我國房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控問題與建議

[摘 要] 在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營永遠(yuǎn)都與金融業(yè)提供的融資緊密聯(lián)系在一起。根據(jù)國內(nèi)外的歷史經(jīng)驗，房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營活動往往和金融業(yè)提供的融資服務(wù)相輔相成，有效的房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控對于國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行至關(guān)重要。本文通過對比我國兩次房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控，分析了其中存在的問題，并提出了相應(yīng)的建議。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)金融 金融宏觀調(diào)控

一、房地產(chǎn)金融概述

房產(chǎn)金融是指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴(yán)格意義上它是與住房金融是有區(qū)別的。住房金融是以住房信用作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄來融通住房資金，其融資活動主要發(fā)生在住房消費的過程中。可見，住房金融只是房產(chǎn)金融的一部分，房產(chǎn)金融也應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。

二、我國兩次房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的比較分析

1.我國第一次房地產(chǎn)金融調(diào)控

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程并不長，只有二十多年時間。第一次高速發(fā)展期發(fā)生在上世紀(jì)90年代初，整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)迅速發(fā)展、急劇升溫態(tài)勢。房地產(chǎn)金融在為房地產(chǎn)投資開發(fā)提供資金支持的同時，對這一時期的房地產(chǎn)過熱，甚至部分地區(qū)產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象起到了推波助瀾的作用。針對這段時期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)過熱，尤其是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象，國務(wù)院于1993年8月16日批轉(zhuǎn)了當(dāng)時的國家計委《關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控具體措施》的通知，這是國家首次利用包括金融工具在內(nèi)的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，既我國第一次真正意義上的房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控，制定了“治理經(jīng)濟(jì)環(huán)境、整頓金融秩序”的方針，對國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控，其中房地產(chǎn)行業(yè)又是調(diào)控的重點。

2.我國第二次房地產(chǎn)金融調(diào)控

房地產(chǎn)的第二次高速發(fā)展期開始于1998年。為了刺激消費，拉動內(nèi)需，1997年底中央作出把住宅建設(shè)作為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點的決策，出臺了包括加快住房制度改革、實行住房分配貨幣化、實行積極的財政政策等一系列措施。從1999年到2002年的4年中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別保持13.8％、19.5％、25.3％和28.2％的增長;商品房銷售面積分別實現(xiàn)了23.9％、30％、29.4％。和37.1％的增長。許多業(yè)內(nèi)人士稱之為出現(xiàn)了持續(xù)的高位增長，或者叫做具有了一定的發(fā)展熱度。在房地產(chǎn)市場升溫的同時，一批業(yè)外企業(yè)如海爾、TCL、美的、三九、康佳等業(yè)外巨頭，紛紛搶灘房地產(chǎn)，大有推波助瀾之勢，市場有進(jìn)一步升溫的可能。為此，2003年1月，中國人民銀行領(lǐng)導(dǎo)在人民銀行分行長會議上指出，國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象表示了關(guān)注:“運用何種工具，掌握何種尺度來進(jìn)行化解，已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問題。”2003年6月13日，中國人民銀行頒發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這標(biāo)志著國家以金融工具為手段，對房地產(chǎn)市場新一輪宏觀調(diào)控的開始。

3.兩次房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的比較

(1)環(huán)境與背景比較。對于我國兩次房地產(chǎn)金融調(diào)控的環(huán)境與背景，本文分別從當(dāng)時所處的經(jīng)濟(jì)體制、調(diào)控的時機(jī)、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況、投資主體、消費主體、投資熱度、開發(fā)的資金結(jié)構(gòu)以及金融環(huán)境等八個方面作了較為詳細(xì)的比較。

(2)調(diào)控手段與內(nèi)容的比較。我國在1993年和2003年這兩次房地產(chǎn)市場過熱或有過熱跡象時，都運用了金融政策手段對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于兩次調(diào)控所處的背景有所不同，因而在具體手段和措施上也有所差異。具體表現(xiàn)為一下五個方面：

①金融政策在調(diào)控的形式上有所不同。房地產(chǎn)金融政策調(diào)控有兩種基本形式:一是房地產(chǎn)金融政策直接調(diào)控。它是指以行政命令中央銀行直接干預(yù)房地產(chǎn)信用的信貸限額和信貸質(zhì)量;二是房地產(chǎn)金融政策間接調(diào)控。它主要是通過利率政策、法定存款準(zhǔn)備金率，再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)等工具，調(diào)節(jié)貨幣的供求量，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的目的。

②運用金融政策工具的區(qū)別。金融政策的主要工具可以分為二類:一般性金融工具。它是對整個金融系統(tǒng)的貨幣信用的擴(kuò)張或收縮的金融工具。特殊性金融工具，主要是指專門調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融而使用的金融工具，如房地產(chǎn)生產(chǎn)信用控制、房地產(chǎn)消費信用控制，它主要包括選擇性信用控制和直接信用控制兩種類型。

③調(diào)控作用的對象不同。第一次調(diào)控主要是針對投資者，通過收緊銀根控制投資者的資金來源；第二次調(diào)控不僅針對投資者，同時通過信貸政策影響消費者，如通過提高高檔房的購房貸款成本來影響高檔房的需求，進(jìn)而抑制高檔房的供給，進(jìn)而調(diào)整房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的新要求及存在的障礙

1.房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的新要求

近十年間，我國多次利用金融信貸工具調(diào)控房地產(chǎn)市場，不同時期所面臨的市場背景和環(huán)境有很大的不同，第一次調(diào)控在取得了積極效果的同時，也給房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了很大的負(fù)面影響。因此；針對這次新一輪房地產(chǎn)熱潮，如何運用好包括金融政策在內(nèi)的宏觀調(diào)整政策，防范于未然，保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，是擺在政府、金融界、經(jīng)濟(jì)理論界和房地產(chǎn)界的重要課題。

(1)對房地產(chǎn)市場過熱要真正做到“預(yù)防性調(diào)控”而不是“事后調(diào)控”。1993年，由于當(dāng)時全國房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)、機(jī)制不健全，部分地區(qū)房地產(chǎn)已經(jīng)過熱甚至產(chǎn)生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在內(nèi)的調(diào)控手段，是“事后調(diào)控”。雖然使當(dāng)時的房地產(chǎn)市場迅速降溫，但也產(chǎn)生了較大的負(fù)面影響；而這次宏觀調(diào)控則更大程度上是“預(yù)防性調(diào)控”，在這次房地產(chǎn)高潮中，采用金融政策調(diào)控是為了防范房地產(chǎn)市場過熱甚至產(chǎn)生\"泡沫\"，以保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展。

(2)通過創(chuàng)新房地產(chǎn)金融工具，防范銀行信貸風(fēng)險。住房抵押貸款證券化不要僅停留在研究、試點階段，現(xiàn)在全面推開的時機(jī)已經(jīng)成熟，應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)，全面推廣。同時要借鑒美國的經(jīng)驗，加快建立房地產(chǎn)投資信托(BEIT)，給房地產(chǎn)開發(fā)投資更多的融資渠道。從而達(dá)到既分散銀行信貸風(fēng)險，又保證房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展的目的。

(3)宏觀調(diào)控要因地制宜，切不要搞一刀切。房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性，盡管全國有部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場有過熱現(xiàn)象，但大多數(shù)地區(qū)的市場是健康的或基本健康的。而這次央行出臺的政策主要是針對過熱地區(qū)，但全國各商業(yè)銀行都必須執(zhí)行。這對其他地區(qū)，尤其是房地產(chǎn)市場并不太發(fā)達(dá)的中西部地區(qū)，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展將會受到影響。因此，央行應(yīng)該允許各地根據(jù)各自的實際情況，因地制宜、因時制宜地制定實施細(xì)則;當(dāng)?shù)卣矐?yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的措施，保證房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

2.宏觀調(diào)控存在的障礙

(1)相關(guān)法律法規(guī)體系不健全。金融泡沫存在于金融活動中，具體表現(xiàn)在金融市場上。因此，規(guī)范金融活動、規(guī)范金融市場運作，是對金融泡沫進(jìn)行監(jiān)控和防范系統(tǒng)風(fēng)險的首要任務(wù)。為保證金融市場充分發(fā)揮正面效應(yīng)而抑止其負(fù)面效應(yīng)，完善立法和加強金融法制建設(shè)是最基本前提。從世界上一些發(fā)達(dá)國家金融市場及房地產(chǎn)發(fā)展的歷程來看，在市場發(fā)展的初始階段，其法律法規(guī)體系不可能迅速健全，一般是要經(jīng)歷一定的發(fā)展階段和積累一定的實踐經(jīng)驗。

(2)宏觀調(diào)控機(jī)制不成熟。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的制度保障。房地產(chǎn)行業(yè)涉及到國民經(jīng)濟(jì)的多個行業(yè)， 其中對房地產(chǎn)最為重要的是金融、房地產(chǎn)企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)脫節(jié)， 在日常運行中各自為政。顯然， 當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)時， 僅靠一家單位牽頭或由幾家單位聯(lián)合發(fā)文、出通知來調(diào)控房地產(chǎn)市場， 難免勞師動眾且效果欠佳。

(3)宏觀調(diào)控工具缺乏整體性。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段主要集中在資金、土地、房地產(chǎn)法規(guī)的執(zhí)法等三個方面， 這并沒有問題， 問題的關(guān)鍵在于每當(dāng)我國房地產(chǎn)泡沫的呼聲高漲， 就拿出這三項政策，然而這大政策之間缺乏較好的整體性，具體體現(xiàn)在三大政策之間沒有配套性、協(xié)調(diào)性、持續(xù)性。

(4)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不到位。除了以上三個問題以外，調(diào)控政策在實際執(zhí)行中往往也出現(xiàn)執(zhí)行不到位的問題，具體體現(xiàn)在稅收、金融、土地、房屋管理不到位。

一是土地管理不到位，尤其是對土地使用方向管理不到位。從現(xiàn)實情況看，不少地方土地拍賣出去之后，主管部門就很少問津，似乎土地管理就是賣地。如有的城市批出去的“經(jīng)濟(jì)適用房”用地，已出現(xiàn)改建高檔商品房的案例屢見不鮮。土地管理不僅僅是拍賣，還應(yīng)延伸到用途、方向的全程管理。

二是稅收政策執(zhí)行不到位。雖然“國八條”和“七部委意見”對房地產(chǎn)稅收有明確規(guī)定，但實際落實并不理想。如果認(rèn)真執(zhí)行對個人購房征收營業(yè)稅、個人所得稅和房產(chǎn)稅的相關(guān)規(guī)定，那么對投資和投機(jī)購房者必然能得到有效控制，降低房產(chǎn)需求總量，從而擠出過旺需求，保證真實需求，控制房價上漲態(tài)勢，但事實并非如此。

三是信貸政策執(zhí)行不到位。對開發(fā)貸款自有資金的限制，政府早有相關(guān)規(guī)定。但在實踐中，50％以上的案例沒有嚴(yán)格執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)。有規(guī)定不執(zhí)行，不僅讓政策沒起到相應(yīng)作用。而且還讓政策的權(quán)威和信譽度降低。

四是住房建設(shè)管理不到位。住房管理不到位，最明顯的是“對經(jīng)濟(jì)適用房”管理不到位。購買經(jīng)濟(jì)適用房的人很多不符合購買條件，不少“經(jīng)濟(jì)適用房”被有錢人和外地人購走，違背了政策的初衷，這等于“殺貧濟(jì)富”。

四、對本次我國房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控的政策建議

針對我國房地產(chǎn)宏觀金融調(diào)控中存在的問題，按照對癥下藥的原則，可以相應(yīng)的從完善法律法規(guī)體系、加強宏觀調(diào)控機(jī)制建設(shè)、提高宏觀調(diào)控政策的整體性以及加大宏觀調(diào)控的力度四個方面進(jìn)行改善。

1.完善相關(guān)法律法規(guī)體系

市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，任何經(jīng)濟(jì)活動都應(yīng)該在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行，住房金融尤其必要。因此，制定和完善與住房貸款有關(guān)的法律法規(guī)是規(guī)范金融秩序，防范和減少住房金融風(fēng)險的保障。筆者認(rèn)為，目前政府應(yīng)著手研究制定的法律法規(guī)應(yīng)主要包括:“公積金法”，主要規(guī)定公積金的組織機(jī)構(gòu)和公積金的繳交、管理、使用、監(jiān)督、法律責(zé)任等；“房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)組織法”，規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的參與主體即各專業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的組織和運作；“房地產(chǎn)抵押貸款法”，規(guī)范各金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)操作，保障有關(guān)各方的權(quán)益；“房地產(chǎn)抵押貸款保險法”，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與住宅抵押貸款保險提供法律保障。

2.加強宏觀調(diào)控機(jī)制建設(shè)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個高風(fēng)險的行業(yè)，其運作的每一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤都可能帶來較大的風(fēng)險，因此給房地產(chǎn)金融系統(tǒng)帶來了較多的不確定性因素而加大了房地產(chǎn)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險。為確保房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的長期穩(wěn)定性，必須設(shè)計一個周密有效的監(jiān)管方案。從我國國情出發(fā)，對房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的監(jiān)管可設(shè)計為三級監(jiān)管機(jī)制。

3.加大宏觀調(diào)控的力度

加強房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控工作，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局，意義深遠(yuǎn)，任務(wù)艱巨。因此，必須進(jìn)一步統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，抓好落實。各級黨委、政府要進(jìn)一步加強領(lǐng)導(dǎo)，把房地產(chǎn)金融宏觀調(diào)控工作擺到更加突出的戰(zhàn)略位置。各有關(guān)部門應(yīng)加強協(xié)調(diào)，抓緊完善相關(guān)政策。同時，要嚴(yán)格執(zhí)法、嚴(yán)肅紀(jì)律，加大對房地產(chǎn)金融違法的懲處力度，特別是對違反國家宏觀調(diào)控政策、弄虛作假、頂風(fēng)違法的，要堅決嚴(yán)肅查處，決不手軟。

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