房貸警報

一向被銀行認為是優質資產的個人住房貸款，在增量和不良率方面的變化引人關注

歷經多次宏觀調控仍倔強向上的房市，正在面臨變盤。

5月15日，國家發改委公布的與國家統計局聯合調查的最新全國房價統計數據顯示，4月，全國70個大中城市房屋銷售價格維持高位，但漲幅略減。而90平方米住房價格指數首次出現下跌。

深圳房價同比下跌1.4％，已經連續五個月下跌；北京房價同比上漲0.2％，但交易量持續萎靡。北京房地產交易管理網的統計數據顯示，4月，北京住宅期房網上日均簽約量僅為165套，比3月減少17套；廣州市十區房屋交易登記9011宗，雖比2月環比增加20.4％，但同比依然減少35.5％。惟有上海房價在連續兩月持平后，出現0.2％的上漲。

但是，來自監管當局的最新信息表明，房市的橋頭堡上海，住房開發貸款和二手房貸款的不良率初露端倪。

5月7日，上海銀監局發布《一季度上海房地產信貸分析報告》，對上海的房地產信貸進行了詳細的分析。報告認為，房地產貸款中，有兩類貸款需要引起關注。一是住房開發貸款，其不良貸款率為2.16％；二是上海居民二手房貸款，其不良貸款率為1.86％。這兩類貸款余額占比僅為24.3％，而不良貸款占比卻達到55.2％，是房地產貸款的高風險點。

“上海和全國的情況都差不多。”上海銀監局局長閻慶民說，“我們公布這一報告，就是想讓各家銀行知道上海房貸的不良率在走高，提醒各行注意房貸風險。”

在上海銀監局公布數據之后不久，高盛也發布了研究報告，認為中國房價將由2007年底的高位回落15％-20％。考慮到宏觀環境持續不明朗、中國房地產商財政緊縮、市場供過于求的因素，高盛將中國房地產業的整體看法由“吸引”調低至“審慎”。

穆迪的高級分析師龍燕康認為，“房地產貸款的增長速度，提高了市場對銀行風險管理體系能否充分掌握該行業風險的擔憂。”穆迪最近已將中國房地產開發行業的展望轉為負面，原因是進一步緊縮的流動性和更大的房地產價格波動而產生的風險。

中國銀監會主席劉明康近日在江蘇、遼寧調研時更稱，銀行業首要關注貸款不良率反彈，“確保按揭貸款真實性，防范房地產開發商貸款風險。”

開發貸款隱憂

目前銀行業的新增房地產開發貸款依然呈上升態勢。“從住房開發貸款的增長勢頭來看，房市還將處在僵持狀態。”一位監管部門官員分析認為。

《一季度上海房地產信貸分析報告》顯示，至3月末，上海市中外資銀行機構商業性房地產貸款余額為5564.67億元，比年初增加137.63億元，增長2.5％。

其中，中外資銀行機構房地產開發貸款余額2183.14億元，比年初增加105.37億元，增長5.1％，比整體房地產貸款增速高2.6個百分點。

中國工商銀行（上海交易所代碼：601398，香港交易所代碼：01398，下稱工行）年報顯示，其房地產開發貸款猛增。截至2007年底，其房地產開發貸款總額達2994.11億元，其中新增房地產開發貸款金額高達742.83億元，較2006年同期增長33％。

對此，有銀行界人士分析認為，工行之所以如此引人注目地增加了房地產開發貸款，原因是想借此拿到隨后的個人住房貸款項目，擴大工行的市場份額。一般認為，個人住房貸款是銀行比較優質的資產。

被業內人士認為在房地產開發貸款方面更加激進的是中國農業銀行。但由于農行正在備戰股改，至今尚未公布經審計的2007年年報，缺少有關房地產開發貸款的具體數據。

房地產開發貸款的業內龍頭是中國建設銀行（上海交易所代碼：601939，香港交易所代碼：00939，下稱建行）。2006年建行房地產開發貸款總額達3022.9億元，占全部公司貸款的10.52％，不良貸款率達6.05％，高于整個公司類貸款4.07％的不良率水平。到2007年，建行房地產開發貸款的總量依然保持了3177.8億元的高位，但新增量僅為154.9億元。當年不良貸款率下降到4.84％，但仍高于公司類貸款平均3.28％的不良貸款率。

中行（上海交易所代碼：601988，香港交易所代碼：3988，下稱中行）的內地房地產開發貸款在業內份額比較少，截至2007年底為1436.13億元，較上年增長300億元，減值貸款為69.9億元，減值貸款比例從2006年的9.43％下降到了2007年度4.87％，但也高于同年整個公司減值貸款4.61％的比例。

針對房地產開發貸款比較高的業內不良率，建行一位高管對《財經》記者稱，“考慮到房地產行業容易成為調控的重點，受政策和市場影響較大，面臨較多不確定的風險，建行房地產開發貸款增量和增速都在放緩。”

“目前我們對房地產開發貸款風險并不很擔心。因為近年來市場形勢好，新增房地產開發貸款不良率很低。事實上，盡管以往房地產開發貸款的違約率高，但損失率低，主要原因就在于有抵押，只要作價合理，處置費用不高，銀行的風險就可承受。”前述國有銀行公司部負責人稱。

銀行與開發商之間的博弈也在繼續。有資深銀行人士稱，過去開發商對銀行的還款很大程度上是基于銀行源源不斷的信貸支持。如果無法獲得持續的信貸支持，還款的意愿往往就會減弱。2008年4月的博鰲論壇上，房地產界著名的“大炮”、北京華遠集團總裁任志強曾說，“要死一起死，銀行肯定先死。”

“這輪調控中，肯定會有個別大型開發商的資金鏈會斷裂。”某國有銀行公司部負責人稱，目前房地產開發貸款真正風險有二：一是建成風險，二是銷售風險。小的開發商在緊縮形勢下，因為資金鏈斷裂，可能會導致項目無法建成；而大的開發商因為土地占用的資金過多，攤子鋪得較大，擴張過猛，銷售一旦不暢，就會導致資金鏈緊張。

一位業內人士分析，一些財大氣粗的大型開發商，往往同時有許多項目在開發或銷售之中，資金集中調度十分頻繁，銀行往往不敢也很難與之叫板，所以開發貸款被挪用，往往發生在大開發商身上。

該人士表示，令市場感到草木皆兵的原因，主要是始于去年底房地產銷售不振的恐慌。“有的地方是銷售整體下降，有的是增幅下降。”一旦銷售資金回流不暢，開發商資金鏈比較緊張，就可能會引發連鎖反應，陷入惡性循環。

不良信號

如果說開發貸款不良率稍高仍屬常態，最近一向被銀行認為是優質資產的個人住房貸款在增量和不良率方面的變化，則更引人關注。

上海銀監局的報告顯示，今年一季度，中外資銀行機構個人住房貸款余額3046.91億元，比年初增加33.94億元，增幅僅為1.1％。分月度看，1月至3月個人住房貸款增量分別為37.42億元、3.88億元和－7.35億元，住房貸款增量呈現不斷萎縮趨勢。

同時，上海銀監局提示，個人住房不良貸款有所上升。3月末，個人住房不良貸款余額21.56億元，比年初增加0.95億元；不良貸款率0.71％，比年初上升0.03個百分點。

作為監管部門，上海銀監局希望能夠做到警示業界：“下半年房地產價格的變化決定了銀行的不良貸款增加與否。”

上海銀監局的調查發現，沿海的個別房地產企業已經出現開工不足、裁員等情況；也有企業減少合同定購、原材料退貨；個別企業開始限產。

實際上，近期房地產的困境已經相對顯性。在北京，街頭發放廣告的房地產促銷人員明顯增多；在長春，某房地產商在證件不齊全的情況下，要求購房人即期支付首付款——按照銀行規定，此時無法提供按揭，這只能說明一些房地產商的資金鏈已然緊繃；在中國南部的一些城市，已經出現首付按揭等變相降低首付比的情況。

“從4月初開始，上海銀監局下發《快速調查有無擅自降低二手房首付比例的通知》。銀行自查以后，銀監局還在抽查。”閻慶民稱，只要堅持控制三成的首付比例，銀行的風險就可以控制在一定的范圍內，“就怕銀行變相地降低首付比例。”

5月15日，一家國有銀行公司業務部負責人告訴《財經》記者，在信貸緊縮形勢下，貸款不良率上升是必然趨勢，關鍵是上升多少。他認為，“貸款不良率的體現可能要到三季度以后才會凸顯”。

山東銀監局局長周忠明分析，產生房地產不良貸款的原因有三種。

第一種是住房貸款開展早期，審慎性不夠，貸款初期制度跟不上，造成后期不良貸款的暴露。這在山東和江蘇都有類似的情況出現。

第二種是住房貸款正常的逾期率，這種情況只要撥備提足就可以。銀監會統計部在2005年-2006年間曾經提醒商業銀行，在成熟市場有一個規律：住房貸款逾期上升的勢頭在三年-五年出現，在七年-八年的時候達到峰值。按這一規律，現在房貸剛進入違約期。

第三種是炒房者的違約現象。自用房的還款現金流都是按照自己未來收入的現金流來歸還，這個收入是穩定的變量。但炒房人（無論是投資性的還是投機性的）則是利用出售、出租住房或者以其他融資性方式來還款的。一旦情況惡化，后續資金難以為繼，就容易出現違約現象，“這最令人擔憂。”

“當房價下跌10％時，不會對我行產生影響；當房價下跌20％時，會有一定的負面影響；當下跌到30％以上時，會產生較大的負面影響。”建行董事長郭樹清此前在接受《財經》專訪時表示，這是去年建行就房地產調控對貸款質量的影響進行壓力測試得出的初步結論。

“我們要重點關注今年七八月間房地產整體的價格走勢。”閻慶民稱，同時，“著重分析上海居民二手房貸款質量和中小型房地產開發商的資金鏈及還貸情況，督促銀行建立全面完善的風險監測和處置機制。”■