制度設計視角下的本輪房地產宏觀調控的特點

摘要：當前人們認為從2003年下半年開始實施的新一輪趨緊性的房地產宏觀調控效果不顯著，但從制度設計視角進行比較分析，該輪調控具有與宏觀調控內涵相吻合的“七性”特點：調控主體的“聯動性”、調控對象的“針對性”、調控內容的“區分性”、調控途徑的“雙向性”、調控手段的“綜合性”、調控思想的“和諧性”、調控政策的“系統性”。

關鍵詞：房地產；宏觀調控；特點

中圖分類號：F293．3 文獻標識碼：B

起因于1998年重振房地產業的擴張型調控，2002年以來，房地產出現逐漸過熱的勢頭，從2003年下半年開始，國家實施了新一輪趨緊性的房地產宏觀調控，基于房價一直處于上升勢頭的事實，有很多學者認為此輪調控像是“打在棉花上”，效果不顯著，甚至說沒有效果。經過深入分析，筆者認為新一輪房地產調控的目的具有雙重性：既不是壓制房地產業的發展，也不是放任房地產業的發展，而是通過對房地產的發展進行適當的控速降溫，一方面能起到抑制投資過快、房價過高、投機過盛等問題的作用，使得房地產業與經濟運行相協調；另一方面能解決房地產業內部結構、市場秩序等問題，促進房地產業健康可持續發展。所以，該輪調控并非一無是處，在制度設計上符合宏觀調控本身的內涵，具體體現為“七性”特點。

一、調控主體的“聯動性”

原來制定房地產調控政策，主要是以國務院少數幾個相關部門（如建設部、發改委等）為主，在具體落實過程中，調控主體單一，各種調控措施真正落實到位較難。新一輪房地產宏觀調控的主體體現了“聯動性”，國務院或國務院辦公廳“掛帥主政”，建設部等相關部門一齊“披掛上陣”，地方政府基本能做到“一呼百應”。而2006年7月6日由建設部、發展改革委和工商行政管理總局聯合下發的《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（建住房［2006］166號）明確提出“建立工作聯動機制”，加強部門間的協作配合，建立健全房地產交易信息共享、情況通報以及違法違規行為的聯合查處機制。

中央和地方兩級政府的聯動性可以從地方政府參與調控的積極性看出。根據國務院的決策部署，各地區結合本地實際，深入分析當地房地產市場形勢，研究制定貫徹落實國務院宏觀調控決策的具體措施，在規定時間內出臺了享受優惠政策的普通住房標準，落實了加強稅收征管的有關規定；整頓規范市場秩序，加強市場形勢分析和監測；加強了土地和規劃調控力度，增加普通商品住房和經濟適用住房供應量；強化了住房保障制度建設，加快建立廉租住房制度。而1993年的那輪調控的發起者主要是中央政府，地方政府的主動調控成分比較少。

二、調控對象的“針對性”

房地產宏觀調控對象分為主體對象和客體對象。主體對象是指城市政府、開發企業（攻擊者）以及中介機構、金融機構和市場需求者等利益攸關方；客體對象是指寫字樓、商鋪、住宅等分類物業。2003年以來調控的對象中，雖然主體對象囊括了城市政府、開發企業、金融機構和市場投機性需求者等造成房價上漲的各個主體，但客體對象卻具有很強的針對性，從一開始就直指住宅房地產，當然包括與住宅相關聯的建設用地，針對住宅房地產供給結構矛盾，一方面嚴格限制高檔住房的投資建設；一方面下達硬性指標（“兩個70％”）加快“限面積”、“限價格”的普通住房（包括經濟適用房）和廉租房建設。

三、調控內容的“區分性”

房地產宏觀調控的內容是由調控的目的決定的。根據新一輪調控的雙重目的，本次調控的內容具有“區分性”，正所謂“區別對待，有保有壓”。這個特點是從強調住宅房地產的結構調整方面體現出來的。本輪調控首先從“強化規劃調控，改善住房供應結構”入手，要求各地根據本地房地產市場需求情況，盡快明確近兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排。住房價格上漲過快、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足的地方，住房建設要以中低價位普通商品住房和經濟適用住房項目為主，同時嚴格控制低密度、高檔住房的建設。同步加大土地供應調控力度，嚴格土地管理，要求各地區要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要繼續停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應，通過進一步完善土地收購儲備制度，提高普通商品住房用地的供應能力。

四、調控途徑的“雙向性”

所謂調控途徑， 是指從供給入手還是從需求入手，抑或是從供給和需求兩個方面同時入手。1993年的那次調控主要是從供給入手，通過減少土地供應和壓縮信貸來實現。2003年以來的這次宏觀調控的途徑是同時從需求和供給兩個方面入手，要求各地積極貫徹調控住房供求的各項政策，制定符合本地區實際情況的調節措施，有針對性地從供求兩方面進行“雙向調控”。在調控供給方面，通過土地供應結構調整切實改善住房供應結構，制定和實施住房建設規劃，明確新建住房結構比例，重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房，加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，以滿足中低收入人群的正常居住需要。在調控需求方面，特別強調正確引導居民合理消費預期，堅決遏制投機性住房需求，嚴格控制被動性住房需求，保證滿足居住所需的基本住房需求。同時要求切實整頓和規范市場秩序，嚴肅查處違法違規銷售行為，加強市場監測，完善市場信息披露制度，嚴肅處理提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，引導消費者理性、合理地消費。

五、調控手段的“綜合性”

房地產宏觀調控的手段包括經濟手段、法律手段和行政手段。1993年的那次調控雖然通過制定土地、信貸、稅收等政策運用了經濟手段，但主要還是運用行政手段來解決問題。新一輪房地產宏觀調控主要是為促進房地產市場健康發展，堅持市場化政策取向與加強政府住房保障有機結合，采取了“組合拳”式的調控手段和方法，綜合運用經濟手段、法律手段和必要的行政手段來調控市場。各種手段運用的程度可以概括為：側重運用經濟手段，充分發揮了稅收、信貸、土地政策的調節作用；重視運用法律手段，加大了房地產交易環節違法違規行為的整治力度；運用必要的行政手段，實行責任追究制度，控制房地產業的過快發展。

六、調控思想的“和諧性”

新一屆政府一直把建設和諧社會放在重要的高度，認為解決群眾住房問題是建設和諧社會的重要方面，一直強調要把改善普通居民的居住條件作為工作的根本目標，妥善處理房地產領域的各類矛盾糾紛，加強和改善對房地產市場的宏觀調控，以滿足多數居民的住房需求為宗旨。所以，新一輪房地產宏觀調控的政策措施始終堅持“突出重點，區別對待”的原則，重點完善住房保障制度，保證不同收入人群“居著有其屋”，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，充分體現了本輪調控思想的“和諧性”。

具體采取了三大措施：一是加快普通商品房建設，規范發展經濟適用住房，加快城鎮廉租住房制度建設，規定從2006年6月1日起，新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到70%以上；二是優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；三是積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。并從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度出發，制定《房地產交易秩序專項整治工作方案》，進一步整頓規范房地產交易秩序的通知，切實維護群眾合法權益，促進我國房地產市場健康發展。

七、調控政策的“系統性”

本輪房地產宏觀調控四年來共出臺了50多項全國性的重要“意見”和“通知”，新一輪房地產調控的政策從宏觀方針到微觀措施，由粗到細，自柔致剛，既針對重點，又區別對待，既堅持原則性，又體現靈活性，既重視“堵”，又注重“疏”，既考慮經濟發展，又顧及社會和諧，聯動了建設部、發改委、中央銀行等九個部門，涉及到房地產規劃開發、銷售租賃、物業管理等諸環節，包括土地、財稅和信貸等單項政策，采取了經濟、法律和行政等手段，等等，形成了系統化的房地產宏觀調控政策體系，這標示著我國在宏觀調控技巧上已逐步走向成熟。

參考文獻:

［1］ 張泓銘.房地產宏觀調控原理的基本思考［J］．社會科學，2003(9).

［2］ 許經勇，馬原.當前房地產價格走勢與宏觀調控策略選擇［J］．經濟學家，2005(5).

［3］ 劉建華.關于房地產市場宏觀調控若干問題的探討［J］．中國物價，2005(7).

［4］ 葉建軍.試析建國以來歷次經濟過熱中的宏觀調控［J］．中共黨史研究，2001(2).

［5］ 秦嗣毅.我國經濟轉軌進程中的宏觀調控［J］．學習與探索，2005(2).

（責任編輯：古 巖）