城市郊區度假型居所發展探析

摘要：旅游房地產是旅游業和房地產業的交叉學科，在我國發展尚不成熟。旅游房地產有眾多的形式，但目前就我國國情來看，各種發展形式都還存在一些問題，能大力發展的還不多。通過對消費理念、價格、交通等一些城市郊區度假型居所的發展條件進行分析，總結出城市郊區度假型居所這種旅游房地產發展形式是目前比較適合在我國發展的旅游房地產形式。并以青島市旅游房地產發展現狀為例，從市場、設計服務理念等角度對青島市郊區度假型居所進行了研究。

關鍵詞：旅游房地產；住宅小區；休閑度假；郊區化

中圖分類號：F592 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）10－0201－03

一、旅游房地產類型

旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發營銷模式。它發源于20世紀初的法國地中海沿岸。上世紀60年代法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時銷售(即出售以酒店為主的物業使用時間段)招攬客戶的方式，標志著旅游房地產市場的開始。目前，遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產市場推向了高潮。旅游房地產主要包括以下六大類：（1）以休閑、登山滑雪、養老度假等形式存在的旅游度假房地產。（2）旅游景觀房產:為旅客提供游覽、觀光、娛樂景觀。包括園林型、山水型和主題公園。此類旅游房地產主要是投入巨額資金，營造具有影響力和吸引力的旅游景觀，進行大型旅游項目的開發，待該地成為旅游旺地，便會引起景區周圍房地產增值，由此帶動房地產業的發展。（3）賓館、酒店及時下流行的衍生形式，如時權酒店、產權酒店等。（4）在旅游區內修建的為商業服務的商務型旅游房地產，包括購物商場、娛樂城、節目表演場所等建筑。（5）利用旅游區的優越自然條件、地理位置開發的具有投資回報和多種功能的住宅項目，如景區住宅、海景住宅、風景名勝度假村、民俗度假村等。（6）“汽車營地”是一種比較新的旅游房地產形式，隨著私家車數量的增加，自駕游成為當今一種很重要的形式，經典景區內或者其周圍的“汽車營地”和汽車旅館也成為了旅游房地產的一種重要形式。

二、我國旅游房地產業狀況與面臨的問題

我國旅游房地產最早出現于20世紀八九十年代，雖然時間短，但發展速度快。2001年7月在海口舉辦“中國首屆旅游房地產博覽會暨首屆中國旅游房地產發展論壇”，標志著我國旅游房地產業進入大力發展時期。當年11月又在杭州召開了“中國旅游景觀房地產論壇”，轉年又在北京召開了“第二屆中國旅游房地產發展論壇”，推動了旅游房地產的進一步發展。2004年4月15日至18日，中國房地產業協會和中國旅游協會在北京中國國際科技會展中心舉辦“2004中國旅游房地產（北京）展示交易會暨首屆旅游城市特色房地產博覽會”。目前，國內旅游房地產已經成為房地產業和旅游業共同關注的熱點，但也應該看到我國旅游房地產業發展還有很多制約因素。

1.政策法規的限制

我國旅游房地產處于起步階段，相關法律法規不完善，限制了我國旅游房地產業的健康發展，如《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”這限制了產權酒店、養老型酒店的開發。《商品房銷售管理辦法》第十二條規定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”這也限制時權酒店、度假村的開發。另外，許多地方在沒有法律規范的情況下發展旅游房地產，頻繁發生經濟糾紛，更有不法之徒采用欺詐式銷售、非法集資等手段牟取暴利。

2.旅游房地產價格過高

目前，國內產權酒店標準間一般標價20萬～40萬元，就我國居民目前的平均收入水平而言，在發達國家算不上豪華的分時度假產品到我國衍變為奢侈品，絕大多數居民不具備對分時度假產品的現實購買力。高爾夫、滑雪等度假項目周圍的度假別墅，價格動輒上千萬，這使他們的目標市場只能集中于極少數的富裕階層，從而限制了分時度假產品的推廣和發展。

3.度假交換網絡不健全

在我國房地產分時度假聯盟的《博鰲宣言》中，僅就一些方向性的概念作了界定，并沒有在分時度假交換網絡建立的時間表、領導者、協調方式作出制度上的安排，它的意義很大程度上只存留在紙面上。同時，由于組建中介機構的進人門檻很低，收益相對很高，中介機構的違規成本過低，有關法律法規很不健全，難以對中介機構形成有效的約束，造成了我國目前房地產中介行業秩序比較混亂。這就使得組建國內度假交換網絡難度較大。

三、郊區度假型居所發展條件分析

根據對我國房地產業的發展分析，城市郊區度假型居所是我國旅游房地產目前重要的開發趨勢。它主要以市區中產以上階層為目標市場，經過精心設計規劃，既具有第一居所良好的生活環境功能，又具有第二居所的休閑度假功能。

1.適應當前人們休閑度假的消費理念

我國旅游業已經發展到“大眾旅游”階段。旅游與休閑度假正逐漸成為人們重要的生活方式，加之“住宅郊區化”理念已被大眾尤其中產階層所接受。按照馬斯洛需求層次論，當低層次需求得到滿足后人們會追求高一層次的需求，在滿足了吃、住、行、游、購、娛等需求后，旅游者進一步追求旅游產品個性化、多元化等更高需求。據《中國旅游統計年鑒2005》和《中國國內旅游抽樣調查》，國內游客以度假、休閑為出游目的的比例已由1999年的8.6％上升到2004年的19.7％，休閑度假已經成為高端旅游消費的主要方式之一。如今人們的健康觀念增強，開始追求“健康理念”，強調人與自然的協調關系，關注綠色生態、健康住宅等。城市郊區度假型居所擁有城市住宅所沒有的寧靜與安逸，綠色與健康。郊區度假型居所正是順應這一趨勢，提高綠化率，適當降低容積率，以形成鮮明的適宜“度假”特色。如表1是青島市郊房地產項目綠化率和容積率的調查。

2.相對低廉的價格

近幾年，隨著我國房地產業的飛速發展，我國房地產價格飛漲，尤其是位于大都市中心地區，一般都成為“黃金地段”，價格不斷攀升。由于郊區有較大的土地供應量，所以，城市郊區度假型居所的價格相對較低。對2007年6月青島土地拍賣會的調查可以看出，青島市中心城區市南區、市北區與處于外圍的四方和李滄區土地拍賣價格具有較大差別（如表2）。青島郊區的房價也是按距市中心距離大小逐級遞減的，以開發區為最高達到4 296元/平方米，萊西最低1 874元/平方米，都遠低于市區。

3.中產以上階層巨大消費潛力

改革開放以來，人們的生活水平不斷提高，近幾年發展更為迅速。中國居民中富裕階層和中產階級雖然比例不高，但是絕對數量巨大，據統計，我國現階段城市中高收入居民已達6千萬人。隨著收入的增多，有利于個人健康發展、提高享受層次的個人消費支出比例在不斷地上升。享受自然、享受人生的時尚消費越來越受到中高收入者的青睞。他們不僅要求有居住空間，還要求生活更有情調，更有質量。目前，青島郊區有很多新建房地產項目都規劃有較齊全的服務設施，設立了高檔會所、健身房、桑拿城、乒乓球館、羽毛球館、游泳館、休閑養生中心、兒童樂園、音樂茶餐廳、西餐吧等。這些可以保障業主享受到高品質的休閑度假服務。

4.私家車擁有量大幅增加，公路網絡日趨完善

隨著經濟水平的不斷提高，私家車在我國許多城市已經比較普及。據青島市車管所統計，目前，每天掛牌的新車在300輛以上，最高時達到900輛。一方面為居民出行提供了方便；另一方面必然增加了交通壓力，尤其是主要市內中心區，而郊區則要小的多。

作為山東省經濟的龍頭城市，青島交通建設發展迅速。根據《青島市“十一五”交通發展建設規劃》，“十一五”期間將建設即平線、青蘭線（青島段）、威烏線（新河至濱州段）、威烏線（威青支線青島段）、青島海灣大橋（北橋位）等高速公路，形成全市“一小時經濟圈”和與煙臺、威海等周邊城市的半島城市群“三小時經濟圈”。青島市還將加快建設膠濟客運專線、黃日鐵路、半島城際軌道交通等項目，增加鐵路密度，改造火車站等。規劃中的“青島－萊西－榮城”城際輕軌將于2010年通車，屆時青島到其最遠的縣級市萊西市也只有20分鐘車程。便捷的交通網路，將極大加強郊區與青島市區的聯系。

四、青島市城市郊區度假型居所發展分析

青島位于山東半島南端，依山傍海，風光秀麗，氣候宜人，是我國北方著名的海濱城市。全市海岸線總長為870公里，其中，大陸岸線730公里，占山東省岸線的1/4。海岸曲折，岬灣相間。青島現轄七區五市，總面積10 654平方公里，總人口740.9萬，其中，市區1 159平方公里，人口265.43萬人。市區面積只占全市面積的10.88％。青島市內四區包括市南區、市北區、四方區、李滄區，郊區則指城陽區、開發區、膠南市、膠州市、平度市、即墨市和萊西市。青島市郊區擁有豐富的土地資源和旅游資源，為旅游房地產的發展創造了先決條件。

1.市郊新樓盤所占比重較大

目前，島城郊區新樓盤呈現出越來越多的趨勢，根據2007青島住宅交易會調查，青島市區新樓盤只占23％，而郊區新樓盤已占77％。因此，郊區房地產項目已經成為目前青島房地產業發展的重點。這種發展趨勢也給郊區度假型居所的發展創造了發展良機。

2.房地產市場旺盛

目前，青島房地產市場無論需求還是供給都十分活躍，大量地產商涌入島城，如萬科、中南、寶龍、宏遠、順馳等國內具有實力的公司。他們與島城本地知名公司像海信、天泰、海爾、百通等公司產生了激烈的競爭。這種競爭使得市區與郊區地產的聯動性越來越強，開發商的交流更加頻繁，購房者的挑選余地增大，有效提高了郊區房地產項目的質量。

3.設計理念和服務理念創新

青島市郊區新樓盤中廣泛應用先進的設計理念和設計思想。比如，城陽區的怡馨苑引入LOHAS（樂活）社區的概念。LOHAS（lifestyles of health and sustainability）即“樂活”，是一種“健康可持續性的生活方式”。它提倡的是“簡單、創意、健康、快樂、積極、時尚、環保”等生活方式。萊西翡翠城集住宅、商業街、高檔酒店、寫字樓、美食街、會所、學校于一體，引入HOPSCA理念，成為引領萊西人居發展方向的領軍樓盤。這一誕生于法國巴黎拉德芳斯的優秀理念，將酒店（H）、辦公（O）、公園（P）、購物（S）、休閑娛樂（C）、居所（A）等多種建筑功能元素融于統一的規模化社區中，是復合地產的代表，提倡高尚多元的文化品位，商業配套和生活服務功能與時俱進，體現一種全新的“城熟”生活模式，旨在為業主提供更加科學舒適的生活模式選擇。另外，法國愛迪士新風系統、中央吸塵系統、美國愛惠普終端凈水器和荷蘭威賽同層排水系統這些以往在高檔住宅區才能見到的國際品牌配置，目前，已應用于青島郊區度假型居所中，體現了“科技、節能、健康、時尚”等設計思想。

許多樓盤還聘請世界級設計師，這都體現出了郊區的樓盤現在也是越來越注重服務功能與質量檔次。御墅臨楓7期就是由世界頂級設計公司“美國道易(EDAW)”主筆設計。而100福國際山莊和石灣山莊則是出自美國別墅設計大師道格拉斯·道林之手。世界知名物業公司也頻頻亮相青島郊區樓盤。國際級管家第一太平戴維斯、世界頂級品牌戴德梁行、香港柏迪物業管家等都已進駐島城郊區。家庭安防系統也被引入郊區住宅，封閉式物業管理，24小時保安巡邏，24小時電視監控，幕簾式紅外探測儀、室內設有應急按鈕和煤氣報警系統，甚至有的樓盤還配有白宮同樣的安防系統，擁有自動傳感技術、遠程服務和診斷、數字化語音響應。這些設備有效減少了居住在郊區的不安全因素。

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