我國物業管理立法的思考

[摘 要] 從1981年開始，我國的物業管理開始了新的一頁。隨著物業管理的發展，我國物業管理立法也在不斷完善，各地相繼出臺了針對自身發展和當地的經濟情況制定的規范。已形成以憲法為根本法，以《物權法》《民法通則》、《合同法》等法律為基本法，以《物業管理條例》等行政法規為中心，加之以配套的前期物業管理辦法、物業管理企業資質辦法、物業管理服務收費管理辦法和地方法規，規章的多層次的物業管理法律體系。

[關鍵詞] 物業管理 立法 法制建設

我國物業管理經過20多年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來，在城市管理和經濟建設中的作用也日益顯著。但在現實情況下，在《物權法》頒布實施之前，由于全國性物業管理方面的法律法規很不健全，諸如物業管理體制、物業管理經費、住宅小區物業服務企業的資質審查、住宅小區的物業驗收交接等關于住宅小區的物業管理中的重大問題都有待于進一步的明確規定，使得物業管理工作缺乏依據，業主的合法權益得不到有效保護，極大地阻礙了物業管理的進一步發展。因此，在物業管理迅速發展的今天，制定物業管理法律法規，明確物業服務企業和業主、租戶的權利義務關系，已是當務之急。

一、我國物業管理立法的特點

1.地方立法活躍，全國性法律日趨成熟

自從1994年6月《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業管理的地方法規。2007年，我國新出臺了《物權法》以及根據《物權法》修改頒布的新《物業管理條例》，奠定了我國物業管理立法的基礎。

2.物業立法逐漸趨向平衡統一

在《物權法》頒布實施之前，由于各地的物業管理發展不平衡，形成了立法的不平衡、不統一的局面。地方法規在一些重要問題上的體系不協調、規范性差。在《物權法》頒布實施之后，各地的立法有了一個統一的方向，明確了立法的標準和原則。與《物權法》相悖的規章制度重新修正，地方性法規中互相沖突的地方，也根據《物權法》做出修改，完善了法制的統一性，為我國物業管理法制體系的建設打下良好的基礎。

二、物業管理法制化建設是社會發展的必然結果

1.物業管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求

在過去較長一個時期內，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調換等有關的法律關系發生了很大變化，大多數住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產生如何用統一的標準劃分專有部分和共有部分，以及確定二者關系的問題。同時，住宅的維修、管理也不再由房產部門承擔。當一棟多層或高層建筑物有多數所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實現，這就要求全體所有權人(業主)組成團體。這種團體的性質、組成方式、議事規則等均需由物業管理法加以規定。

2.物業管理法制建設是規范物業管理行為，促進物業管理業健康發展的重要保證

(1)房地產開發商物業管理責任需要立法規范。以法律形式規范開發商的行為，明確開發商與物業服務企業之間的權利義務關系;避免開發商把工程尾巴留給物業服務企業，致使服務不到位，業主和租戶怨聲載道。因此，房地產開發商在項目立項時就應全盤考慮日后的物業管理問題，并在規劃設計中認真聽取物業服務企業的意見，完善物業配套設施，避免給日后的物業服務企業增加不必要的負擔。

(2)通過立法規范物業服務企業的管理行為。在《物權法》頒布實施之前，盡管有的省、市已出臺了有關物業管理方面的法規，但由于全國缺乏統一的法律、法規作為依據，眾多物業服務企業的管理行為千差萬別，存在的分歧則更多，由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發生。所以必須制定相應的法律、法規，明確物業服務企業的權利和義務，規范其管理行為，使其置于政府有關部門和業主的監督之下。

3.加強物業管理立法依法保障物業所有人，使用人合法權益

物業所有人對物業的權益是一個統一的多層次的整體，包括房地產物權(國有土地使用權、房屋所有權）、房地產他項物權（房地產抵押權）和房地產債權(房地產租賃權）等。在現階段，房地產既是重要的生產資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產形式和樂于選擇的投資對象。但在《物權法》頒布實施之前的狀況卻是開發商決定對物業的管與不管；物業服務企業決定管理費的收取標準，而業主只能被動接受，這是沒有物業管理立法所帶來的后果。所以，應當通過物業管理立法來保障業主的利益。

三、物業管理立法的發展前景

我國物業管理立法今后的發展，應在非住宅小區的物業管理上加速立法，平衡物業管理立法的重點；將法制建設和實踐緊密結合起來貼近實際。

新出臺的《物權法》，彌補了物業管理法制建設的不足，解決了物業管理中長期存在的如物權的歸屬，業主大會的成立與指導部門的修改，業主投票權的明確，物業服務企業和開發商責任明確以及業主、業主大會的權利和責任的落實等等問題。新的《物業管理條例》將原條例中與《物權法》中不一致的地方做出修改，為物業服務企業正名，更對物業管理活動中的問題深入闡明。看似簡單的文字修改卻使物業服務的定位更加準確，對業主利益的保護也更加完善、全面。但隨著物業管理的發展，依然會出現許多問題，這都需要盡快出臺與《物權法》相配套的法律法規及司法解釋以更好地為物業管理服務。

參考文獻:

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