商業銀行如何應對房地產危機

上半年，由人民幣升值引發的出口下降、高油價、高通脹、資源價格扭曲等宏觀問題對中國整體經濟形勢帶來較大影響，同時此前房地產市場各項宏觀調控政策效果顯現，呈現出與以往不同的變化特征。房地產開發依舊處于高位，但銷售同比下滑較大，房地產市場已經由年初時的“價漲量跌”演變為目前的“價滯量跌”（2008年6月，70個大中城市房地產銷售價格指數同比雖然上漲8.2%，但環比上升僅為0.1%），部分地區甚至出現“價量齊跌”，部分前期漲幅較快的城市房價則出現了明顯下跌（如深圳、廣州、南京、成都等地，房地產銷售價格指數環比持續下降，其中深圳連續7個月房價下跌，已逼近去年同期價格）。房地產市場成交量不斷萎縮在全國引發傳導效應，供求雙方觀望明顯。

房地產業貸款業務對銀行業發展的重要性日益提升。從整體業務規模看，到2007年末，全國境內房地產開發貸款與個人住房貸款余額已經達到4.8萬億元，占銀行業人民幣信貸余額的18.3%，在各行業的貸款中排名第一。因此，房地產信貸風險和以房地產為抵押物的貸款風險在當前受到高度關注。

海外房地產泡沫破滅導致銀行業危機的教訓

美國2O世紀80年代房地產泡沫危機

20世紀70年代末80年代初，戰后“嬰兒潮”

一代進入成年，形成了對住房的巨大需求，里根總統為振興經濟對房地產業實行稅收優惠政策，

從而刺激了房地產業的發展。80年代中期，由于房價的迅速上漲，

市場抱有普遍的樂觀預期，銀行在房地產部門的資產迅速增加，到1989年底，商業銀行的房地產貸款占貸款總額的比例已經接近40%。隨著房地產市場的逆轉和房價的回落，銀行的房地產價值和抵押貸款資產價值迅速下降，房地產信貸風險嚴重惡化，房地產不良貸款增多，利潤率連年下滑。房地產貸款集中度過高是美國此次房地產泡沫危機的主要原因之一。

日本20世紀80年代房地產泡沫危機

由20世紀80年代中后期開始的日本房地產泡沫在90年代初最終破滅，給日本國民經濟的發展造成了災難性的后果。日本房地產泡沫危機的原因主要在于：首先，1985年后，日本長期的低貼現率導致貨幣供應量不斷擴張，超過實際經濟需求，導致部分貨幣供應量游離于實體經濟之外，成為房地產和股票投資的資金來源，間接導致資產價格上漲；其次，大量信貸資產投向房地產。據統計，1984年房地產抵押貸款在日本全國銀行的貸款總額中所占的比例為17%，至1987年已達到20%。1992年3月末更是達到150萬億日元，占全國銀行貸款余額的35.5%。此外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構也在土地投機中大量發放信貸資金給開發企業，進一步降低了融資成本，導致土地價格更加上揚。第三，由于當時日本經濟增長速度下降，企業實物投資積極性不高，很多企業就把富余資金運用于房地產資產和金融資產的投機上，從中獲取巨額利潤，企業的這種投機活動大大推動了房地產價格的上漲。

東亞及東南亞地區房地產泡沫危機

由于東亞及東南亞國家和地區的資本市場不發達，銀行的信貸評估和內控體系并不健全，而銀行貸款則偏好以房地產為主要抵押物的抵押貸款，因此金融資本集中在房地產業。1997年銀行在房地產業的資產占其貸款總額的比重較高，其中中國香港、馬來西亞、泰國、新加坡等國和地區甚至超過了30%。與銀行信貸在房地產業擴張相伴的是，大部分國家和地區的資產價格飛速上漲，房地產業已經積聚了大量的泡沫。1997年前后，泰國、印尼、韓國和馬來西亞等國的出口形勢嚴峻，經濟依賴于外國資本的支撐，投資者的信心開始動搖，房地產價格下跌的壓力越來越大，銀行的不良資產越來越多。在國際投機資本的沖擊下，各國外匯儲備也急劇下降，東亞及東南亞各國和地區的房地產泡沫終于崩潰。東亞及東南亞各國和地區經濟金融領域中存在嚴重的失序現象，過度的投資引起資產價格的過度膨脹并且形成泡沫經濟，是導致金融危機的主要原因之一。

當前形勢下我國銀行業面臨的房地產市場危機

從當前的銀行信貸風險來看，它應該包括三方面的內容。一方面是房地產開發的銀行信貸風險。對房地產開發商的銀行信貸，監管部門對此有嚴格的市場準入；房地產住房預售只有在建筑房屋封頂之后才能進行等。一方面是房地產的個人按揭貸款的信貸風險。對此同樣有嚴格的規定，比如對第一套住房信貸的嚴格準入，對第二套住房信貸的界定，都在信貸管理上有詳細的規定；第三方面是由于房地產價格存在泡沫，當泡沫破滅時，以房地產為抵押物的貸款面臨抵押物大幅度縮水的風險，監管機構和各商業銀行對房地產開發貸款、住房按揭貸款和其他抵押貸款都規定了貸款所要求的抵押率。

房地產企業銷售無法實現產生的危機

2008年上半年，全國房屋施工面積212660.5萬平方米，增長14.1%。其中，新開工面積為53472.78萬平方米，同比增長19.1%。全國商品房竣工面積16920.28萬平方米，同比增長13.8%。商品房銷售面積25892.63萬平方米，同比減少7.2%。商品房銷售額10325.43億元，同比減少3%。房地產市場的供給不斷增加，且增速較前三年均有較大增長，施工面積接近2007年全年的水平，很大程度是由于各房地產企業2007年拼命拿地導致其2008年的攤子鋪得很大，但由于其后續建設能力不足導致其竣工面積的增速相對較小。從近年來土地購置情況看，2007年7月后許多城市紛紛出現“地王”，南京、杭州、東莞、廣州、長沙、重慶等城市的土地市場均在這一時間陡然升溫。此外，2007年9月和2007年12月也是房地產企業購地高峰。因此，筆者認為，房地產企業在地價最高的時候購置了大量的土地，而房地產企業直接用銀行貸款去支付地價款又是違規的，如果其在一年后不能付清土地款，將面臨巨大資金壓力。但是，由于各地觀望氣氛濃厚，導致全國范圍內商品房的銷售面積和銷售額均出現下降。

在當前銷售持續萎縮的低迷市場環境下，房地產行業所特有的墊資現象導致的統計滯后是目前投資仍保持在高位的主要原因，但是在信貸持續緊縮背景下，房地產開發投資的高增長可能會受到抑制。由于銷售不理想，當前房地產企業的現金流必然趨緊，現金流入遠小于現金流出。同時，在從緊的貨幣政策下，房地產開發投入資金不足也是必然，再加上資本市場不景氣，房地產企業的股市融資將會迅速減少。對銀行而言，房地產企業一旦無法及時通過預售回籠資金，其項目總投資中來源于預售收入的資金就無法實現，其不但無法按期歸還開發貸款，更可能導致其貸款項目無法按期竣工，甚至出現爛尾現象，房地產企業的違約概率增大，商業銀行的房地產開發貸款出現展期或借新還舊的情況也逐漸增加，面臨較大危機。

購房者出現斷供及住房按揭貸款投放不足產生的危機

對于住房按揭貸款，銀行面臨的風險主要是購房者斷供。購房者斷供后，作為抵押物的房產只有通過拍賣等方式進行變現后才能償還銀行貸款。一般地，在房價持續上升時，購房者不會斷供，其可能通過出賣房產來償還貸款；而只有在房價持續下降時，購房者即使出賣房產也無法償還銀行貸款時也會斷供。購房者斷供后，其房產在進行拍賣時基本上已經嚴重縮水，給銀行造成較大損失。

中國不會重蹈美國次貸危機的覆轍，其一是在于中國的住房按揭貸款證券化才剛剛起步，而住房按揭貸款證券化的衍生品化還未在中國推出；其二是由于中國住房按揭貸款嚴格的首付比例，對貸款人的限制條件較為嚴格。但是中國的住房按揭貸款沒有美國式的多元化的住房按揭貸款體系，也沒有貸款人信用管理與評級等相關制度安排。部分商業銀行分支機構在短期利益驅使下，讓不少不能達到住房信貸準入標準的投機者進入房地產市場，導致房價被迅速推高。同時借助住房按揭貸款購買多套住宅的投機者在房價出現持續下降的時候，可能因為房價的累積降幅較大導致其房產的實際價值嚴重縮水甚至低于其貸款余額時，可能選擇斷供。目前深圳等地出現的斷供者多是購買多套房屋的投機者。從時間上看，由于2007年房價漲得最快，從而使得2007年在一些房價上漲較快的地方有1萬多億元左右的住房按揭貸款風險較高，而在2006年底以前所發生的住房按揭貸款的風險較低。而目前已知的斷供樓盤也多是處于2007年房價達到最高值的地區。

此外，據人民銀行2008年上半年金融機構信貸收支表，居民中長期消費貸款新增同比下降27%。而中長期消費信貸與房屋銷售呈高度相關，主要因為各商業銀行都比較重視發展個人信貸業務，而各商業銀行屬于中長期消費信貸的住房按揭貸款余額在全部個人貸款中所占份額基本都在80%以上。因此，由于住房按揭貸款投放不足也說明當前公眾對房地產市場的前景不甚樂觀，也導致作為住房按揭貸款上游產品的房地產開發貸款不能按期回收的可能性增大。

房地產價格泡沫破滅產生的危機

目前，各商業銀行占個人信貸業務絕大部分的住房按揭貸款全部以房地產為抵押物；而對公信貸業務中包括房地產開發貸款在內的大部分貸款都是抵押貸款，而對公抵押貸款的抵押物基本上都以房地產為抵押物。在經濟景氣時，金融市場交投活躍，房地產抵押物價格上漲，并使金融資產市場價格逐步背離其基礎價值，吸引著銀行資金以間接或直接的方式紛紛涌入，對泡沫的膨脹起著推波助瀾的作用;而經濟不景氣時，房地產抵押物的價值下跌導致銀行信貸風險被暴露甚至放大，而泡沫一旦破滅，將給銀行業帶來巨大的不良資產，使銀行業陷入擠兌危機，甚至破產倒閉，并通過傳遞效應使整個銀行業陷入危機。

比如，如果一宗房地產在高位時評估市值為1億元，根據一般情況，其抵押率被設定為70%，借款人可獲得7000萬元貸款；而當該宗房地產價格下跌50%時，其抵押價值也跌為3500萬元，此時銀行信貸的風險就完全暴露出來。一旦企業出現債務危機，不能及時償還貸款，銀行將因為抵押物不足值而蒙受巨大損失。

商業銀行加強危機管理的應對措施

目前，我國金融體系的發展尚不健全，房地產市場的泡沫膨脹與銀行信貸資金的分布存在著高度的正相關性。因此，銀行要密切關注借款人財務狀況的變化，根據貸款條件及時采取有效措施，控制逾期貸款可能產生的風險，最大限度地確保信貸資產安全。

從宏觀上構建危機預警體系

銀行危機的爆發，通常都是有先兆的，具體表現在一些金融指標的變化上。由于銀行業與實體經濟的密切關系，銀行業的健康狀況是和一個國家或地區的經濟發展狀況緊密聯系在一起的。采用宏觀經濟指標來預測銀行危機，有助于提高預測的準確性，大量的實證研究已證實了宏觀經濟因素的變化和銀行危機之間的聯系。通常能夠有效地通過大幅度變化來預兆金融危機的金融指標包括:貨幣供應增長率、實際利率、通貨膨脹率、國內信貸增長率、實際GDP增長率、外債總額/GDP、短期資本流入/GDP、股市價格指數波動幅度、不良資產/銀行總資產、銀行資本充足率、房地產貸款集中度等。但是，在實際應用中，需要將各個指標所包含的信息進行綜合處理，最后得到決策所需要的信息。

嚴格房地產項目貸款準入，加強抵押物管理

要采取嚴格的貸前檢查，按照監管機構的要求和各商業銀行的內控制度，實施嚴格的房地產貸款的客戶準入和項目準入；加強貸款風險控制，重點防范可能出現資金鏈危機的客戶，同時重視客戶的資信審核。對抵押物加強管理，對房地產市場波動較大的地區，縮短抵押物評估價值的有效期，關注抵押物價值變化情況，并根據需要要求借款人補充抵押物以使抵押物足值有效。

積極化解借款人的一般債務危機

許多企業在經營活動中都會遇到資金周轉困難，其中有的債務危機是暫時性的，只要處理得當，危機就有可能在短時間內化解。對于這類一般性債務危機，銀行通過對企業加強貸后管理、盤活沉淀資產和重整現金流等措施，就能有效地防范信貸風險，并給危機企業提供振興發展的機會，實現銀企雙贏。

參與企業的債務重組和破產清算

《破產法》第七十條規定：“債務人或者債權人可以依照本法規定，直接向人民法院申請對債務人進行重整。”“債權人申請對債務人進行破產清算的，在人民法院受理破產申請后，宣告債務人破產前，債務人或者出資額占債務人注冊資本十分之一以上的出資人，可以向人民法院申請重整。”《破產法》保證了銀行的權益不受侵害，尤其是具備抵(質)押手續的信貸資產償還優先順序不致被打亂。銀行是否支持企業進行債務重整，關鍵是看企業的資產質量及是否具有持續經營和今后是否具備還本付息的能力。如果預計債權人提供臨時周轉金或作出減債之后，企業經營仍然舉步維艱，那就不值得挽救，而要當機立斷，盡快否決企業繼續重整，通過法定程序讓企業清理后退出市場。

（作者單位：中國建設銀行）