地役權特點及其與相鄰關系辨析

摘要：地役權作為調整權利人之間因利用各自不動產而產生的權利義務關系的規范，是我國物權法確立的一種新型用益物權，具有從屬性、不可分性和極強的適應性。地役權主要通過合同取得，并且只有經過登記才有對抗第三人的效力。地役權與相鄰關系在規范目的、調整內容等方面有著類同之處，但兩者的差別亦很明顯，它們以各自不同的作用與功能形成了合理的分工。

關鍵詞：汽車企業；核心競爭力；企業文化

中圖分類號：D913文獻標志碼：Ａ文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0123－02

地役權作為物權的一種，起源于羅馬法，是伴隨土地私有而發展起來的土地利用規范，清末法律改革時引進我國。新中國成立后，地役權一直是法律空白，2007年施行的《物權法》第十四章正式確立了地役權制度。

一、地役權的概念

所謂地役權，是指一方當事人按照合同約定利用他人的不動產，以提高自己的不動產的效益的權利，“役”是使用的意思。這里的“效益”不僅指經濟利益，也包括精神上或情感上的利益。地役權涉及“供需”兩塊不動產。被利用的他人的不動產為供役地，地役權人的不動產為需役地。這兩塊不動產不要求緊密相連，中間即使有第三人的不動產，也可以成立地役權。地役權的基本功能是調整不同土地所有者、使用者之間因利用各自土地而產生的權利義務關系，以在土地掌控于不同主體的情況下，使需要借助他人土地之便利才能充分利用自己土地的人，得以全面利用自己的土地。例如，原有道路狹窄、繞遠，為通行方便，欲在他人的土地上開辟一條寬直的近道，直通自己的土地，就可以采取設定地役權的方式完成。其他如取水、排水、通風、采光、眺望、安寧、鋪設管線以及環境保護、營業競爭等問題同樣可以通過地役權制度解決。

二、地役權的性質和特點

地役權一經登記，可以對抗任何人，為物權；因地役權系在他人不動產上設定且僅能于一定界限內對他人不動產進行利用，是以支配不動產的使用價值為內容的權利，故屬于他物權、定限物權、用益物權。

地役權具有從屬性，主要體現為：（1）地役權與需役地不能分開讓與，也不能單獨讓與他人，當需役地讓與時，除非合同另有約定，地役權也當然隨土地的轉移而轉移。比如，土地承包經營權、建設用地使用權等依法轉讓的，地役權一并轉讓；（2）當需役地設定抵押權時，抵押權的效力當然地及于地役權，但地役權不能單獨被設定抵押；（3）土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的，設立土地承包經營權、宅基地使用權時，該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

地役權還具有不可分性，即地役權存在于需役地和供役地的全部，而不能被分割為各個部分。即使供役地或需役地被分割，地役權在被分割后的需役地和供役地的各個部分上仍然完整存在。比如，需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓的，受讓人同時享有地役權；供役地上的土地承包經營、建設用地使用權部分轉讓的，地役權對受讓人具有約束力。

地役權具有適應性（或者說靈活性、彈性）。因為地役權具有獨特的權利結構，法律對地役權的內容未作限定，而是授權當事人根據需役地的需要依意志自由確定權利的具體內容，只要其約定不違反法律的強行性規范，不違背公序良俗，即可受到法律的保護，這使得地役權能及時調整當事人對物的各種新的需求，使整個用益物權體系保持相當活力和適應性，以順應社會發展需求，彌補物權法定的局限。

三、地役權的取得和消滅

訂立地役權合同是原始取得地役權的方式，在我國可以訂立地役權合同是土地所有權人，也可以是土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等實際占有使用不動產的權利人。值得注意的是，土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的，未經這些用益物權人同意，土地所有人（包括國家和集體）不得設立地役權。雖然地役權自地役權合同生效時已設立，但未經登記的地役權不得對抗善意第三人。只有經過登記這種公示手段，地役權才取得對世效力。另外，地役權也可因繼承、不動產轉讓而繼受取得。

地役權人的主要權利義務包括：（1）按照合同約定的目的和方法利用供役地的權利；（2）盡量減少對供役地權利人物權限制的義務；（3）約定有償利用供役地的，地役權人負有支付費用的義務。供役地人的主要權利義務包括：（1）有償利用供役地的，有支付費用請求權；（2）按照合同約定允許地役權人利用其不動產；（3）不妨害地役權人行使權利的義務。

地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。因土地所有權、劃撥設立的建設用地使用權、宅基地使用權無使用期限的限制，因此這三種權利人之間設立的地役權可以認為是無期限的。

地役權消滅的事由主要包括合同約定的期限屆滿、合同被解除、土地滅失等。

四、地役權與相鄰關系的區別

相鄰關系是相鄰近的不動產人在行使權利時，因相互之間應當給予方便或接受限制而由法律直接規定產生的權利義務關系，是對所有權內容的一種擴張或限制。地役權與相鄰關系，作為彼此獨立的法律制度，各具內涵，但均以調和不動產利用過程中權利人的沖突為目的，在規范目的、制度構成、調整內容等方面有著類同之處，在認識上極易混淆。對二者進行區別研究，有助于認清他們本質。二者的區別主要表現在以下方面：

1.從法律性質上，相鄰關系是相鄰不動產物權的限制或擴張，貫徹了權利不得濫用的原則，所以相鄰關系不屬于獨立的民事權利，更非獨立的物權類型；而地役權則是當事人之間依法設立的一項獨立的用益物權，它可以突破相鄰關系的限制，彌補相鄰關系的不足。

2.從產生原因上，相鄰關系是基于法律的直接規定（法定）；而地役權則是基于雙方當事人的合同產生（意定）。相鄰關系是為了調和不動產所有權和使用權的沖突而設定的強制性規則，只要存在相鄰不動產，就必然受相鄰關系規范的調整。而地役權并不是不動產利用過程中一定存在的關系，地役權必須要通過雙方約定而產生，即地役權的取得需要契約化。

3.從調整程度上，相鄰關系是為了使自己的不動產物權得到正常的行使，而對相鄰方提出提供便利的最低要求，是對他人權利的最低限制；地役權則是為了使己方能夠獲得更大的利益，當事人雙方逾越乃至排除、改變相鄰關系而約定的權利義務關系，是相對更高程度的調節。如果當事人不約定地役權，并不影響一方當事人對自己不動產的基本利用，而僅僅可能是不能實現更優的利用。

4.相鄰關系強調不動產相鄰，而地役權中需役地和供役地不以相鄰為限，甚至相隔很遠的不動產之間都可以通過協議來得到更有效的利用和經營。

5.從存續期間看，相鄰關系存續期間是法定的，一般無存續期限限制；而地役權的存續期間則由當事人約定，通常有存續期限限制。

6.從是否有償看，由于相鄰關系是對當事人利益需要的最低限度的必要調整，所以通常是無償的；而地役權的取得既可有償，也可無償，但通常是有償的。

7.從主動性看，相鄰關系主要是維持一種靜態的秩序，側重于消極地禁止；地役權則是主動利用他人不動產，側重于積極地利用。

8.從登記的角度看，基于法律的直接規定，相鄰關系的成立及對抗第三人均無需登記；而地役權由其用益物權的性質所決定，其取得對抗善意第三人的效力以登記為必要。

9.從受到損害后的救濟請求權上，相鄰關系受到侵害后，不能直接以相鄰關系為基礎提起損害賠償訴訟，而應該提起所有權的行使受到妨害之訴；而地役權受到損害之后，受害人可以直接提起地役權受到損害的請求之訴。

以上諸多不同，表明了地役權和相鄰關系作用于不同的領域，解決不同的問題，他們以各自不同的作用與功能形成了合理的分工。相鄰關系的立法不能全面調整實際生活中多種多樣的不動產之間利用的形式，不能滿足物盡其用的需要，并且法律的硬性規定也不符合私法意思自治的趣旨。因此地役權制度應運而生，它順應并體現私法自治的要求，排除相鄰關系對達成私人協議的障礙，開拓當事人自由形成權利義務的廣闊空間。比較而言，地役權才具有地盡其利、物盡其用、人得其需的功效。實務中對二者最關鍵的把握，在于一個“度”字，利用鄰人土地的需要超出相鄰關系所能調整的限度，則要納入地役權的范疇。形象地說，相鄰關系與地役權之間，是吃得飽和吃得好的關系。相鄰關系中，一方提供的便利是另一方所必需的，是吃得飽的問題。而地役權則是要在現有慣常效用的基礎上，通過供役地提供更大更多便利來增加需役地的利益，這是吃得好的問題。