地鐵站點垂直空間綜合開發的成本收益分析

摘要：城市土地利用與交通系統的一體化規劃是目前城市可持續發展的重要途徑之一，軌道交通在我國大型城市得到迅速發展。通過對當前世界上地鐵站點的各種垂直空間利用模式進行研究和探討，并在此基礎上，以市域中心站點垂直空間的利用模式為重點進行成本和收益分析。研究認為，在我國大中型城市，通過地鐵站點與城市物業的一體化建設，對地鐵站點垂直空間進行有序、合理、綜合、高效地開發利用，可以給各方經濟主體帶來收益。同時通過將各種設施的功能綜合協調，可以實現城市有限空間資源的充分利用，發揮更大的社會效益。因此，地鐵站點垂直空間綜合開發具有緊迫性和合理性。

關鍵詞：地鐵站點；垂直空間利用；成本收益分析

中圖分類號：F570.73文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0020－02

一、引言

在世界各大中型城市，軌道交通對城市的布局、城市土地開發利用模式產生了重要的影響。國內外研究者采用多種研究方法定量研究城市軌道交通開發利益。美國學者Cervero Robert（1994）用多元回歸法研究了軌道交通對聯合開發的寫字樓房地產的影響；日本青木（1994）等探討了土地價格與交通成本的關系。這些研究結果大都認為，軌道交通具有積極的外部效益，能夠給沿線的土地（房地產）帶來顯著的增值效益。國內一些經濟學者對北京、上海、廣州等大中型城市的房地產數據進行分析得出了一些相似結論，認為軌道交通給房地產開發商帶來的利益是巨大的。

而目前關于地鐵車站的垂直空間利用（包括地下和地上）的研究較少，對其具體利用模式及其經濟效益缺乏詳細全面的研究。地鐵車站左右著周邊地區的商業、服務業的分布，影響該地區的經濟繁榮與發展。因此，這項研究對開發商、居民、商家、企業和政府而言都有著十分重要的意義。本文主要從經濟學角度，對市域中心站點垂直空間利用的成本和效益分析，對其經濟合理性進行評價。

二、地鐵市域中心站點垂直空間利用模式

市域中心站點是位于市域空間結構的重要節點和城市發展的重點區域，或在市域范圍內有較大影響地區的站點，如上海的徐家匯即屬于典型的市域中心站點。對于該類地鐵站點的垂直空間利用，根據世界各國成功的開發經驗，橫向上，對車站周邊地塊至少規劃三種高效益用地類型：商業、辦公和居住。縱向上，則適宜設計成多功能融合的綜合體，同時充分利用地下空間，如開發為大型地下商業街等。

為節約市域中心土地，市域中心站點還應考慮與周圍建筑結合進行商業開發，將車站與建筑物各自的功能系統結合，開發為集輸送旅客、辦公、商務、購物、娛樂、起居等功能于一身的大型綜合設施。同時，對站點周圍300—500米的用地范圍實施較高強度的開發，并以良好的行人設施和其他接駁服務相配合，使站點周圍形成集公共交通樞紐、住宅、綜合性商業和娛樂、辦公等設施為一體的綜合功能區。將居民的生活起居、休閑和工作各功能單元聯合成統一的整體，既完成了居民的出行目的，又減輕了地面交通的負擔。

三、地鐵市域中心站點垂直空間利用的成本因素

從開發商、商家和企業、居民的角度來看，市域中心站點垂直空間開發利用的成本主要包括下列一些因素：

（一）開發商

1.土地成本

根據城市區位理論，交通和人口與經濟集聚是決定城市區位和土地價格的重要因素。地鐵建設可以大大改善沿線的交通狀況并能使沿線各車站周圍土地增值。如在日本，沿東海道線（靠近東京）各站點50米范圍以內的商業用地價值漲幅高達57％[1]。市域中心地鐵站點由于交通便捷、人流量大、商業集聚效應明顯和土地稀缺，周邊地價更是不菲。土地成本是房地產開發成本的重要組成部分，站點周邊土地成本的高漲給開發商帶來了一定的負擔。

2.物業開發成本

這里指狹義的開發成本，即除了土地價格以外一切開發費用。與地上物業開發相比，對地鐵車站地下空間各種功能的綜合開發由于存在各種技術難題，施工難度大，導致開發成本要比地上高得多。同時，在地鐵上蓋高層建筑，技術上為防止沉降必然會打深地基，勢必造成成本上升。因此，高昂的物業開發成本至今仍是阻礙地鐵站點垂直空間利用的主要因素之一。

3.地鐵站點與現有建筑物接駁的工程成本

對地鐵站點垂直空間利用，首先需考慮站點出口與周邊各建筑物入口的接駁功能。其次，在充分利用地下空間的同時，還必須統籌考慮地下空間與地上公共商業項目的安排及垂直交通的組織，力爭使人流能在物業地下空間內部做垂直方向的輸送。這樣就會產生對已有路線或布局進行改造的成本和配套設施建造的成本等，從而增加了設計開發難度和工程造價。

（二）商家和企業

市域中心站點附近的商家和企業通常承受著較高的物業購買或租賃成本。由于地鐵對人流、物流和商流的“磁力場”作用，站點周邊物業逐漸成為寸土寸金的商業旺地，且隨著規模效益的增強，進而形成地鐵商業圈，如上海的人民廣場、紐約的曼哈頓、東京的銀座等。和不靠近地鐵站點的同類物業相比，地鐵站點周邊的寫字樓和商業物業的銷售價格和租金頻頻上漲，給商家或企業帶來了較高的經營成本。

（三）居民

由于交通的便利和商業等有吸引力要素的聚積，市域中心站點周邊上蓋住宅物業價格較高，增加了居民的居住成本。加拿大多倫多Dewees在21公里的地鐵建設的前后，對位于城市中心地區（CBD）的地鐵沿線的住宅物業價值進行了調查，發現地鐵站口附近的房地產價值比其沿線的變化更為明顯，地鐵對站口附近的物業價值產生積極影響。

四、地鐵市域中心站點垂直空間利用的收益

從開發商、商家和企業、居民三方角度來看，地鐵站點垂直空間利用給他們各自帶來了不同程度的經濟收益：

（一）開發商

1.物業銷售或出租收益

市域中心地鐵站點周邊物業主要分為商業用房和住宅兩類。據美國的研究數據顯示，軌道交通對沿線房地產價格有明顯的提升作用，漲幅達25％。清華大學房地產研究所的鄭捷奮、劉洪玉等人根據特征價格理論，對深圳地鐵一期沿線站點周圍住宅交易數據進行了定量分析和實證研究[2]。研究結果顯示，地鐵建設對周邊住宅房地產價值的影響范圍為地鐵站點距離400—600米半徑的區域，其中增值影響最大的是距離地鐵站點100—200米的住宅房地產，與距離地鐵站點700—800米的住宅相比，房價高了30.62％。

在影響商業用房租金的要素中，交通是最重要的因素。商業服務業對地鐵的敏感程度非常高，地鐵站點附近是營業性商業用房的最佳選址，物業租金的增長幅度為40％～500％[3]，如上海的徐家匯商圈圍繞地鐵而建的商業布局大大提升了該地區的商業用房價值，這些物業無疑能給開發商創造豐厚的租金收入。

2．土地升值收益

市域中心站點區域通常都是房產高密度開發的重點，土地會不斷升值，土地開發能得到可觀回報。葉霞飛、蔡蔚等人采用地價函數法研究認為，軌道交通具有明顯的外部效益，房地產開發商所獲得的開發利益是巨大的[4]。美國學者對華盛頓特區地鐵及周圍房地產的研究顯示，到2001年1月，地鐵累計投資達到95億美元，新增的土地價值達到100億～150億美元。地鐵沿線一些區域的商業用地增值幅度達到100％～300％[5]。KimK-C進一步把軌道交通的影響區域分三部分：（1）在地鐵站影響最主要的區域（小于200米范圍內）土地價格上升9—10倍；（2）在地鐵站影響第二重要的區域（200—500米）土地價格上升11—12倍；（3）在地鐵站間接影響的區域（500—1 000米）土地價格上升9—28倍。

（二）商家和企業

從地鐵公司的相關數據了解到，人們為了節省購物時間，往往會在地鐵沿線隨機購物，客流的隨機購物率是10%～20%。國外對市域中心站點的土地開發活動特別注重通過步行系統聯系軌道交通和商業開發。根據對徐家匯的調查結果，從與東方商廈和太平洋百貨相臨的地鐵口出來的人流中，平均有46%和61%直接進入商場地下層。而沒有與地鐵站相連的第六百貨，從相臨的地鐵站地面出口出來的人流中，平均只有21%進入商場。地鐵的開通，給市域中心站點周邊的商家和企業帶來了蘊涵無限商機的“地鐵經濟”。

（三）居民

對地鐵車站垂直空間加以開發利用，將具有不同的功能、滿足乘客不同需求的各類建筑集中在地鐵站點附近，可以節約乘客出行的時間成本和交通成本，減少居民的出行疲勞和提高安全性，從而給城市居民帶來收益。此外，地鐵站點垂直空間開發利用還給地鐵站點周邊的居民帶來其他利益，如房屋增值、生活便利等。

五、結論

本文對地鐵市域中心站點垂直空間利用的成本和收益進行分析，研究表明：對市域中心站點垂直空間的利用可以充分實現站點周圍的土地價值，提升周邊房地產價格，給開發商帶來豐厚的收益；可以最大限度地發揮地鐵車站周圍的交通優勢和人流集聚效應，創造出商業效益；可以為市民提供功能強大的大型設施和舒適便利的生活空間，方便城市居民的生活。總之，這種新的空間形態可以在車站附近造成一種區域性的開發效應，激發城市活力，創造出可觀的社會效益，促進社會的經濟繁榮與發展。

參考文獻：

[1]Du H， Mulley C. The short-term land value impacts of urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland[J].Land Use

Policy，UK 2007，（24）：223-233.

[2]鄭捷奮，劉洪玉.深圳地鐵建設對站點周邊住宅價值的影響[J].鐵道學報，2005，（5）：11-18.

[3]鐘建民.地鐵對房地產價格影響之初探[R].深圳大學建筑與土木工程學院，2000

[4]葉霞飛，蔡蔚.城市軌道開發利益的計算方法[J].同濟大學學報，2002，（4）：431-436.

[5]鄭捷奮，劉洪玉.城市軌道交通對房地產價值影響研究綜述[J].城市軌道交通，2003，（10）：14-16.