我國房價快速上漲的原因研究

[摘 要] 自2002年以來，我國城市房價飛漲，買房已成為普通百姓的沉重負擔，本文從國民經濟增長、市場發展扭曲、居民心理、相關利益群體等不同角度揭示了當前我國房價快速上漲的原因。

[關鍵詞] 房地產 房價 供求矛盾

自2002年以來，我國大中城市房價一路高歌猛進，比如，北京市2002年商品房平均銷售價格為每平方米4761元，2007年第四季度北京最貴商品房單價突破6萬元/平方米，五環以內住宅期房均價沒有低于10000元/平方米的。深圳全市商品房成交均價已達15487元/平方米。上海某名盤更是賣出了每平米十幾萬元的均價，面對動輒幾十萬、上百萬的房子，普通民眾積蓄一生，也不一定能買到一套房子，更有甚者，幾代人為一套房子進行奮斗，高房價已成為普通民眾的不能承受之重。

針對房價高漲的原因，我認為主要有以下幾個方面的原因：

一、國民經濟快速增長

1.居民可支配收入的快速增長

近些年來我國國民經濟始終保持著7%~10%的快速增長率，居民可支配收入也因而增長較快，有力地支撐了房地產業的發展和房價的持續走高。根據國際經驗，當一個國家人均GDP在800美元～4000美元時，房地產進入高速發展期；當人均GDP進入4000~8000美元時，房地產進入穩定快速增長期，當一國人均居住面積在達到30平方米～35平方米之前（2006年底城鎮居民人均住房建筑面積為27平方米），城鎮居民將保持旺盛的居住需求。根據國家統計局不久前公布的2006年國民經濟統計，2006年我國人均GDP達到了2042美元，因此，我國房地產業已進入高速發展期。

2.城市人口的迅猛增加

目前我國正處于城市化進程加速階段，城市人口的顯著增長，自1998年以來，我國每年以超過2個百分點的速度推進城市化，據估計，在2020年以前，我國的城市化率都將保持較快的增長。大量人口進城居住和就業，使新增的房屋需求不斷上升，房價隨之上漲。目前我國城鎮化水平較低，總體上只有43％左右，而世界平均水平是50％左右。

3.物價的上升

2003年以來，由于物價上升較快，引起勞動力價格和鋼材、水泥、沙石等房地產建材價格的持續上漲，使房屋建筑成本上升，導致房地產價格的快速上升。

二、房地產市場發展扭曲

1.供求矛盾

房價上漲，主要仍然是供求之間的矛盾。一方面， 隨著城市人口的迅猛增加，住房消費需求旺盛；同時，由于對房價上漲的預期，住房投資性、投機性需求也很大。另一方面，住房供給結構存在失衡問題，由于大戶型、高價商品房的利潤高于中小戶型、中低價位商品房，因此開發商出于趨利性更愿意開發大戶型、高價商品房。長期以來，房地產市場上大戶型、高價商品房居多，而中小戶型、中低價位商品房供應量少，所占比重不斷下降。同時，經濟適用房和廉租房建設沒有得到應有的重視，供應量也嚴重不足。正是這種失衡的供給結構，導致住房有效供給不足，加劇了房市供應緊張的局而，抬升了住房價格。

2.房地產企業競爭不充分

房地產市場是一個競爭不充分的市場，因為要進入房地產行業，需要具備大量資金來征地、屯地、開發，有很高的進入障礙；消費者與開發商之間信息還不對稱，即房地產開發商掌握著比普通購房者更多的市場信息，針對普通購房者缺少信息渠道和“買漲不買落”的心態，拋出了“地荒論”、 “別墅消失論”、“房價將持續上漲”等各種宣傳攻勢，營造漲價氣氛，進行投機炒作，促使房價快速攀升。

三、消費者的心理因素

1.投機炒房心理

房地產市場供不應求引發一批人“炒樓盤”、“炒樓花”，使得供求矛盾進一步加劇，房價不斷上升。

2.越晚買越吃虧心理

由于房價節節攀升，許多人在猶豫觀望中，錯過了買房的最佳時機。某些跟房地產有利益關系的機構，不斷地釋放國家緊縮土地供應、房價還會節節上漲，甚至“還會再漲二十年”的信號。面對繼續不斷上揚的房價和新聞媒體、業內人士對的報道和分析，加劇了人們購房的緊迫感，認為越等越漲，晚買不如早買，紛紛借貸買房，更加劇了房價的上漲。

四、相關方的利益驅動

1.銀行利率及放貸政策

近些年來，我國銀行一直實行低利率政策，銀行存款利息還要交納利息稅，而物價又保持較快的增長（雖然自2005年以來，銀行存貸利率多次調整，但都被物價上升所抵消），使居民存款的實際利息為負，一般居民的投資渠道又較少，買房子既可以保值又可以增值，所以銀行的實際負利率政策吸引大量的閑置資金紛紛流入樓市。

此外，銀行對房地產等暴利行業無序發放信貸，也是拉動房價走高的一種直接動力?，F在，房地信貸大多成為銀行盈利率較高的優績資產，銀行為了維護這么多優質資產的良性運轉，當然不愿看到房價走低和房地產業緊縮導致信貸資產的縮水，我國房地企業的自有資金大多只有三、四成，一般是靠官員批項目騙取貸款，用貸款批租土地，再用預售期房價款和施工項目再抵押貸款進行開發建設。因此，不少城市房地產開發商占用的信貸資金占全部信貸總額的五、六成。

2.政府經營土地

中國的城鎮土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴格限制。當初為了解決居民住房難、擴大內需而啟動的房改也帶動了“土改”，賦予各級政府制定各類政策措施的權力，并給地方政府事實上的土地所有權，由土地而產生的資產性收益和大部分稅費也歸地方所有，逐漸形成了地方政府對土地收益的高度依賴。這使一些地方政府成為房地產發展中最大的受益者。他們從農民手中低價征地，然后高價轉給開發商，土地價格高漲直接加重了房地產開發的成本，引起了商品房價格的飛漲。

3.官員評價機制

我國素來是以是GDP 增長速度來衡量政府官員政績的。房地產投資一般占全社會固定投資的20%左右，個別熱點城市在40%以上，如2005年度北京高達53.9%。投資是拉動GDP 的重要因素，導致許多地方黨政官員將房地產開發作為促進增GDP 高速增長的發展模式，不惜用公有土地和國資銀行貸款去支持和放任房地產業的無序開發和暴利經營。這種主要靠房地產開發拉動GDP增長的政績追求，已經背離了“以人為本”的施政理念和諧社會的發展目標，地方官員為達到為官一任的短期政績目標，對中央平抑房價的宏觀政策置若罔聞。所以，如果不能扭轉片面追求 GDP 增長的慣性，不能改進和健全對地方官員的政績考核辦法，不能扼制地方官員只追求一已私利的利益驅動機制，也就不可能推動地方政府按中央部署和人民的利益去調控房地產業和平抑房價。

參考文獻：

[1]張定一:《淺析當前房價上漲的若干原因》[J].中國房地產，2004，9：10

[2]陳一雄:《破譯房地產調控失效“密碼”》[J].中國房地產金融，2006，7：39-40

[3]湯正剛:《房價為何居高不下》[J]．中國改革，2007，6：51-52