房地產“救市”之惑

近段時間以來，關于房地產市場“救市”的呼聲時時傳來，已經形成了一股潮流。與之相適應，各種需要救市的證據和跡象不斷涌現，如斷供以及由其可能引起的金融危機，而美國政府接手房利美等兩家公司后，“救市”日益高漲，要不要救市這一問題更是引起了很多人的關心——人們基于不同利益而站在差異性的立場之上，盼望或反對房地產“救市”。如果拋棄由于利益而產生的個人偏見，以客觀的角度評價，中國的房地產市場究竟該不該救?本文將對此進行分析。

市場“蕭條”的原因

從2007年以來，我國房地產市場逐漸呈現除了“蕭條”的態勢，具體表現為交易量不斷下降，連續幾年房子不愁賣的局勢成為往事。之所以在蕭條這兩個字上加上引號，是因為我覺得這種“蕭條”不是真正意義上的蕭條，嚴格來說，蕭條是指在市場價格不斷下跌即使跌破成本價的情況下，需求依然難以有效提高的經濟現象。反觀我國房地產市場，房地產市場需求不旺的原因不在于出現了真正的蕭條，而是由于房地產價格過高，大大超過廣大消費者的購買能力，因而壓制了需求。個別地區樓盤大幅度降價，結果購房者踴躍購買，正說明了這一問題。

從經濟學的角度來分析我國目前房地產市場的供求狀況，其本質在于市場需求和供給不能形成均衡，只要價格回落到均衡價格，那么需求和供給就會達到均衡。而恰恰是產品的供應者即房地產開發商堅持價格不回落——甚至不愿意承認房地產價格可以回落，堅持目前的高價格(個別開發商甚至還要將價格抬高一下)，最終人為地造成了這一供需缺口。當然，這一經濟規律不能違反，很多開發商還是采取很多變相的方法降低房地產價格，但是這些偷偷摸摸的方法意圖無非是要掩蓋房地產價格應該下跌的趨勢，希望通過這種間接的降價方式達到既能增加部分需求，又能最大限度維持房地產名義價格不下降的目的(因為打折等方式降低了其實際價格)。

其實，房地產開發商在等待市場積攢反彈的力量，希望重現前幾年房地產價格扶搖直上的局面。他們害怕，一旦房地產市場價格下跌的趨勢控制不住，那么很可能就會一路降低到其應有的價格即均衡價格，而這一價格水平很可能比現在的市場價格要低很多?；蛘哒f，房地產開發商力圖操控房地產市場的走勢。但是，房地產開發商或許不明白，房地產不是純粹意義上的奢侈品，后者的價格可以始終維持高水平，甚至可能出現價格上漲而需求增加的反?，F象，這主要是由于奢侈品具備炫耀性功能。而房地產則不同，它在很大意義上就是一種必需品，兼之是一種投資品，跟奢侈品有很大的不同(當然不可否認，少數高檔樓盤非常類似于奢侈品)。很多房地產開發商有意無意之間，采取了奢侈品的經營策略去經營房地產市場，這必然難以達到預期的目的。違反市場規律是要遭受懲罰的，現在房地產開發商遭受的正是這種懲罰。

造成房地產開發商敢于操控市場的原因在于其壟斷。這里的壟斷不是指市場結構上的壟斷，而是指開發商在市場的話語權，這里僅僅借用壟斷這一概念。雖然房地產既不是自然壟斷行業因而無法獲得政府賦予的壟斷權，同時又不是由國有企業專營的領域，民營企業可以自由進入，似乎具備了“充分競爭”的形式，但是從房地產的具體運營上看，房地產市場根本就不具備充分競爭的實質內容。無論從拿地，還是經營上，都多多少少有“社會資本”的影子，其中的規則細節恐怕只有業內人士才能完全明白。不夠透明的要素市場、不完全遵循市場規則的運營方式，注定了房地產市場是不充分競爭的。更為重要的是，在房地產市場上，開發商壟斷了定價權力這一最重要的話語權，導致廣大購房者只能是被動的接受者。即使在目前“蕭條”的情況下，房地產開發商也能堅持住，關鍵就是其壟斷了定價權。同時，房地產是個暴利行業，前幾年的積累足夠能讓他們挺住。他們能在市場“蕭條”的情況下還能維持強姿態，恰恰說明了他們的日子還能過下去，只是沒前幾年那么舒服了而已——如果挺不住了，房價肯定要降。

通過以上的分析我們可以看出，我國房地產市場步入的是一個人為的“蕭條”期，是房地產商自己造就的困境，根本不存在本質上的市場轉折期。而這個對于我們是否“救市”，是一個先決條件。

“救市”的條件

房地產之所以要“救市”，一個重要的原因就是房地產市場和金融市場有著千絲萬縷的聯系，一旦房地產市場除了問題，那么金融機構會受到其影響，如果這一影響達到一定程度，就會導致金融系統出現問題，直至發生金融危機。在很大程度上，政府要救的是金融系統，因為這一系統太特殊太重要。是否采取“救市”行為，很大程度上取決于金融系統受到危害的程度。

美國之所以采取了“救市”行動，主要是因為房利美和房地美兩家公司為了業務上的需要，采取了按揭貸款證券化的措施，這就等于把按揭貸款推向了金融市場，進而由于房地產市場而產生的相關金融風險在金融市場得到擴張。導致美國政府這次采取措施“救市”的根本原因，在于房利美和房地美兩家公司所承攬的業務量過大，而且同期房地產所涉及的貸款額過大，加之按揭貸款證券化的傳導作用，最終導致整個金融系統對房地產價格的變動異常敏感。據統計，僅1995至2001年間，房利美和房地美從銀行那買入了2.25兆美元的按揭貸款，而同期商業貸款額僅僅為1.29兆美元，同時房利美和房地美等公司自1995年以來所提供的房屋按揭貸款占房屋按揭總貸款的3/4左右。而隨著近幾年美國房地產泡沫的逐漸破滅，加之銀行利息不斷上調，最終導致房屋空置率提高，因業主不能償還貸款而導致的銀行收房率不斷提高，在2005年6月就達到1.16％。而這一危機最終通過對房利美、房地美兩家極其敏感、在市場中處于十分重要位置的兩家抵押貸款公司的影響進而傳導到整個金融市場，或者說就是因為房地產的問題導致這兩家公司出現經營了困難進而瀕臨倒閉，而這一后果直接導致了金融市場出現了系統性危機。由于自由放任可能導致美國整個金融系統都會出現重大問題，所以美國政府才接管了這兩家公司。

但是，適應美國的政策未必適應我國。首先，我國的房地產相關貸款所占比例與美國相比，比重依然比較低。相關的統計數據表明，我國目前各項貸款余額的占比中，房地產開發貸款大約占7％，個人住房貸款大約占11％，二者合計達到18％。當然，雖然跟美國相比，這一比例并不大，但是其總額還是很大的，因而很多以此為基礎而得出需要“救市”以保持金融系統的安全性。然而，如果仔細分析，這其中的論證還是很值得推敲的。一方面，這一比例還不高，更為重要的是，我國還沒有實施按揭貸款證券化等措施，即使萬一發生一些危險，也不會在整個金融系統大規模傳播，因為房地產問題而發生大規模金融風險的可能性不大。另一方面，我國斷供這一說法最近很短時間才出現，而且大多數被證明為騙局——由某些利益團體推動的騙局，而另一部分可能會出現斷供的團體是投機者，他們在進行了力所不能及的情況下，因為對房地產價格看漲，而進行了錯誤的投資，在各種不利條件的綜合作用下，他們可能放棄投資。當然，現在還有一部分購房者因為在高價位上買入，在現在房價下跌的形勢下，心理失衡，而叫著要斷供。但是任何理性的人稍微一想，覺得大多數人都不會那么做的，因為斷供就意味著放棄房子，那么前期的首付款及其他投入就打了水漂，在房價下跌還沒那么夸張的情況下，他們不會輕易做出這一決定。因此，大規模的斷供出現的可能性并不大。同時，即使出現小規模斷供，銀行由于規模大，受到的影響也不會很大。

“救市”擁護者的實際動機

“救市”的忠實擁護者大概包括：房地產開發商、房地產投資者、地方政府和一部分學者。這些利益團體背后的動機在以前我的文章中也已經分析過，就不再詳細論述了，反正都是能夠從房地產價格上漲中獲利的階層。現在房地產的情況讓很多開發商如坐針氈，降價不是，不降價也不是。他們在等待的就是房地產價格上漲，而“救市”無疑會大大有利于房地產價格上漲，所以他們不遺余力地推動這一想法變成現實，甚至導演了很多鬧劇。

但是，正面所分析的，房地產商的日子根本問題是他們試圖主導市場的行為違背了市場經濟規律，因而遭受到了懲罰。試圖通過“救市”這一行為改變自己目前的困境，則未免太過自信，更大的可能是一廂情愿：一方面，“救市”很可能不會出現；另一方面，即使政府“救市”了，在目前高價格的前提下，多數人即使想買也買不起，依然不能改變目前市場供求的基本格局。

最后，說一說政府“救市”的公平性問題。毫無疑問，政府“救市”的行為無疑會推動房地產價格的上漲，客觀上對廣大購房者不利?？陀^而言，目前的房地產價格已經使社會各階層的利益格局發生了很大的、不利于中低收入階層的利益，這一改變已經通過壓縮消費而影響到了宏觀經濟長期發展的前景，如果繼續做出有利于房地產價格上漲的行為，則無疑會激化社會矛盾，代價可謂高昂。同時，在幾年前，為了控制房地產價格過快上漲，政府曾陸續出臺過一系列措施政策，而這些卻被房地產商和地方政府聯合給“抵消”了，沒有達到預期目的。在這種情況下，如果房地產開發商遭受懲罰的時候，政府就伸出援手，那么房地產開發商的影響力究竟有沒有盡頭?即便說房地產行業是一個支柱性行業，但是如果任由房地產開發商操縱市場，受到損毀的絕大多數人的未來利益和長期經濟增長的趨勢，而從其中得利的只會是少數人，這顯然是不公平的。