宏觀緊縮背景下衡陽市個人住房貸款快速增長原因分析

一、衡陽市個人住房貸款業務發展概況

在貨幣政策趨緊的條件下，在衡陽市房地產市場快速發展的帶動下，2007年衡陽個人住房貸款業務自年初以來其增長速度卻顯著加快，月平均增速達到8.74%，12月份環比增速為22.37%，達到年內的最高值。

從貸款總量來看，12月末，個人住房貸款余額為10.33億元，比年初增長66.74%，高于全市貸款總額增幅54.89個百分點，這一比例也超過全國購房貸款增幅33.14個百分點。在全國個人住房貸款增速回落的情況下，第四季度衡陽市個人住房貸款新增1.75億元，是上季度新增貸款的8.9倍。從貸款結構來看，2007年末，公積金個人住房貸款與商業銀行自營性個人住房貸款增長24.15%和45.40%，同比分別多增12.62%和35.30%。從貸款銀行來看，中國銀行增長101.66%，在房貸市場所占份額上升了7.65個百分點，達到了24.23%。農業銀行增長77.50%，市場份額上升了3.76個百分點。國有商業銀行個人住房貸款業務都有不同程度的增長，而城市商業銀行由于歷次法定準備金率的上調收縮了不少的流動性，資金緊張不得不從房貸市場中有所收縮，導致其出現負增長，但是由于城市商業銀行2007年所占市場份額只有2.15%，對房貸市場影響不大。

二、衡陽市個人住房貸款業務快速增長的原因分析

個人住房貸款市場與房地產市場之間的聯動效應是很明顯的，分析房地產市場變化因素的影響必然是分析個貸市場發展濃墨重彩的一筆。從衡陽市房地產市場相關情況來看，影響個人住房貸款快速增長的原因主要有以下幾個：

（一）市場主體的預期因素

1.價格預期

據當地的報紙公布的房地產數據披露，2007年衡陽住房價格實現快速拉升，從第一季度住房均價每平方米1665元到第二季度每平方米1758元，上漲了5.58%，然而到第三季度的每平方米1921元，卻比第二季度上漲了9.27%，第四季度房價漲速有所下降，卻突破2000元關口，達到每平方米2103.5元，比第三季度上漲3.7%，比上年同期上漲11.4%，而同期全國70個大中城市房價只比第三季度上漲了2個百分點。年內快速攀升的房價，讓購房的老百姓應接不暇，無所適從，而居民對市場的盲從心理更是造成房地產市場上的“恐漲”氣氛，“價格還會漲”的預期把一部分居民推上了房價上漲的快車道，在“早買房少吃虧”的心理作用下房貸市場也比往年少了幾分寧靜。

2.收入預期

2006年以來，衡陽市城鎮居民可支配收入進入一個快速上升的時期，2006年城鎮居民可支配收入突破9000大關，達到9154元，增幅達11.07%，2007年居民收入繼續保持快速的增長態勢，城鎮居民人均可支配收入突破萬元大關達到10680.69元，同比上升16.54%，扣除物價上漲因素上漲11.74%。同期居民儲蓄存款大幅增長，2007年12月末，居民儲蓄存款584.81億元，比年初增長12.40%，居民儲蓄存款的大幅增長，也從一個側面反映了居民收入的增長。在缺乏投資途徑，房價攀升的情況下，居民收入(或預期收入)的增長必然會推動資產相對增值的房地產市場的繁榮。

3.通貨膨脹預期

物價和房價是互為聯系的。2007年全國消費物價指數CPI從1月份開始一路上揚，在11月份達到全年最高的6.9%，12月份雖然有所回落，但是也達到了6.5%，為全年的第二高位。物價上漲造成了通脹預期的加重，推動房價的繼續上揚。相對于資產價格的貨幣貶值，一定會推動人們自覺或不自覺地去“以幣求房”，以規避辛辛苦苦積累起來的貨幣資產“縮水”風險，而購房，在銀行按揭貸款的放大作用下，恰好能夠最大程度地滿足這種規避貨幣貶值的需求。

（二）市場主體的投資或投機因素

1.居民的投資或投機行為

2006年底衡陽城鎮居民人均住房面積就已達到26.24平方米，90%以上的居民擁有自己的住房，而擁有單元配套住房的城鎮居民達83.5%，就是說目前城鎮居民的住房需求是滿足住房的升級換代，而非過去大部分需求是解決“三代同堂”或一家人共居一室的窘迫狀況之需求。2007年10月，衡陽市有關媒體對市民購房意向、購買決策能力等內容進行了一次問卷調查，從問卷結果得知，隨著房價的快速上漲，投資比例已占衡陽市住房總需求的15％，雖然只占總需求的小部分，但是這一部分投資者給市場帶來的“示范效應”也許是空前的。在價格上漲的心理預期下，居民的住房需求帶有一定的盲目性，那種買貴不買賤，買漲不買跌的心理一定程度上左右著居民的住房需求，害怕價格上漲將使一部分居民在自身實力不夠的條件下求助于金融機構按揭貸款。同時衡陽市二手房交易活躍，價格急劇攀升，其中僅第三季度二手房價就環比上漲8.4%，地段、樓層、結構等都較好的樓梯房達到了2000元左右的單價，電梯房也賣到了2700元左右/平方米。二手房轉手就可獲得的看得到的財富效應也使一部分居民產生投機行為，從而對銀行貸款產生巨大的需求。

2.開發商的投機因素

開發商明顯的囤地和捂盤行為造成房地產市場上“供不應求”的假象，造成眾多購房者非理性需求，從而在非理性需求的拉動下，個人住房貸款規模也被節節推高。從調查中我們得知，2003～2006年購置土地與完成開發土地之比最高沒有超過50%，說明從2003～2006年購置的土地有一半以上沒有完成開發。這種明顯的土地囤積行為在2007年更甚，2007年，衡陽市購置土地面積達146.58萬平方米，為近幾年來之最，但是商品房竣工面積大大小于2006年，說明2007年衡陽市房地產業完成開發土地面積至少不會超過2006年很多，開發商囤積土地，坐等土地漲價現象可見一斑。在2007年房地產漲價風潮中，衡陽房地產開發商的腰包急劇膨脹起來，在未來房地產價格上漲的預期下，開發商加大了拿地的力度，但是卻縮小了供房的速度，從2003～2007年，衡陽市房地產竣工面積與施工面積之比總體上是不斷縮小的，2007年更是達到了近幾年的最低點14.68%，大量的房產處于在建工程階段，這實際上是一種變相的捂盤行為，直接造成了市場上“量減價漲”現象。

三、防范個人住房貸款風險的對策建議

在市場主體預期因素、投資和投機因素的作用下，衡陽市房價快速上漲，個人住房貸款快速發展，房地產市場蘊藏的風險一時不會顯現，但是當房地產市場出現

逆轉或調整時，個人住房貸款市場不可避免地會出現風險。因此，政府需要加強對房地產市場和金融市場的監督管理和調節，維持一個健康穩定的市場環境。金融機構也必須高度重視，從防范市場風險的發生和減輕其影響入手，促進個人住房貸款業務的健康發展。

1.調整信貸政策以平抑房地產的投資性與投機性需求。向市場表明政府對房地產價格走勢的態度，向市場發出強烈的調整信號，有利于購房者特別是投機者形成對未來房地產價格較合理的預期，從而降低投資性與投機性需求，有助于使價格理性回歸。而在房地產價格限制于合理范圍不產生劇烈波動的情況下，商業銀行住房貸款業務的市場風險也就失去了爆發的根本條件。

2.調整房地產稅收政策以打擊投機性購房。在稅收政策上對兩者進行區別對待：對自住型消費在交易稅費上給以優惠，允許個人貸款本息支出在一定套型面積（如120m2）、一定總價比例范圍內抵扣個人所得稅，而對投資型(包括投機型)則應課以投資所得稅，對其購買、持有、轉讓環節加大課稅比例，特別是調整住房轉讓環節的稅賦比例。通過征收房地產交易所得稅、營業稅，可以有效地降低投機者“炒房”收益，抑制房地產投機性需求。開征物業稅可以增大房屋的空置成本，也能起到抑制房地產投機的作用。

3.加強土地供應的控制，抑制土地投機。一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量。另一方面，可以通過房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府必須嚴格執行土地閑置稅、土地增值稅等相關規定，在必要時無償地收回開發商閑置過久的土地，提高土地投機的成本，打擊囤地捂房行為，刺激低度開發土地轉讓或出租，以調節土地供給、盤活存量。第三，地方政府不要單純把土地出讓作為生財之道，必須從房地產利益鏈中有所退卻，支持發展基于非營利目的的各種開發項目，關注民生問題的解決。

4.推進經濟適用房和廉租房建設，完善住房保障制度。要按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的統一部署，以及《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障辦法》的有關要求，從“構建和諧社會”出發，建立健全的住房保障體系。政府可以通過經濟適用房和廉租房的供給平抑市場上的房價，而住房保障制度的完善，使人們預期在不同的收入狀況都能擁有適當的住房，不用擔心因為無法追趕上飛速上漲的房價而失去購房的機會，從而減弱房地產價格上漲帶來的“追漲”的羊群效應，減少房地產市場的投機氣氛。

5.從金融機構的角度來看。首先，加強貸前審查，加強對開發項目的合規性、開發商的資質等的審查，嚴格市場準入。同時加強對借款人資格的審查，嚴查信息真實性；其次，嚴格個人住房貸款操作規程，完善貸款相關手續，防范“假按揭”等風險的發生；第三重視貸后管理，銀行應對已發放貸款的還款情況進行監控和跟蹤，對發生的有可能影響貸款正常回收的情況及時發現并處理，對逾期貸款應加強催收，在必要時尋求法律支持。

另外，金融機構要嚴格自律，提高風險預警能力。一是各金融機構要嚴格金融紀律，對房地產信貸資金要嚴格把關，防止惡性競爭，不得違規經營，不得自行放寬信貸政策；二要提高預警能力。金融部門要廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計、分析、監控體系，重視房地產市場研究，及時規避風險。

（作者單位：中國人民銀行衡陽市中心支行）