商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大幅下降，勢(shì)必會(huì)影響開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目投資，一旦出現(xiàn)投資不足，在市場(chǎng)回暖時(shí)市場(chǎng)便沒(méi)有足夠的房源保證，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，勢(shì)必導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格猛漲。因此我們必須未雨綢繆，強(qiáng)化對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資合理增長(zhǎng)，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)。政府要切實(shí)優(yōu)化項(xiàng)目投資環(huán)境，松緊適度，重點(diǎn)扶持一批有實(shí)力、有規(guī)模、有影響、有品味的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，淘汰一些實(shí)力弱、信譽(yù)差、業(yè)績(jī)不好的開(kāi)發(fā)企業(yè)。

2.要放松銀根，加大對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。因房地產(chǎn)投資并不是導(dǎo)致固定資產(chǎn)增幅過(guò)大的主要原因，房地產(chǎn)投資只占固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的28%左右，遠(yuǎn)小于水泥、鋼鐵、電解鋁等行業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率100%或200%的比例。房地產(chǎn)行業(yè)存在一定的投資過(guò)度的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)是真實(shí)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率高于GDP增長(zhǎng)率；商品房的在建面積與竣工面積基本趨同。鑒于貨幣從緊政策已取得明顯成效，應(yīng)盡快放松銀根，加大對(duì)縣域房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持。

3.激活民間資本，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。目前由于郴州市縣域房地產(chǎn)企業(yè)所獲得金融機(jī)構(gòu)的信貸支持較少，很多房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力又不強(qiáng)，因此要充分激活民間資本，以資本為紐帶，合法地把分散的民間資本集中起來(lái)，實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成企業(yè)集團(tuán)，帶動(dòng)更多的上規(guī)模、上檔次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)。制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。把國(guó)家宏觀調(diào)控政策與郴州市縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)研究，提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力，形成風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，加強(qiáng)政府對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控和處理能力，促進(jìn)郴州市縣域房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展。

（執(zhí)筆:陳普興、朱成斌、李月輝、劉愛(ài)龍）