廣西邊境地區工業用地價格分析

[摘 要]《全國工業用地出讓最低價標準》的出臺，使得廣西工業用地價格大幅提高，廣西邊境地區招商引資壓力增加。而與我國接壤的越南廣寧省、諒山省等憑借其在土地價格方面的優勢，吸引了較多的投資。本文通過對廣西邊境地區工業地價分析研究，得出了越南邊境地區工業用地價格低于我國邊境地區的結論。

[關鍵詞]邊境地區;工業用地;價格分析

[中圖分類號]F301 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432(2008)44-0066-03

1 廣西邊境地區經濟社會發展基本情況

廣西憑祥、東興、龍州、那坡、靖西、大新、寧明及防城區八縣（市、區）與越南廣寧省芒街市、諒山省祿平、亭立等縣（市）接壤，邊境線總長1020公里。廣西邊境地區總面積1.8萬平方公里，共有98個鄉鎮，1026個行政村。其中，國家扶貧開發工作重點縣3個，全國“興邊富民行動”重點縣4個，邊境鄉鎮41個，邊境村389個。20 0 6年末總人口243.66萬人，地區生產總值（G D P）161.7億元，人均GDP6636.49元，全社會固定資產投資68.64億元。

廣西邊境地區發展主要有以下幾個特點：一是受歷史因素影響，發展和建設相對滯后；二是少數民族高度聚居；三是地理環境特殊；四是口岸較多，有多貿優勢，共有一類口岸4個，二類口岸9個，邊民互市點21個。中國—東盟自由貿易區的構建和南寧2004年起永久舉辦“中國—東盟”博覽會，給廣西邊境地區帶來了新的對外開放優勢。

2 廣西邊境地區工業用地價格分析

2.1 廣西與越南諒山省工業用地價格分析

2.1.1 廣西邊境地區工業用地價格

2006年國土資源部下發《關于發布實施〈全國工業用地出讓最低價標準〉的通知》（國土資發[2006]307號），要求從2007年1月1日起，工業用地的招標拍賣掛牌出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。根據《全國工業用地出讓最低價標準》，廣西邊境地區八個縣（市、區）土地等別在十等到十五等之間，其中防城區十等、東興市十二等，其余六個縣（市）土地等別均為十五等。工業用地最低價標準在60～168元/平方米，其中十五等工業用地最低價標準為60元/平方米，具體見表 1。

2.1.2 越南諒山省工業用地價格

越南《土地法》規定，土地屬于全民所有。土地使用權的取得方式包括國家分配和租用兩種形式。土地使用期限可分為長期穩定使用和有期限使用兩種，其中外國投資者涉及的大多是有期限使用，分配、出租土地的期限一般不超過50年。越南的土地市場存在兩種土地價格：第一種是根據《土地法》的規定，由財政部、資源環境部共同確定的土地價格，主要用于土地使用權轉讓稅、土地分配和租賃稅、土地征用補償金等稅費的計算基礎；第二種為“非正規土地市場”的民間土地交易價格。由于雙軌土地價格存在諸多缺陷，2004年越南政府制定了新的土地價格評估框架，從2005年1月1日起執行，具體土地價格框架見表2。

根據越南城市分類，廣寧省芒街市、諒山省諒山市屬于第三類城市，諒山省右隴縣、祿平縣和亭立縣屬于第四類城市。由于工業用地屬于經營用地，按照越南政府2004年制定的城市土地價格，廣寧省芒街市、諒山省諒山市工業用地最低價為21元/平方米，諒山省右隴縣、祿平縣和亭立縣工業用地最低價為16元/平方米。

同時越南政府規定各省市可在此基礎上制定本省（市）各類土地的價格水平。

越南城市土地價格是分路段確定（類似于我國的基準地價），并且每個路段均確定了最高價和最低價。根據2006年12月28日諒山省人民委員會《關于發布2007年諒山省各類土地價格的第27/2006/Q D-U B N D號決定》，2007年諒山省諒山市工業用地最低價30元/平方米；祿平縣祿平鎮最低價13元/平方米，那陽鎮最低價9元/平方米；亭立縣最低價7元/平方米；右隴縣最低價17元/平方米，具體見表3。

2.1.3 對比分析

與越南政府2004年制定的諒山省最低價格相比，廣西邊境地區工業用地最低價比諒山市和右隴縣等高出不少。其中防城區的價格是右隴縣、祿平縣和亭立縣的10.5倍，而處于十五等的憑祥、龍州、那坡等縣（市）的工業用地地價也是諒山市的2.9倍。與諒山省制定的價格相比，防城區是亭立縣的24倍，憑祥、龍州、那坡等縣（市）也是諒山市的2倍。因此，廣西邊境地區八個縣（市、區）的工業用地最低價均比越南諒山省諒山市、右隴、祿平和亭立縣的工業用地價格高。

2.2 廣西與越南廣寧省工業用地租金分析

2.2.1 廣西邊境地區工業用地租金

在廣西工業用地出讓最低價標準的基礎上，按照承租土地使用權還原利率為6%，土地出租有關稅費為年租金7.5%，折算出廣西邊境地區各縣（市、區）最低年租金標準在4.1～11.5元/平方米，其中防城區為11.5元/平方米，詳見表4。

2.2.2 越南廣寧省工業園區租金

根據越南《土地法》規定，外國投資者一般通過租賃的方式獲得土地。工業園區的土地租金由各工業園區的開發商根據當年本地的土地價格表和本身的情況決定。土地租金可按年或一次性支付。其中廣寧省下龍市蓋麟工業區和越興工業區、芒街市海安工業區、安興縣東梅工業園土地租金情況見表5。

2.2.3 對比分析

與越南廣寧省蓋麟工業區、越興工業區、海安工業區和東梅工業園進行對比，廣西邊境地區最低年租金在4.1～11.5元/平方米，越南廣寧省各工業園區土地年租金在2.04～7.99元/平方米。在采用一次付款的方式下，越南廣寧省蓋麟工業區每年的土地租金為3.44元/平方米，越興工業區為3.412元/平方米，海安工業區為2.69元/平方米，東梅工業園為2.04元/平方米，均低于廣西邊境地區的土地租 金。

同時，廣寧省2002年還出臺了赴工業區投資的土地優惠政策，即最先投資于工業區的五個企業在前4年免土地租金和基礎設施費用；自工業區正式投入使用的第一年，投資于工業區的企業在前4年減免土地租金和基礎設施費用50%。

2.3 研究結論

通過廣西與越南邊境地區工業用地價格的比較分析，得到以下結論：從土地價格來看，廣西邊境地區八個縣（市、區）的土地價格比相鄰的越南諒山省的有關縣（市）的土地價格高；從土地租金來看，在采用相同付款的方式下，廣西邊境地區八個縣（市、區）的土地租金比相鄰的越南廣寧省工業園區的土地租金高。因此，無論是采用出讓（分配）還是出租的方式，越南邊境地區的工業用地價格均低于我國邊境地區。

3 應對措施與建議

鑒于廣西邊境地區工業用地價格高于越南邊境，為加快廣西邊境地區的發展，可采取如下應對措施與建議。

3.1 采取靈活的供地方式

由于各地在“招拍掛”出讓工業用地中，一般采用最高出讓年限50年，為減輕企業一次性支付的負擔，可考慮不按最高年限出讓，實行中短期的工業用地出讓政策，具體出讓年限可根據產業本身的特點和項目的實際情況確定。

同時也可采取組建建設性開發公司的方式，對土地進行統一運作。具體來說是組建由政府掌控的建設性公司，并按照國家有關政策要求參與工業用地“招拍掛”，按規定價格購入一定量的工業用地，統一對土地出租。這種組建建設性公司的運作模式，對項目的落戶有了更大的主動性和選擇性，對于一般的項目用地，實行只租不買的辦法；對符合產業規劃的項目，或以優惠的價格進行出租。

3.2 鼓勵建設和使用標準廠房

除了采用靈活的供地方式外，還可以采用建設標準廠房，以標準廠房出租的形式吸引投資。按照傳統由企業自己投資建廠，最快也是兩年以后才能投入生產。而通過承租現成的工業標準廠房，一方面企業能夠在最短的時間內恢復生產，另一方面還能有效降低企業的土地、廠房和配套設施等方面一次性投入成本，使企業能把更多的資金用在生產經營上。

3.3 降低廣西邊境地區工業用地等別

對于防城區和東興市，建議國土資源部在重新調整城鎮土地等別時，對其土地降低1～2個等別。這樣，盡管防城區和東興市的工業用地價格還是比越南相鄰省份高，但是與調整前相比，價格已經降低了不少。再輔以其他優惠政策的情況下，相信會有越來越多的投資者到防城區和東興市投資。對于其他六個縣（市、區），由于其土地等別已經處于最后一等，不能再降低，但是可以考慮給予這六個縣（市、區）最低工業價格下調不超過30%的優惠政 策。

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