深耕二三線：房企過(guò)冬之道？

8月盛夏，全中國(guó)因奧運(yùn)而熱情似火，但是宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性，以及房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，使得樓市表現(xiàn)不佳，市場(chǎng)信心嚴(yán)重缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)“過(guò)冬論”此起彼伏，甚至有悲觀者大呼這是二戰(zhàn)以來(lái)最冷的經(jīng)濟(jì)冬天，著實(shí)引起了業(yè)界的不少共鳴。

根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，在連續(xù)數(shù)年“熱漲”之后，一線城市房?jī)r(jià)相繼“冷靜”下來(lái)。8月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3％，但漲幅比7月低1.7個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.1％。雖然房?jī)r(jià)仍維持高位運(yùn)行，但上海，廣州、深圳和等一線城市的新房?jī)r(jià)格均出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中廣州，深圳兩地的新房?jī)r(jià)格更是自去年12月份以來(lái)連續(xù)數(shù)月下跌，同比價(jià)格分別下降-3.3％和和12.4％、商品房銷售量卻悄然攀升至全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市的前列，房?jī)r(jià)繼續(xù)平穩(wěn)上揚(yáng)。其他一批二線城市房?jī)r(jià)排名也猛然躥升，8月份新建住房銷售價(jià)格同比漲幅排位中，漲幅較大的城市幾乎全是二三線城市，主要包括：濟(jì)寧2.5％、長(zhǎng)沙1.3％、常德1.2％，長(zhǎng)春和貴陽(yáng)均上漲1.1％。未來(lái)樓市走勢(shì)不明朗，觀望情緒嚴(yán)重之時(shí)，這一動(dòng)向似乎在暗示，中國(guó)樓市熱點(diǎn)正向二線城市轉(zhuǎn)移，深耕二三線城市或是房企過(guò)冬之道。

一線城市房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

巨大的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一線城市、二線城市及三線以下城市的市場(chǎng)之分。房地產(chǎn)市場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)性，又造成城市間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的極不平衡。

經(jīng)歷了10余年的商品房開發(fā)，北京、上海等一線城市地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本越來(lái)越高，市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入增長(zhǎng)速度放緩、競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，利潤(rùn)日益下降的階段。在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，價(jià)格漲幅目前雖然略有回調(diào)，但實(shí)際的市場(chǎng)承接力度，仍然遠(yuǎn)不能樂(lè)觀。再加上這些城市，幾乎集中了全國(guó)有實(shí)力有資金的地產(chǎn)商。為了項(xiàng)目成功地產(chǎn)大鱷們出盡法寶，激烈競(jìng)爭(zhēng)之余，往往是熱鬧有余，實(shí)惠不足。有時(shí)候敲鑼打鼓，大動(dòng)干戈賣一個(gè)樓盤下來(lái)，除去成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用，盈利其實(shí)非常有限，企業(yè)利潤(rùn)率尚在不斷下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的房地產(chǎn)投資收益率約在7％到8％之間，雖然高于世界平均水平的4％到5％，但與二線城市至少10％以上的房地產(chǎn)收益率相比，還是差額巨大。

二線城市市民收入普遍提高，造就了房地產(chǎn)潛在的需求，而且二線城市的勞動(dòng)力充裕、管理成本低、原材料價(jià)格低廉，開發(fā)商的綜合成本可以大大降低，這一切都可以提高大額投資的預(yù)期回報(bào)率。房企的異地?cái)U(kuò)張將成為必然，而二線城市是不可避開的一個(gè)點(diǎn)。在一線城市“榨”了第一桶油之后，面對(duì)利潤(rùn)不斷下降的現(xiàn)實(shí)，有實(shí)力的開發(fā)商如能及時(shí)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，充分發(fā)揮以前的積累，縱橫捭闔，很容易將品牌勢(shì)能在當(dāng)?shù)貎冬F(xiàn)為持續(xù)的盈利。

目前房?jī)r(jià)回落明顯的城市。幾乎都集中在一線城市，也就是前幾年房?jī)r(jià)高速增長(zhǎng)的地區(qū)。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大量的二三線城市由于房?jī)r(jià)上漲啟動(dòng)較晚、漲幅有限，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)仍在徘徊，部分還是持續(xù)上升。每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)基本面，是由當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程決定。這也是判斷一地房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期走勢(shì)的重要依據(jù)。由于二三線城市的地價(jià)水平較低，保障性住房建設(shè)起步較晚，城市化需求的缺口比一線城市更加明顯，因此在多數(shù)二三線城市，房?jī)r(jià)的走勢(shì)更多地還是由供需兩方的長(zhǎng)期均衡價(jià)格來(lái)決定，其長(zhǎng)期的趨勢(shì)還是比較清晰。

二三線城市：新一輪城市發(fā)展的主角

中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很不平衡，第一輪經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)使北京、上海、廣州、深圳等城市規(guī)模擴(kuò)大。發(fā)展成為全國(guó)以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，構(gòu)成了一線城市。但與此同時(shí)，這些城市的城市化率已經(jīng)超過(guò)75％，開始從快速成長(zhǎng)進(jìn)入到了成熟期，城市房地產(chǎn)需求也從解決基本居住的增量市場(chǎng)逐漸向改善型、投資型和投機(jī)型市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。一線城市盡管總體市場(chǎng)容量仍然較大，但增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯低于全國(guó)平均水平。可以說(shuō)，中國(guó)城市化的第一浪已經(jīng)過(guò)去。而延伸到各省會(huì)城市及一些經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展的區(qū)域中心城市的第二浪城市化趨勢(shì)正在猛烈展開。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二線城市在全國(guó)大約有30～40個(gè)，它們目前構(gòu)成了中國(guó)新一輪城市發(fā)展的主角。有專家預(yù)測(cè)在未來(lái)的二十年內(nèi)，這些城市的城市化率將從現(xiàn)在的35％增長(zhǎng)到60％～70％。二線城市的大規(guī)模城市建設(shè)帶來(lái)大規(guī)模拆遷，由此形成的被動(dòng)需求啟動(dòng)了各地住宅市場(chǎng)，并拉動(dòng)了容量的增長(zhǎng)，提速了市場(chǎng)發(fā)展。

在許多二三線城市，多年來(lái)受“經(jīng)營(yíng)城市”的策略影響，房地產(chǎn)業(yè)被視為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的核心動(dòng)力。同時(shí)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，不少二線城市同時(shí)具備吸引周邊人群進(jìn)行置業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)。因而，長(zhǎng)久以來(lái)，受地方政府以及區(qū)域消費(fèi)需求的雙重驅(qū)動(dòng)，部分二線城市的房?jī)r(jià)紛紛拉出一條太陽(yáng)線，有些地區(qū)的房?jī)r(jià)增幅甚至超出許多一線城市，頻頻位居全國(guó)70城市房?jī)r(jià)漲幅前列。

正是二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)基數(shù)低、增長(zhǎng)快，容量大、發(fā)展可持續(xù)性強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱、土地資源相對(duì)充足等一系列優(yōu)勢(shì)，使得它們相對(duì)于一線市場(chǎng)的飽和、高度競(jìng)爭(zhēng)和政策的打壓更具優(yōu)勢(shì)，因而有可能成為中國(guó)新一輪城市化進(jìn)程的中心。二線城市在中國(guó)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中將扮演關(guān)鍵角色，在中國(guó)新一輪的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中，起到助推器作用的不是那些一線的中心城市，而是那些二、三線城市。

二三線城市樓市受宏調(diào)調(diào)控影響較小

房地產(chǎn)市場(chǎng)顯然已經(jīng)不再是前幾年的一路大牛市，進(jìn)入的是分化和調(diào)整階段。一線城市房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)快速飆升時(shí)，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛開始發(fā)展，同樣，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格逆轉(zhuǎn)或全面下調(diào)，并不能表明全國(guó)二三線城市也是如此。從中長(zhǎng)期看，前期支撐房?jī)r(jià)暴漲的宏觀經(jīng)濟(jì)背景沒(méi)有發(fā)生變化，城市化、工業(yè)化的進(jìn)程仍在加速進(jìn)行中，在剛性需求的支撐下，發(fā)展空間較大的二線城市房?jī)r(jià)長(zhǎng)期仍然向好。

而且，07年下半年開始的新一輪宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，在于遏制投資和投機(jī)，對(duì)于以自住為主體的基本需求，是支持和鼓勵(lì)的。因此，調(diào)控真正起作用的是在一線城市，而以自住消費(fèi)為主的二線城市并沒(méi)有受到打擊，反而還得到了一定程度的支持。

其次，二三線城市的政府為了加快城市化進(jìn)程，更愿意為房企營(yíng)造較寬松的市場(chǎng)環(huán)境。此外，國(guó)家所規(guī)定的“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”等政策暫未在二三線城市深入貫徹。二三線城市的樓市受行業(yè)宏觀調(diào)控的影響還比較小，可以說(shuō)是兵家必爭(zhēng)之地。尤其是今年以來(lái)，大家開始認(rèn)識(shí)到在二線城市風(fēng)險(xiǎn)更小，擁有更持久的發(fā)展空間，二線城市已經(jīng)凸現(xiàn)新的地產(chǎn)機(jī)會(huì)，即將成為新的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。

毋庸諱言，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由當(dāng)年“誰(shuí)都能賺錢”的時(shí)代，進(jìn)入一個(gè)急劇動(dòng)蕩的陣痛期。要度過(guò)這個(gè)也許不會(huì)短暫的寒冬，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要“身體好”、“基礎(chǔ)好”，更要在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略上有所選擇，尋找到最容易獲得利潤(rùn)的領(lǐng)域。目前來(lái)看，在一線城市偏冷僵持的時(shí)候，深耕二三線城市者，往往可能有更好的回報(bào)，更大的潛力。誰(shuí)能在二三線城市搶先布局落子，立足于其深厚的區(qū)域消費(fèi)基礎(chǔ)，深耕細(xì)作，誰(shuí)在這個(gè)冬天儲(chǔ)備糧草的機(jī)會(huì)就更大，在未來(lái)回暖時(shí)候，一馬當(dāng)先跑出的幾率自然也會(huì)增加很多。