房地產開發項目規劃管理要點分析

[摘 要]本文詳細闡述了房地產開發規劃管理的原則和要點，具體分析了規劃涉及綱要制定的三個原則，以居住區規劃管理要求為重點，提出了房地產開發項目規劃管理的具體目標、規劃總體構想、建筑與規劃設計的關系、用地平衡的辯證關系，體現生態建筑、人文建筑、社會和諧的房地產開發思路。

[關鍵詞]房地產開發規劃管理；規劃設計；人文；生態；和諧

[中圖分類號]F293 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)44-0021-02房地產開發項目管理是一個多方面的過程，包括房地產開發規劃的制定，項目計劃投入實施以及度量進展的情況和執行，房地產開發項目規劃管理涉及政府建設部門的規劃監督、自身的功能要求、房地產項目所處地理位置、自然環境的影響等。

1 規劃設計綱要制定原則

1.1 人工環境與自然環境相和諧

房地產開發，包括新建項目和拆遷改造項目，對生態環境會產生一定的破壞，有些地方已到了不能再繼續開發下去的地步，房地產開發人員必須充分認識到自然生態環境面臨的壓力，保護和修復生態環境是所有房地產開發人員的職責，可持續發展是經濟發展和生態環境保護兩者達到和諧的必經之路。

1.2 歷史環境與未來環境相協調

在促進新技術、新工藝、新材料在房地產開發中的應用的同時，要特別注意保護開發項目與周邊城市文化遺產的協調，保持開發項目發展過程中的歷史延續性，讓房地產開發項目成為歷史、現在和未來的載體。

1.3 社會各群體生活相和諧

房地產開發項目的形成是城市文明的集中體現，開發項目規劃不僅要考慮經濟效益和項目設施的現代化，同時要滿足城市居民日益增長的物質文化生活的需要，要為建立高度物質文明、精神文明創造條件，堅持以人為本，不分文化背景和社會階層，共同創造健康和諧的社會生活，為弱勢群體提供便利條件，避免城市范圍內社會空間的強烈分割和社會對抗。

2 規劃管理要點

在房地產開發項目規劃管理中，每個項目都受時間、資金、質量和建設環境條件的限制，深入的調查論證，準確的可行性研究，精明的項目策劃，領導層的正確決策，以及高水平的規劃設計綱要，是其成功的關鍵的因素。規劃設計應把經濟效益、環境效益和社會效益結合起來，營造最佳居住環境、工作環境，使項目規劃達到目標功能、環境功能、社會功能的要求。

規劃總體構想是根據房地產規劃技術以及項目的要求。以居住區為例，應以人為中心，規劃設計應將改善城市面貌作為一個重要方向，要注意建筑群體因地制宜，形成高質量、高品位的生活居住、文體活動環境。按照國家規定，在城市居住區的住宅、公共設施、公共綠地、室外環境、道路交通和市政公共設施所進行的綜合性具體安排，稱為居住區規劃。其基本要求如下：使用要求，為居民創造一個方便的生活居住環境，滿足居民生活的多種需要；衛生要求，為居民創造一個衛生、安靜的居住環境，要求居住區有良好的日照、通風，并防止噪聲的干擾和空氣的污染；安全要求，為居民創造一個安全的居住環境，除保證能有條不紊地進行正常生活外，還要適應那些可能引起災害發生的非常情況，如火災、地震等，按照有關規定使居住區規劃能有利于防止災害的發生或減少其危害程度；經濟要求，在確定居住區建筑的標準、公共建筑的規模項目時，應與當時當地建設投資和居民的生活水平相適應，應盡量控制造價，節約用地；景觀要求，居住區是房地產建設量最大的項目，它的形式對城市面貌有著重要的影響，舊居住區的改造的目標之一是改變城市面貌，要注意建筑群體的組合，建筑群體與環境的結合，從景觀上要把居住區、小區作為一個有機整體來進行規劃；強調生態建筑的要求，重點把握居住建筑在整個壽命周期內要減少資源、能源的消耗和降低環境的污染，保護自然生態環境，創造健康舒適的室外環境，使建筑功能質量目標統一，使建筑生態、經濟取得平衡。居住區規劃應善于發揮地段優勢，人工與自然環境相融合，能借景建設，以人居文化氛圍為主題，保證生態環境，并輔以山水景觀。

建筑設計與規劃設計環境的關系是規劃管理的一條主脈，有關資料和現有建設實踐證明，現在的建筑設計，往往著眼于單體建筑的外觀形象，對于同周圍環境的關系視而不見，都想表現自己，宣傳自己，或將用地紅線占盡，不顧與左鄰右舍的關系，在規劃方案審定時，也往往以單體外觀形象為主，單體環境與群體環境不協調，群體或街景雜亂無章。而建筑是特定環境中的建筑，應是單體服從環境，先環境規劃而后個體進行設計，才能與環境規劃相協調，為環境規劃增色。

用地要平衡，管網布置要滿足功能要求。房地產項目的建成投入使用質量的高低，主要看綜合效果。規劃用地按功能性質大體分為四類，即住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。對各項用地的分配反映了土地使用的經濟合理性。通過對濰坊當地房地產開發項目的調查，得出如下經驗：不可片面追求高容積率，容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數量增加，同時不可避免地影響到環境質量；對項目空間的布置，必須首先考慮生態環境，并按生態要求，本著“以人為本”的原則，在單體布置、環境布置、交通系統等環節保證單體建筑有充足的陽光、清新的空氣、良好的通風、潔凈的水面，盡可能擴大綠化面積，提高植物的葉面系數和造氧功能。其次管網布置要滿足功能要求。工程管線的綜合規劃和道路交通組織網絡的布置要合理。工程管線的主要供水、雨水、污水、電力、電信、燃氣等應配套齊全，各種管線宜地下鋪設，應綜合規劃，合理安排，相對集中，一次建成。

3 結語

房地產開發項目要采取較為實用的規劃方式和手段，建立符合可持續發展的人居環境，注重多學科知識技術的整合應用，適應長久以來各地已形成的較為符合地域條件和氣候條件的建筑形式和規劃布局，想方設法利用現代的建筑手段、材料、施工技術融入到現代建筑當中去，項目規劃者要深入到現場體現和發掘所存在的問題，時刻注重科技的發展，并應用到房地產開發項目環境研究上來，必須站在地域和整體的角度去看待項目，充分體現人、項目和自然的和諧統一。

參考文獻：

[1]張鴻雁，楊雷.中國房地產評論[M].南京:東南大學出版社，2006:68-69.

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