新會計準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響分析

[摘 要] 本文從會計核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財務(wù)報告編制四個方面著重分析了新準(zhǔn)則將對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響，以期對我國房地產(chǎn)行業(yè)的實務(wù)運作提供一些參考。

[關(guān)鍵詞] 新會計準(zhǔn)則 房地產(chǎn)行業(yè)

一、影響房地產(chǎn)行業(yè)的具體準(zhǔn)則

目前，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國第三產(chǎn)業(yè)的一個組成部分，其交易日趨活躍，在國民經(jīng)濟中的作用也日趨凸顯，適時分析新的會計準(zhǔn)則對該行業(yè)的影響顯得十分必要與重要。首先對影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計準(zhǔn)則進行介紹：

每行業(yè)都受到基本準(zhǔn)則的影響，房地產(chǎn)也不例外。從各項具體準(zhǔn)則的名稱和規(guī)范的實質(zhì)內(nèi)容來看，與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的準(zhǔn)則主要包括《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第15號——建造合同》，前者側(cè)重投資性房地產(chǎn)的規(guī)范，后者強調(diào)代建房地產(chǎn)的規(guī)范。筆者將主要分析與房地產(chǎn)行業(yè)有密切關(guān)系的一項具體準(zhǔn)則，即第3號準(zhǔn)則。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》并不是一項專門對房地產(chǎn)行業(yè)做出規(guī)范的準(zhǔn)則，它所針對的是所有企業(yè)持有的以投資為目的的房地產(chǎn);同時，該準(zhǔn)則也不是一項規(guī)范所有房地產(chǎn)資產(chǎn)的準(zhǔn)則，它僅適用于“投資性房地產(chǎn)”的確認(rèn)、計量和披露。該準(zhǔn)則對企業(yè)持有的房地產(chǎn)類別進行了分類規(guī)范，并引入了公允價值模式(即允許采用此模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，而不是單一地采用歷史成本模式)，因此，該準(zhǔn)則對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響將十分巨大。

二、具體準(zhǔn)則對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

這些具體準(zhǔn)則將會我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響呢？從新準(zhǔn)則對企業(yè)會計核算、損益確認(rèn)、稅收體系變化和財務(wù)報告編制等四個方面進行分析。

1.對會計核算的影響

如前所述，我國新的會計準(zhǔn)則體系對不同類型的房地產(chǎn)進行了明細(xì)規(guī)定——第3號準(zhǔn)則規(guī)范的對象為投資性房地產(chǎn)。對不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會計人員必須對不同類型的房地產(chǎn)進行分類確認(rèn)，以便向財務(wù)會計報告使用者提供與企業(yè)財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會計信息，在某種程度上增加了企業(yè)會計核算的工作量。同時，分類處理的理念反映在企業(yè)的財務(wù)報表中，會影響企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的組成，以及相關(guān)財務(wù)比率的計算，影響企業(yè)前后各期財務(wù)數(shù)據(jù)的可比性。

2.對損益確認(rèn)的影響

公允價值的謹(jǐn)慎采用是我國2006年會計準(zhǔn)則體系改革的一大亮點，而這一亮點同時也體現(xiàn)在第3號準(zhǔn)則之中——投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的選擇。第3號準(zhǔn)則規(guī)定:企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進行后續(xù)計量。采用公允價值模式計量，不需要對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，并將公允價值與賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益。這勢必會影響到房地產(chǎn)企業(yè)各個會計期間財務(wù)狀況和經(jīng)營成果的穩(wěn)定性。因此，對于可能采用公允價值模式進行后續(xù)計量的房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何相對準(zhǔn)確地把握企業(yè)各期的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果需要引起高度關(guān)注:當(dāng)不同類型的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)換處理時，房地產(chǎn)公司需要確認(rèn)相應(yīng)的損失，卻不能確認(rèn)相應(yīng)的收益，這又將影響企業(yè)的損益金額大小。

3.對稅收體系變化的影響

新會計準(zhǔn)則體系對于房地產(chǎn)項目的分類也將對我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收體系產(chǎn)生影響。例如，2006年3月6日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》，該通知將住房項目細(xì)分為經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目，同時規(guī)定了不同的計稅毛利率，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅額產(chǎn)生了重大影響。隨著會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)的明細(xì)規(guī)范，以及公允價值模式的采用，有可能引發(fā)稅收政策的調(diào)整。比如，對于房地產(chǎn)類型的明細(xì)規(guī)范將為稅收政策的制定提供信息支持，這為我國房地產(chǎn)的稅制改革鋪平了道路;公允價值模式的采用則有可能對從價計征房產(chǎn)稅和土地增值稅的征收產(chǎn)生影響等。稅收政策的變動反過來勢必會影響房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息，如何把握兩者的相互影響也是不容忽視的問題之一。

4.對財務(wù)報告編制的影響

考慮到我國實際國情，2007年1月1日新準(zhǔn)則的實施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司，對非上市公司未做強制性要求。因此，新準(zhǔn)則對于我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響，更多地表現(xiàn)為對上市公司的影響。由于我國少數(shù)上市公司屬于境外上市或境內(nèi)外交叉上市的企業(yè)，各國準(zhǔn)則的差異使財務(wù)報告的成本相當(dāng)大。而當(dāng)各國準(zhǔn)則日益趨同時，財務(wù)報告的編制成本會大大降低。

三、結(jié)語

雖然新準(zhǔn)則的實施范圍現(xiàn)僅限于我國的上市公司，但是這些準(zhǔn)則也將會對非上市的房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生間接乃至直接的影響。如何準(zhǔn)確把握上述影響是我國每一個房地產(chǎn)企業(yè)需要著重考慮的問題。

參考文獻(xiàn):

《企業(yè)會計準(zhǔn)則》.《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》