讓租房成為國(guó)民的首要選擇

過(guò)去10年來(lái)（截止到2008年3月），德國(guó)物價(jià)水平平均每年增長(zhǎng)2%，但房?jī)r(jià)上漲卻僅僅為1%，也就是說(shuō)，房子的實(shí)際價(jià)格是以平均1%的速度下降。而從1977年算起，30年來(lái)德國(guó)房子價(jià)格僅僅上漲了60%，而同期工資則上漲了3倍左右。

國(guó)內(nèi)一路高漲的房?jī)r(jià)，讓很多人難以承受，房?jī)r(jià)問(wèn)題已經(jīng)成為目前關(guān)系國(guó)計(jì)民生的一個(gè)重要問(wèn)題。如何妥善解決這一問(wèn)題，社會(huì)各階層都有不同的看法，其中一部分人提出了一種觀點(diǎn)，認(rèn)為我們現(xiàn)在在看待住房問(wèn)題上走入了一個(gè)誤區(qū)，即把關(guān)注的焦點(diǎn)都放在了“如何讓大家都買(mǎi)得起房”這一立足點(diǎn)上，而實(shí)際上并不是所有人都需要擁有自己的住房，問(wèn)題的核心是如何保證每個(gè)人都有房住。也就是說(shuō)，通過(guò)租房解決居住問(wèn)題是解決目前我國(guó)低收入群體住房的一個(gè)重要措施。不可否認(rèn)，該觀點(diǎn)具有其現(xiàn)實(shí)意義，很多國(guó)家在解決本國(guó)居民的住房問(wèn)題時(shí)都不同程度上采取了這一措施，但是接下來(lái)的問(wèn)題卻更重要：如何讓租房的價(jià)格使絕大多數(shù)居住者能夠承受并愿意長(zhǎng)期保持這樣的居住方式？是通過(guò)純粹的市場(chǎng)調(diào)節(jié)解決租房問(wèn)題還是要大力發(fā)展廉租房？政府有無(wú)必要對(duì)租房市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)以保護(hù)低收入群體的利益？德國(guó)在這方面為我們提供了一個(gè)現(xiàn)實(shí)的案例，很多問(wèn)題的答案我們?cè)谄渲姓业健?/p>

租房是國(guó)民的首要選擇

房?jī)r(jià)上漲在最近幾年來(lái)幾乎蔓延了全球，但是個(gè)別國(guó)家卻免于這種困擾，德國(guó)就是其中之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年來(lái)（截止到2008年3月），德國(guó)物價(jià)水平平均每年增長(zhǎng)2%，但房?jī)r(jià)上漲卻僅僅為1%，也就是說(shuō)，房子的實(shí)際價(jià)格是以平均1%的速度下降。而從1977年算起，30年來(lái)德國(guó)房子價(jià)格僅僅上漲了60%，而同期工資則上漲了3倍左右。從房?jī)r(jià)的絕對(duì)水平上看，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明一棟房產(chǎn)的價(jià)值大約為26.3萬(wàn)歐元，大約相當(dāng)于一個(gè)普通德國(guó)人一生工資收入的35%，而如果僅僅是購(gòu)買(mǎi)一套70平方米的住房，全國(guó)平均價(jià)格則大約為8.85萬(wàn)歐元。顯然，要在德國(guó)實(shí)現(xiàn)擁有自己的住房，可以說(shuō)毫不困難。

但是就是在這種情況下，也并不是所有人跟國(guó)內(nèi)的人一樣積極去買(mǎi)房，而是有更多人的選擇租房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，德國(guó)自有住房率僅僅為42%，而租賃住房率卻高達(dá)58%，租房率超出了自有住房率16%。其中，收入水平相對(duì)比較低的年輕人更是有77%選擇了租房。可以看出，在德國(guó)買(mǎi)房不是國(guó)民解決住房的主要手段，而租房成為主流形式。

那么，如此高的租房率，房源從哪兒來(lái)呢？實(shí)際上，德國(guó)非常重視出租房源問(wèn)題，廣開(kāi)門(mén)路來(lái)滿足租房的需要。從目前的情況看，德國(guó)出租房源的構(gòu)成中，93%左右的房子為私房，其中私人出租房租和合作社出租住房分別占到66%和22%，基金或保險(xiǎn)公司出租的住房占8%左右，專業(yè)建房公司出租的住房占3%左右，而真正由政府出租的住房?jī)H占出租住房總數(shù)1%到2%。由于政府出租的住房數(shù)量很少，政府就采取了一些強(qiáng)制措施，保證出租房源。一方面，德國(guó)法律規(guī)定，所有由合作社建造的住房必須用于出租，而不能出售。德國(guó)合作社建造的房屋數(shù)量占到全國(guó)總數(shù)量的1/3左右，而如此龐大數(shù)量的房屋只能用于出租無(wú)疑對(duì)出租房源的穩(wěn)定起到重要作用。另一方面，德國(guó)地方政府還規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建造住房過(guò)程中，必須預(yù)留一定比例的住房，專門(mén)賣(mài)給或者租予低收入群體。例如，科隆市每年新建的住房數(shù)量大約為3800套，而按規(guī)定其中的1000套必須專門(mén)為低收入群體建造作為出租房。

當(dāng)然，為了鼓勵(lì)各投資群體為出租房出力，政府也采取了一些措施，給這些投資者以“胡蘿卜”。政府會(huì)資助私人投資者和地方房地產(chǎn)公司，鼓勵(lì)他們?yōu)榈褪杖肴后w提供價(jià)格低廉的出租房，同時(shí)對(duì)住房合作社建造的出租住房，政府實(shí)行了免稅政策。同時(shí)，在貸款方面，政府還實(shí)施了無(wú)息或低息的政策，鼓勵(lì)私人和開(kāi)發(fā)商建造出租住房或?qū)Τ鲎庾》窟M(jìn)行修繕。

保護(hù)租房者利益

在德國(guó)，之所以有如此多的人趨之若騖地選擇了租房，與政府采取了廣泛措施保護(hù)租房者利益有很大的關(guān)系。

在房租水平上，德國(guó)并不任由市場(chǎng)供求關(guān)系確定房租，而是會(huì)由市政部門(mén)、房東與房客協(xié)會(huì)、房屋租賃介紹所等機(jī)構(gòu)，針對(duì)住房所在地區(qū)和房屋的類(lèi)型的不同，確定一個(gè)“房租合理價(jià)格表”，每一個(gè)套房屋的租金都要參考該價(jià)格表。如果房東不參照該表，對(duì)房租漫天要價(jià)，就可能會(huì)受到懲罰。德國(guó)法律規(guī)定，如果房東的房租超過(guò)“合理價(jià)格”的20%，就構(gòu)成違法行為；如果超過(guò)50%，就構(gòu)成犯罪，如果不及時(shí)改正就可能面臨牢獄之災(zāi)。很明顯，德國(guó)政府對(duì)房租價(jià)格的確定干預(yù)程度很高，這雖然有“違背市場(chǎng)規(guī)律”之嫌，但這無(wú)疑大大保護(hù)了租房者的利益。同時(shí)，德國(guó)法律還規(guī)定，嚴(yán)禁“二房東”現(xiàn)象，這樣就可以防止租房領(lǐng)域的投機(jī)現(xiàn)象，使投機(jī)者不能從中“揩油”，保護(hù)真正租房者的利益。

對(duì)弱勢(shì)群體，政府還采取額外的措施，保證他們的住房問(wèn)題。為了保證低收入的住房問(wèn)題，政府采取了房租補(bǔ)貼制度，即由政府根據(jù)低收入家庭的人口、收入以及房租支出的情況，給予適當(dāng)補(bǔ)貼。具體而言，就是先要根據(jù)低收入家庭的具體情況，確定一個(gè)可以承受租金的數(shù)額（一般按家庭收入的25%確定），然后與該家庭實(shí)際繳納的租金對(duì)比，后者與前者的差額由政府負(fù)擔(dān)。房租的補(bǔ)貼資金由聯(lián)邦政府和地方政府各負(fù)擔(dān)一半。同時(shí)，對(duì)于最低收入者，政府還采取了社會(huì)福利房制度，即由政府規(guī)劃專門(mén)的用地，由開(kāi)發(fā)商建造房屋，然后再以較低的價(jià)格租給低收入群體居住，而該房租與市場(chǎng)租金的差額則由政府補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)商。這一政策讓德國(guó)很多低收入群體從中受益，如在科隆市，全市100萬(wàn)中，有10萬(wàn)人中享受住房福利補(bǔ)貼，而其中1萬(wàn)人住在政府福利房中。

政策啟示

德國(guó)租房政策無(wú)疑是十分成功的，讓租房成為德國(guó)人的一種生活方式。德國(guó)房?jī)r(jià)能夠在很長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)保持了穩(wěn)定，租房政策也起了十分重要的作用。但是，德國(guó)大力發(fā)展租房，是以強(qiáng)烈的政府干預(yù)為特色的，正是強(qiáng)烈的政府干預(yù)，才保證了租金的穩(wěn)定，讓廣大租房者能夠獲得穩(wěn)定的住房。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一部分學(xué)者在大力呼吁在房地產(chǎn)問(wèn)題上，應(yīng)該破除“全民買(mǎi)房”的思想，而應(yīng)該大力發(fā)展租房市場(chǎng)。但是，如果在租房問(wèn)題上，政府不充分發(fā)揮作用，而是把問(wèn)題推向市場(chǎng)，那么租金會(huì)不會(huì)如同前幾年的房?jī)r(jià)一樣的瘋長(zhǎng)，還是個(gè)很大的疑問(wèn)。畢竟，我國(guó)的廉租房規(guī)模還很小，房源更多的還是來(lái)源于私人擁有的房屋。而這一問(wèn)題，德國(guó)的租房政策無(wú)疑給我們提供了良好的借鑒。