對當前湘西州縣域房地產企業經營情況的調查

近年來，隨著國家對房地產業宏觀調控的進一步加強，特別是今年從緊貨幣政策實施后，房地產企業資金營運普遍趨緊，生產經營難度加大，縣域中小房地產企業問題更加突出。為了解轄內縣域房地產企業在從緊貨幣政策下所面臨的融資壓力和融資特點，湘西州中支近期對轄內縣域房地產企業的經營情況開展了一次專題調查，通過深入調查所得到的情況分析，結論是：目前縣域房地產企業經營狀況令人堪憂，其經營風險特別是資金風險正在逐步放大，應引起相關部門的高度重視。

一、基本情況

本次調查對象為轄內縣域14家房地產企業，其中龍山3家、永順4家、保靖3家、鳳凰3家、瀘溪1家。到2008年6月末，被調查企業資產總額60231萬元，其中固定資產10175萬元，無形資產389萬元，流動資產44793萬元，分別比2006年增加19352萬元、6862萬元、315萬元和22082萬元；負債總額38623萬元，比2006年增加18386萬元；實現銷售收入14414萬元，比2006年增加7689萬元；利潤1764萬元，比2006年增加1819萬元。2008年上半年計劃總投資21334萬元，實際完成投資8093萬元；新開工面積16.51萬平方米，竣工面積12.25萬平方米，實際銷售面積10.39萬平方米，空置面積4.31平方米。

從14家縣域房地產企業的調查情況看，近年來，由于房地產價格的迅猛上漲，市場開發火爆，企業經營規模不斷擴張，資產負債急劇增加。但從去年初以來，隨著國家對過熱的房地產業的各項宏觀調控措施陸續出臺，房地產企業經營環境逐步趨緊，過熱的勢頭得到初步抑制。2008年上半年，14家企業新開工項目9889萬元，比去年同期減少332萬元；新開工面積16.51萬平方米，同比減少1.4萬平米。雖然湘西房地產市場價格仍然在溫和走高，但是企業反映由于土地價格攀升，稅費開支過高（占銷售收入的28.1%），建筑材料和人工價格不斷上漲，導致經營成本增加，融資壓力加大，企業經營困難，有的企業甚至已經無力維持正常經營。

二、目前縣域房地產企業經營中存在的問題

（一）縣域房地產開發企業普遍資質低、規模小。如保靖縣能夠進入政府統計部門經濟信息采集范圍的建筑企業僅3家，房地產開發企業為4家。建筑企業全部為集體企業，最大的一家資產規模也僅1500多萬元。企業資質等級普遍不高，只能從事不超過7層樓的房屋建筑。

（二）金融機構信貸支持力度持續乏力，企業資金吃緊。據14家企業的抽樣調查反映，2006、2007、2008年三年中獲得金融機構貸款的企業分別為2家、3家和5家，占被調查企業比例為14%、21%和36%，貸款余額分別為826萬元、1329萬元和1389萬元。從縣域金融機構對全部房地產開發企業貸款情況看，2006年末貸款余額為7501萬元、2007年末為7697萬元、2008年6月末為7010萬元，近三年來貸款余額基本上增長不大，甚至出現下降勢頭，房地產開發熱與信貸冷形成明顯反差，原因主要是受國家信貸政策限制和房地產企業自身信貸條件不夠所致。

（三）部分房地產開發企業民間融資規模大，融資風險正在集聚和顯露。被調查的14戶企業中，有4家房地產開發企業均不同程度存在民間融資，融資時間一般為六個月到一年，利率為24%—36%，少量的融資利率高達72%，其中最大一戶2008年6月末民間融資余額為6257萬元，占其同期資產的72%，參與融資人員1216人次，目前已出現融資糾紛。某房地產公司開發的商貿城項目，也是采取民間融資籌集資金，由于資金鏈條斷裂，開發商攜款潛逃，導致還有280萬元集資款無法兌付，造成社會不穩定因素。調查發現，目前房地產企業民間融資方式出現了新的變化格局：一是融資區域擴大化。據調查了解，受融資回報率走高的刺激，周邊地區的來鳳、松桃、麻陽、桑植等地城鄉居民或通過熟人到湘西融資，或通過中間人將資金“打包”轉入到集資房地產企業，以獲取高額利潤。如今年4月初，永順縣某中間人將其附近的張家界、桑植等地親朋好友資金130萬元“打包”，以自己的名義向某房地產開發公司融出資金。與此同時，外地企業在湘西高息融資現象也有所抬頭。二是資金流向逆向化。主要是民間資本正在向國家宏觀調控領域之一的房地產領域滲透。近年來，在土地等資源價格不斷上漲，房地產開發急劇升溫的背景下，民間資本為追逐高額回報逆國家宏觀調控方向而動，迅速補位銀行信貸資金撤出后留下的市場“空白”。三是操作手段“專業化”。如在融資憑證上，將其標明為“股東入股分紅”。將投資人身份認定為“股東”，在利益分配上視為“收益分紅”，在操作層面上似乎是合理合法，無懈可擊。

（四）多數企業經營和財務信息不透明，賬務報表資料不全。被調查的企業中，大部分沒有正規的會計核算資料，甚至有的根本就沒有財務管理，如外地某房地產開發公司在永順縣經營房地產開發業務已經10余年，但該公司一直沒有健全的財務機構和報表，直到今年出現融資糾紛當地政府過問此事后才在政府有關部門督促下于5月健全完善相關財務核算和憑證報表。據該縣房產局反映，由于大多數企業沒有財務核算資料或者會計報表不真實規范，造成房地產稅費無法據實征收，只有通過估算“砍砣砣”的方式收取。

三、建議及對策

（一）進一步規范對縣域房地產開發企業的監督管理。一是加強對縣域房地產企業特別是對房地產開發企業項目經營部的管理，嚴格準入條件，限制借用資質而又缺乏資金實力的企業或個人進入房地產開發領域。二是強化縣域房地產企業的財務核算管理，及時督促企業建立健全財務管理，完善會計核算，進一步增強企業經營和財務信息透明度。

（二）加大對資質好、實力較強房地產開發企業的政策扶持和信貸支持。根據目前央行加大對中小企業信貸支持的政策要求，轄內各金融機構要對縣域房地產企業的風險和信貸情況分門別類進行摸底，對資質好、實力強的房地產開發企業進一步加大政策扶持和信貸支持力度，幫助企業渡過緊縮難關。同時，縣域房地產企業要進一步加強自身內部管理，增強經營透明度，積極創造條件取得金融機構的信貸支持。

（三）切實加強對縣域房地產企業民間融資的監管。一是建議相關職能部門建立和完善縣域房地產企業民間融資監測體系，定期采集企業民間融資活動的有關數據，特別對其中利率變動情況進行定期監測，加強對縣域房地產企業民間融資的監測和管理。二是進一步明確民間融資的監管部門及其職責權限。防止目前出現的各監管部門“誰都負責，實際上誰都不負責”的職責不清現象。進一步界定民間融資和非法集資的認定，防止出現“沒出事就是民間融資，出事就是非法集資”的被動局面，以利于做好事前防范。三是加大輿論宣傳力度，使人們了解相關的政策、規定及民間借貸的風險性，避免因利率過高、投向失誤以及資金過度集中而引起風險，給借款人帶來損失，進而引發系統性風險，危及社會和金融穩定。

課題主持人：龍雄、魏怡

成員：姚元平、張力、孟令知（執筆）、王婭玲、鄒亮志、羅萬法、王兆謙、劉龍規、石力軍、楊應平