《土地登記辦法》對商業(yè)銀行抵押貸款的影響

2007年10月1日，《中華人民共和國物權(quán)法》施行，對現(xiàn)實(shí)生活中包括土地方面出現(xiàn)的一些新的物權(quán)問題，進(jìn)行了明確和規(guī)范。而國土資源部門原有的土地登記規(guī)定已不能適應(yīng)新的形勢需要。為此，2007年12月30日國土資源部發(fā)布了《土地登記辦法》。該法已于2008年2月1日起開始施行，內(nèi)容涵蓋了土地的總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、更正登記、異議登記、查封登記等。《土地登記辦法》的制定出臺，為土地登記各方當(dāng)事人依法登記提供了操作規(guī)程，有利于土地權(quán)利人依法保護(hù)自己的合法權(quán)益，也有利于避免或減少土地登記過程中可能出現(xiàn)的矛盾或糾紛。銀行為了防范土地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)注意以下事項(xiàng)：

如何妥善解決國有建設(shè)用地使用權(quán)問題

土地用途變化需作變更登記

《土地登記辦法》第四十八條規(guī)定：“土地的用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件和原土地權(quán)利證書，申請土地用途變更登記。”依據(jù)該條規(guī)定，土地的用途發(fā)生變更的，當(dāng)事人應(yīng)申請變更登記。商業(yè)銀行在接受國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)實(shí)地調(diào)查土地的實(shí)際用途與登記的用途是否相符，必要時應(yīng)要求土地使用權(quán)人向登記部門申請出具土地用途未變化的證明文件。

土地使用權(quán)期限可能影響抵押權(quán)的存續(xù)

《土地登記辦法》第五十二條規(guī)定：“非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前十五日內(nèi)，持原土地權(quán)利證書，申請注銷登記。”第五十五條規(guī)定：“土地抵押期限屆滿，當(dāng)事人未申請土地使用權(quán)抵押注銷登記的，除設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)期限屆滿外，國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權(quán)抵押登記。”依據(jù)這兩條規(guī)定，土地使用權(quán)期限影響抵押權(quán)的存續(xù)。商業(yè)銀行在接受國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押時，應(yīng)密切關(guān)注土地使用權(quán)期限，對于剩余期限短于貸款期限的，原則上不應(yīng)接受，除非土地使用權(quán)人明確承諾申請續(xù)期且申請續(xù)期被批準(zhǔn)無障礙的。

依法辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)

應(yīng)在簽訂主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同后再辦理抵押登記

《土地登記辦法》第三十六條第一款規(guī)定：“依法抵押土地使用權(quán)的，抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)持土地權(quán)利證書、主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同以及相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)抵押登記。”依據(jù)該條規(guī)定，主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同是辦理抵押登記必備材料，主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同須在登記前已簽訂。而在銀行信貸操作中，已出現(xiàn)未簽訂借款合同而辦理了抵押登記，致使借款合同落款時間晚于抵押登記時間，從而使借款面臨抵押落空的法律風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行必須在簽訂了主債權(quán)債務(wù)合同、抵押合同后方可辦理抵押登記手續(xù)。對一般抵押，主債權(quán)債務(wù)合同（借款合同）、抵押合同的落款時間不得晚于抵押登記。對辦理最高額抵押登記是否需要提供主債權(quán)債務(wù)合同，我國法律及《土地登記辦法》未明確，從理論上講，主債權(quán)債務(wù)尚未發(fā)生，因而不可能有主債權(quán)債務(wù)合同。因此，銀行在辦理最高額抵押登記時，如登記部門要求提供主債權(quán)債務(wù)合同的，應(yīng)說服登記部門接受我行意見，如果登記部門不接受我行意見的，應(yīng)采取登記部門可接受的變通措施，并經(jīng)本行法律事務(wù)部審核同意，以嚴(yán)防操作不當(dāng)而留下法律風(fēng)險(xiǎn)隱患。

查實(shí)土地使用權(quán)已抵押情況，及時辦理抵押登記手續(xù)

《土地登記辦法》第三十六條第二款規(guī)定：“同一宗地多次抵押的，以抵押登記申請先后為序辦理抵押登記”。依據(jù)該條規(guī)定，同一宗土地使用權(quán)向多個債權(quán)人抵押的，登記部門為申請?jiān)谙鹊南刃修k理抵押登記。這將直接決定多個債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)捻樞颉Ｉ虡I(yè)銀行應(yīng)對擬以土地使用權(quán)設(shè)定抵押且同一宗土地使用權(quán)抵押給多個債權(quán)人的貸款項(xiàng)目進(jìn)行查實(shí)，及時向土地登記部門申請辦理抵押登記手續(xù)，以取得對銀行有利的受償順序。

依法確保最高額抵押合同所約定內(nèi)容登記完整

《土地登記辦法》第三十六條第三款規(guī)定：“符合抵押登記條件的，國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書上加以記載，并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書。申請登記的抵押為最高額抵押的，應(yīng)當(dāng)記載所擔(dān)保的最高債權(quán)額、最高額抵押的期間等內(nèi)容。”根據(jù)該規(guī)定應(yīng)與抵押人在《最高額抵押合同》中明確約定最高債權(quán)額、放貸期間等內(nèi)容。最高債權(quán)額應(yīng)當(dāng)包括債權(quán)本金、利息、復(fù)利、罰息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等，原則上可按抵押物評估價(jià)值填寫最高債權(quán)額，且在任何情況下均應(yīng)當(dāng)高于貸款本金數(shù)額。商業(yè)銀行應(yīng)與當(dāng)?shù)氐怯洐C(jī)關(guān)充分溝通，確保土地登記簿和土地權(quán)利證書所記載的最高債權(quán)額、放貸期間等內(nèi)容與《最高額抵押合同》約定的內(nèi)容保持一致。

密切關(guān)注土地使用權(quán)的特殊狀態(tài)

強(qiáng)化貸前調(diào)查，確保土地使用權(quán)權(quán)屬的有效性

《土地登記辦法》第六十條至六十一條、第六十二條、第六十三條至六十九條分別對“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”作出了規(guī)定，對相關(guān)登記程序進(jìn)行了規(guī)范。商業(yè)銀行在貸前調(diào)查時，應(yīng)對擬抵押土地使用權(quán)是否存在“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”等情況向登記部門進(jìn)行查詢，不得接受已經(jīng)辦理了“異議登記”、“預(yù)告登記”、“查封登記”的土地使用權(quán)作為抵押物。必要時應(yīng)申請登記部門出具查證屬實(shí)的證明材料。

加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)防土地使用權(quán)抵押出現(xiàn)變動

《土地登記辦法》第五十八條規(guī)定：“國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進(jìn)行更正登記，并書面通知當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書的手續(xù)。當(dāng)事人逾期不辦理的，國土資源行政主管部門報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后，原土地權(quán)利證書廢止。”依據(jù)該條規(guī)定，國土資源行政主管部門可依法注銷登記有誤的土地使用權(quán)證。商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)貸后管理，隨時關(guān)注已抵押的土地使用權(quán)可能被國土資源部門依法注銷、被申請異議登記，及時采取風(fēng)險(xiǎn)防范應(yīng)急措施，嚴(yán)防貸款抵押風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

依法處置抵債資產(chǎn)，以免在履行過程中出現(xiàn)糾紛

明確二次過戶中所涉及稅費(fèi)的承擔(dān)

《土地登記辦法》第四十五條規(guī)定：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書或者因繼承、受遺贈取得土地使用權(quán)，當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)持生效的法律文書或者死亡證明、遺囑等相關(guān)證明材料，申請土地使用權(quán)變更登記。權(quán)利人在辦理登記之前先行轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)或者設(shè)定土地抵押權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本辦法先將土地權(quán)利申請登記到其名下后，再申請辦理土地權(quán)利變更登記。”這項(xiàng)規(guī)定意味著在處置法院裁定抵債的土地使用權(quán)時，如采用直接由被執(zhí)行人名下過戶至買受人名下的操作方法將得不到登記部門的配合。協(xié)議以資抵債同樣也存在此類過戶問題。商業(yè)銀行在處置抵債資產(chǎn)或協(xié)議抵債時，應(yīng)充分考慮二次過戶問題，明確二次過戶中所涉及稅費(fèi)的承擔(dān)，以免在履行過程中出現(xiàn)不必要的糾紛，影響處置進(jìn)程。

按要求履行劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的報(bào)批

《土地登記辦法》第四十條規(guī)定：“因依法買賣、交換、贈與地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持原土地權(quán)利證書、變更后的房屋所有權(quán)證書及土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的相關(guān)證明材料，申請建設(shè)用地使用權(quán)變更登記。涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，當(dāng)事人還應(yīng)當(dāng)提供有批準(zhǔn)權(quán)人民政府的批準(zhǔn)文件”。抵貸資產(chǎn)處置涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，事先經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)人民政府批準(zhǔn)，并取得批準(zhǔn)文件。

（作者單位：中國工商銀行寧夏分行法律部）