購(gòu)房族以變應(yīng)變省大錢

為了鼓勵(lì)市民購(gòu)買普通住房，近期國(guó)家有關(guān)部門出臺(tái)了一系列的優(yōu)惠措施，專家分析，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的情況下購(gòu)房，應(yīng)該牢牢把握首次置業(yè)和普通住房?jī)蓚€(gè)核心，并以此為基礎(chǔ)以變應(yīng)變地制定購(gòu)房策略，充分享受政策所帶來(lái)的實(shí)惠。

月1日起，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的大變化無(wú)疑成了市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，許多城市的房產(chǎn)新政正式出臺(tái)。樓市是一個(gè)政策市。隨著10月22日國(guó)家權(quán)威部門一系列政策組合拳的出臺(tái)，上海、南京、福州、武漢和南昌等地都相繼出臺(tái)了一系列激活樓市的政策。

這次新推出的房產(chǎn)政策力度不小，其關(guān)鍵點(diǎn)就在于激活自住需求，而首次置業(yè)無(wú)疑是其中最大的受惠對(duì)象。根據(jù)央行政策，首套房購(gòu)買者可以享受到兩大好處：一是只要是普通住宅的購(gòu)買者，首付比例都可降為20%；二是按揭利率可最低下浮為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。另外，首次購(gòu)買90平米以下普通住房契稅統(tǒng)一下調(diào)到1%。而除了“國(guó)家版”的政策之外，各個(gè)城市更是出臺(tái)了鼓勵(lì)首次置業(yè)的“地方版”政策，讓購(gòu)房者切切實(shí)實(shí)嘗到了甜頭。對(duì)此，日前摩根大通發(fā)布的研究報(bào)告稱，中國(guó)出臺(tái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策不僅必要，而且是促進(jìn)內(nèi)需增長(zhǎng)最關(guān)鍵的措施之一，而這些措施旨在鼓勵(lì)首次置業(yè)者，他們成了這次政策最主要的著力點(diǎn)。

購(gòu)房者對(duì)這一政策的變化是心知肚明的，近一陣在上海等城市的房地產(chǎn)交易中心，前去辦理“首次購(gòu)房證明”的購(gòu)房者出現(xiàn)了久違的排隊(duì)現(xiàn)象，進(jìn)一步顯示了其在當(dāng)前市場(chǎng)上所引發(fā)的關(guān)注度。其實(shí)縱觀這些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的變化，首次置業(yè)始終是受鼓勵(lì)的對(duì)象，這也為我們把握政策的脈絡(luò)搭建了一個(gè)清晰的角度。

利好誘發(fā)購(gòu)房機(jī)會(huì)

契稅減免、利率下調(diào)、首付降低……在一系列優(yōu)惠政策的誘惑下，像李輝這樣的購(gòu)房者終于有些按奈不住了，他準(zhǔn)備在這幾個(gè)月到房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，看看有沒(méi)有出手時(shí)機(jī)。李輝說(shuō)：“現(xiàn)在有這么多有利房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)，對(duì)于我們購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也應(yīng)該多多留意市場(chǎng)的變化，不要忽視政策利好帶來(lái)的購(gòu)房機(jī)會(huì)。畢竟根據(jù)我自己的情況，買房不可能等太久，這些政策增添了我的信心。”

其實(shí)，此次房產(chǎn)新政的出臺(tái)是與整個(gè)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境息息相關(guān)的，美國(guó)“次貸危機(jī)”引發(fā)了一場(chǎng)席卷全球的金融風(fēng)暴，這也給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了非常巨大的影響。在這種情況下，啟動(dòng)內(nèi)需無(wú)疑是當(dāng)務(wù)之急，而房地產(chǎn)無(wú)疑成了急先鋒。現(xiàn)在有種種跡象表明，2009年我們面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可能會(huì)更加嚴(yán)峻，這也決定了有關(guān)方面可能會(huì)進(jìn)一步推出鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策，也將給購(gòu)房者帶來(lái)更多的實(shí)惠。

那么，未來(lái)還可能會(huì)有哪些政策出臺(tái)呢？總體來(lái)看，值得關(guān)注的有這樣幾點(diǎn)：首先，“購(gòu)房退稅”是否會(huì)重出江湖，“購(gòu)房退稅”是1998年在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下出臺(tái)的，但其實(shí)這種優(yōu)惠政策在許多國(guó)家和地區(qū)都一直存在，在那里購(gòu)房都能享受到退稅優(yōu)惠；第二，購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼是否會(huì)全面啟動(dòng)，目前在西安、南京、揚(yáng)州等城市，已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行這項(xiàng)措施，其是否會(huì)全面鋪開(kāi)就值得大家進(jìn)一步關(guān)注；第三，購(gòu)房入戶是否會(huì)大面積展開(kāi)，購(gòu)房送藍(lán)印戶口這類優(yōu)惠政策此前在上海也曾實(shí)施過(guò)，這對(duì)刺激樓市具有相當(dāng)大的作用，目前一些城市已經(jīng)開(kāi)始逐步運(yùn)用此項(xiàng)措施。還有對(duì)“改善型”普通住房究竟如何定義也是個(gè)相當(dāng)關(guān)鍵的焦點(diǎn)，其中主要涉及到房地產(chǎn)交易中心和銀行兩個(gè)層面，對(duì)此購(gòu)房者也可進(jìn)一步留意。

而從市場(chǎng)的角度來(lái)看，房產(chǎn)新政的出臺(tái)雖然難以改變樓市短期調(diào)整的態(tài)勢(shì)，但是其作用將會(huì)慢慢地顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就要把握市場(chǎng)低迷期的購(gòu)房機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@樣的階段往往是淘房的好時(shí)機(jī)。

買房策略以變應(yīng)變

政策在變，投資者買房手段也應(yīng)該以變應(yīng)變。從這些政策的著力點(diǎn)來(lái)看，我們可以發(fā)現(xiàn)這樣兩個(gè)關(guān)鍵詞：一是首次置業(yè)；二是普通住房。所有的政策措施都是圍繞著這兩個(gè)范疇展開(kāi)的，由此我們的購(gòu)房策略可以以此為基礎(chǔ)，在當(dāng)前緊緊把握這樣三點(diǎn)：

一是緊盯普通住房，在當(dāng)前的市場(chǎng)情況下特別要留意那些“非轉(zhuǎn)普”的房源，隨著各地普通房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，其所涵蓋的范圍大大增加了，這也給了我們更多選擇的機(jī)會(huì)。換句話說(shuō)，我們購(gòu)房應(yīng)該以普通住房作為首選，這樣即使未來(lái)政策發(fā)生變化，仍然可以避免成為被“打壓”的對(duì)象。

二是用足政策上限，其中特別是要對(duì)梯級(jí)購(gòu)房策略進(jìn)行調(diào)整。此前我們一直強(qiáng)調(diào)買小換大的梯級(jí)購(gòu)房策略，但在目前的政策背景下，如果在首次置業(yè)時(shí)過(guò)于保守，接下來(lái)?yè)Q房容易進(jìn)入二次置業(yè)的“陷阱”，極易受到政策的限制。所以，在首次購(gòu)房時(shí)應(yīng)該根據(jù)自己的能力，盡量多地滿足實(shí)際的居住需求，充分享受首次置業(yè)政策所帶來(lái)的實(shí)惠。

三是力降利息成本，根據(jù)當(dāng)前的政策，巧用公積金貸款無(wú)疑是最佳的手段。目前公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，從10月27日起，5年期(含5年)公積金貸款利率從4.32%下調(diào)至4.05%，5年期以上公積金貸款利率從4.86%下調(diào)至4.59%。以上海為例，如用足80萬(wàn)元貸款，貸款年限為20年計(jì)算，如果按等額本息計(jì)算法計(jì)算，貸款購(gòu)房者每月還款額為5100元，每月要比商業(yè)貸款(7折優(yōu)惠，利率為5.04%)少還197元。應(yīng)該說(shuō)其中的實(shí)惠不少。

為改善購(gòu)房支招

目前，政府對(duì)于改善型住房的界定還不明確，所以，還應(yīng)根據(jù)細(xì)則頒布的內(nèi)容再作應(yīng)對(duì)打算。當(dāng)然，這也并非意味著當(dāng)前就無(wú)法改善自己的居住條件，如果將改善型住房還嚴(yán)格與“首套房”政策掛鉤的話，問(wèn)題便迎刃而解了。普通購(gòu)房者可以有以下兩種選擇：

一是以普通房換普通房。這種模式的具體操作辦法是先賣掉舊房，再購(gòu)入面積比原來(lái)大但仍屬于普通住房的房子，這樣仍能享受購(gòu)買第一套普通住房的政策優(yōu)惠。政策對(duì)賣出惟一一套自住房之后，再次買入普通住房的還是有很大的優(yōu)惠。

二是地段換大房。這種模式要求以好的地段來(lái)?yè)Q大房。比如先賣掉市中心區(qū)域內(nèi)的舊房，然后分兩步買入地段等級(jí)下降一些的一大、一小兩套普通住房，先買入大房，由于這套房子可劃入首次購(gòu)房范圍，可在享受首付二成的優(yōu)惠條件下，還能爭(zhēng)取公積金和商業(yè)貸款方面的優(yōu)惠。辦妥第一個(gè)步驟之后，再購(gòu)買另外一套小房，爭(zhēng)取全額支付，不使用貸款，以免因?yàn)楸涣腥氲诙追慷皆鲑?gòu)房成本。

降低利息成本的途徑

購(gòu)房依靠住房公積金貸款，能讓購(gòu)房者輕松不少。對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，依靠自己的力量，一次性支付房款存在不小的難度，因此向銀行申請(qǐng)住房按揭已成為購(gòu)房者的首要選擇。一般情況下，居民購(gòu)房申請(qǐng)按揭貸款有兩個(gè)選擇，一是申請(qǐng)商業(yè)貸款，二是申請(qǐng)住房公積金與商業(yè)組合貸款。如果能夠申請(qǐng)到盡量多的住房公積金貸款，肯定能夠讓購(gòu)房成本降下來(lái)，因?yàn)樽》抗e金貸款與商業(yè)貸款相比，利率方面存在較大的優(yōu)勢(shì)。

央行最近一次下調(diào)之后的住房公積金貸款利率標(biāo)準(zhǔn)，5年期以下利率為4.05%，5年期以上貸款利率調(diào)整為4.59%。就中長(zhǎng)期貸款來(lái)說(shuō)，住房公積金貸款利率比最大限度下浮至基準(zhǔn)利率0.7倍的利率水平，還要低0.45個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于同樣一筆40萬(wàn)元的按揭貸款，以等額本息還款法還款，商業(yè)貸款與住房公積金貸款之間每月還款額相差98.6元

還有一個(gè)不可忽略是公積金貸款首付比例的調(diào)整。據(jù)了解，目前北京和上海下調(diào)了購(gòu)買普通住房的首付比例，由原來(lái)的30%調(diào)整至20%。此外，南京、武漢、成都、鄭州等城市的住房公積金貸款首付比例也下調(diào)至20%。

除了少數(shù)情況外，各地對(duì)申請(qǐng)住房公積金貸款的條件并未調(diào)整，如北京、上海、廣州等地的申請(qǐng)條件與原來(lái)相比，幾乎沒(méi)有變化，總體來(lái)看，既未放松，當(dāng)然也沒(méi)有從緊。不過(guò)，某些特殊情況還是提出了較高的要求，如上海對(duì)于申請(qǐng)貸款總額80萬(wàn)元，要求申請(qǐng)人除了符合住房公積金繳存、還款能力等條件外，還必須是第一次購(gòu)買自住房，且以戶為單位申請(qǐng)(兩個(gè)或者兩個(gè)以上同戶成員共同參與貸款)。如北京對(duì)申請(qǐng)總額為78萬(wàn)元，也要求借款人必須的信用等級(jí)為最高的AAA級(jí)。

值得注意的是，有些地區(qū)推出了一些新的舉措，如放松借款申請(qǐng)人的年齡限制，北京貸款期限最長(zhǎng)可以計(jì)算到借款人70周歲；或者實(shí)行異地貸款，如在其他城市繳存公積金在成都可以買房，也可申請(qǐng)住房公積金貸款；或者實(shí)施商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款業(yè)務(wù)，如溫州市對(duì)符合條件的購(gòu)房者，允許其將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)辦為公積金貸款，最高額度可達(dá)50萬(wàn)元。

靈活運(yùn)用新政省錢

根據(jù)政策的變化，如何靈活運(yùn)用政策，并根據(jù)政策的調(diào)整達(dá)到減少購(gòu)房成本的目的，這需要購(gòu)房者根據(jù)自身的特點(diǎn)，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐恼咛攸c(diǎn)認(rèn)真研究。《科學(xué)投資》在此推出幾個(gè)辦法，以期達(dá)到拋磚引玉的作用。

提前還清貸款

在北京，如果已經(jīng)辦理住房公積金貸款，第二次購(gòu)房時(shí)能否享受到首次申請(qǐng)貸款的優(yōu)惠政策呢？答案是可以的，但需要還清貸款。按照北京公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，借款人在第一筆住房公積金貸款還清后，就可以申請(qǐng)第二筆公積金貸款，因此公積金貸款不存在二套房提高首付或利率的問(wèn)題。至于第一套住房要不要售出，政策沒(méi)有明確規(guī)定，因此購(gòu)房者可以靈活調(diào)整，在這點(diǎn)上與享受下浮基準(zhǔn)利率0.7倍的商業(yè)貸款優(yōu)惠措施有所區(qū)別。

家庭成員巧幫忙

為了能夠獲得更高額度的住房公積金貸款，可以嘗試家庭成員組合申請(qǐng)貸款。如上海規(guī)定，與在一起居住滿一年以上的直系血親，共同申請(qǐng)住房公積金貸款，最高可達(dá)80萬(wàn)元。因此有專家建議，可以讓與自己同住的父母、子女等一起申請(qǐng)房貸，貸款額度比個(gè)人要高得多。

當(dāng)然，還有一個(gè)方式就是利用直系親屬的公積金來(lái)沖還貸。如福州公積金新規(guī)規(guī)定，住房公積金貸款人購(gòu)房時(shí)可提取本人配偶及同在一戶的貸款人本人父母、子女等直系親屬的住房公積金用于購(gòu)買普通商品住房。

早早備足繳存余額

在上海，對(duì)于希望獲得個(gè)人最高30萬(wàn)元貸款的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，必須先做好準(zhǔn)備，因?yàn)楦鶕?jù)住房公積金貸款的條件，繳存余額必須達(dá)到一定金額，才有可能足額申請(qǐng)貸款。上海規(guī)定，基本住房公積金賬戶的繳存余額達(dá)到了7500元，就可以獲得30萬(wàn)元的住房公積金可貸額度。但是不要小看這7500元的繳存余額，因?yàn)閷?duì)于一般的家庭來(lái)說(shuō)，只要還在還貸過(guò)程中，每月繳存的公積金資金都會(huì)自動(dòng)用于沖還貸，余額所剩無(wú)幾。因此這個(gè)時(shí)候要做的就是停止沖還貸，而改用現(xiàn)金還貸，使公積金賬戶中的資金沉淀下來(lái)。

盡量轉(zhuǎn)辦“商轉(zhuǎn)公”

如果能夠?qū)⑸虡I(yè)貸款轉(zhuǎn)為公積金貸款，因?yàn)閮烧咧g的利率差，這無(wú)疑能夠讓購(gòu)房者省下一大筆開(kāi)支。假如某溫州市民早前購(gòu)置商品房時(shí)，按基準(zhǔn)利率向商業(yè)銀行申請(qǐng)貸款50萬(wàn)元，分20年還清，目前其商業(yè)性貸款還剩40萬(wàn)元；若申請(qǐng)轉(zhuǎn)貸成功，該市民每個(gè)月可減少600余元的利息支出。此外，遼寧鞍山市也實(shí)施了同樣的措施。

合理利用異地貸款

目前有些地區(qū)推出了異地辦理住房公積金貸款業(yè)務(wù)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在異地繳存公積金，而在工作、生活的城市購(gòu)房，能夠申請(qǐng)公積金貸款。因?yàn)楣e金貸款的地域性，這在以前是不可想象的。目前有河南、四川、遼寧、湖南等省份的部分城市，已經(jīng)開(kāi)始辦理此類業(yè)務(wù)。