房地產價格影響因素及走勢分析與政策建議

研究房價走勢成為近年來我國學者和個人（投資者）的熱門話題，究竟一國房價受哪些因素影響，未來我國房價走勢如何，本文將作出分析并給出建議。

一、影響房價的因素的相關研究

不同學者對影響房價的因素有不同的研究結論，孫懷通等（2005）從住房質量、建筑、銷售成本、消費需求、政策等多方面作了分析認為，我國房地產價格市場體系不完善、土地制度、房地產制度不健全是導致近年來我國房價普漲的主要因素；朱麗夏等（2005）通過名義GDP增長率、土地購置費和城鎮人均收入三種因素建立計量經濟模型檢驗卻認為該三種因素對房價影響不顯著，而影響房價的真正原因是需求、供給、房地產投機、消費者預期及經濟預期；李立等（2006）研究認為，除土地費用、建安費用外，房地產價格是由國家經濟政策、居民收入水平、經濟發展景氣度等多種因素決定的；張磊等（2006）研究認為影響房價的主要因素有地價、政府政策、需求、人口等；劉桂慶（2007）研究認為影響房價的因素有政府、開發商、中介機構、金融機構、購房者等；趙麗雨等（2008）分別從供給與需求選取房屋銷售價格指數，國內生產總值，人均可支配收入，年末總人口，儲蓄存款余額、土地交易價格指數、建筑材料出廠價格指數，房地產投資額等八個指標使用灰色關聯分析研究認為對房屋價格影響從大到小依次為建筑材料價格、土地價格、年末總人口，人均可支配收入、國內生產總值、儲蓄存款余額、房地產投資額。總之，不同的學者有不同的研究結論，那么在我國當前的情況下究竟房價受哪些因素影響呢？

二、當前影響我國房價的因素和走勢

1.房價、地價與租賃價格呈互動關系

房地產經濟學理論認為，房地產市場上主要有三個價格變量，土地市場上的地價、銷售市場上的房價、租賃市場上的租金存在著內在的聯系。土地價格是房地產開發成本中最主要的一部分，在市場繁榮過程中有不斷擴大的趨勢，即使勞動力、水泥、鋼鐵等建設成本短期內升幅不大，但由于土地供給的彈性不足會導致市場繁榮與衰退期內有較大的起伏，土地價格一旦形成也會在一定時期形成價格粘性，從而影響人們對未來的預期，人們會提前或延后購房通過供求關系的變化形成房價與地價的循環影響，而在市場均衡情況下，房屋價格與租賃價格較一致，因為如果不考慮諸如稅收、房屋修繕等支出，理論上房價是未來租金收益的貼現值，尤其對于投資者而言，如果當前房價太高，就不如到市場上租房合算，從而通過市場供求關系變化使租金和房價保持一致。

2.國際熱錢攪動房地產市場

國際熱錢短期套利和投機的特點決定了其追求高報酬及低風險而迅速在國際金融市場上流動，一般認為，國際熱錢等于外匯儲備增量減去外貿順差及對外直接投資增量，近年來，國際貨幣市場上美元跌跌不休，人民幣加速升值預期使國際熱錢大量進入中國市場，尤其在美國次貸危機及美國經濟放緩預期之下，美元不斷貶值，熱錢為了維持高額回報，大量買入高速成長中的房地產已是一個全球動向，由于人民幣對歐元貶值，中國房價對歐盟國家來說不升反降也極大刺激了來自歐盟的熱錢涌入中國房地產業，極高的回報率和不斷上漲的房價使得大部分國際熱錢放棄長期在中國股市中的打算，毅然攜巨資涉足房地產業。2005年11月25日，在香港成立的房地產投資信托基金（Real Estate Investment， 簡稱REITS）為熱錢進入國內房地產業提供了更多方便，也成為熱錢大量進入中國房地產業的催化劑，中國許多開發商投其所好紛紛組織樓盤到海外招商，使部分貸款困難的房地產商重獲新生，而一些即使沒有進入房地產行業的熱錢則涉足前景看好，利潤豐厚的能源，水泥、鋼材等基礎生產原料行業。中國經濟的持續發展，導致對能源的需求不斷增加，熱錢進入這些行業后，通過炒作或哄抬市價等手段使價格飛漲，導致能源、鋼材和水泥消耗大戶的房地產成本大幅上升，這些增加的高額成本最后通過房價轉嫁到消費者身上。當然國際熱錢的危害也不能忽視，一旦當人民幣升值上升到熱錢的預期值或在樓市中獲得高額回報后，熱錢就會大量抽逃，從而會引起房地產市場的劇烈動蕩，為此必須高度關注。

3.經濟發展對房價長期趨勢具有決定作用

房價與GDP互為因果關系實質上是房地產業與經濟發展長期內在聯系的外在表現，在經濟發展與房地產市場發展的內在聯系中，經濟發展始終占據主導地位，經濟發展決定了房地產市場的發展，當一個國家人民基本解決了溫飽問題后，伴隨著經濟的騰飛和國民收入的提高，住房需求會出現一個較長的快速增長階段，首先，經濟發展會帶來人民生活水平的持續提高，推動房價上漲；其次，經濟發展伴隨著城市化程度的提高會產生巨大的住房需求，刺激房價上升，三是經濟發展帶來基礎設施、房屋質量和環境的改善，提高房屋實際價值，增加房價長期上漲潛力；四是全球化引發的國際需求將推動中國房價的進一步上漲。反過來，房地產業對經濟增長也具有重要貢獻，房地產是一種特殊商品，既作為投資品，又可作為消費品，這一特殊性決定了房地產對經濟增長具有多重貢獻，一是投資貢獻，主要指新增房屋的價值；二是消費貢獻，即以房地產銷售占居民住房支出來表示的住房消費對GDP的貢獻；三是房地產業對經濟增長相關產業的帶動貢獻。研究表明，居民住房支出與經濟增長存在明顯的正相關關系，房地產市場的深化與完善直接推動經濟增長，如房地產企業數量和規模擴大，房地產業利潤與稅收增長，住房市場化程度提高等都推動著經濟增長，同時，房地產業在國民經濟鏈中處于中間環節，具有很強的關聯效應，能通過前向效應帶動建材業、冶金業、機械制造業、金融業等產業，通過后向效應帶動裝修業、家電業、金融保險業、儀表業等相關產業的發展，此外，房地產業發展不僅增加本行業的就業與稅收，還往往通過帶動作用增加相關產業的就業和稅收，促進國民經濟發展。

4.國家政策的松與緊直接影響著房地產價格

在我國，土地是國家所有，政府對土地出讓一級市場是壟斷的，所以土地價格在很大程度上并不是在市場中形成的，政府可在一定程度上控制土地的供給彈性，如近年來我國實行的收緊“地根”宏觀調控措施，使土地供應不斷減少，土地價格上漲成為必然。再有房地產業從土地儲備到房地產開發、建設，再到購買，每一個環節都離不開銀行信貸的支持，金融信貸政策對房地產市場影響巨大，如今央行上調商業銀行對個人住房貨款的優惠利率和個人二套房貸的付款比例，提高商業銀行存款準備金率和二套房貸款利率等。就可以達到通過提高利率，增加購房成本來抑制投資需求，通過廉租房、限價房、經濟適用住房的建設投資對中低收入住房保障水平的提高，就可解決部分中低收入者住房問題。當前，中國股市在大牛市過后，風險進一步加大，也可能使部分獲利資金投身房

地產，為此國家可通過房地產綜合稅收政策在房地產市場不同環節設置不同稅種以起到不同的調控作用。

三、對我國房地產宏觀調控政策的分析與建議

1.關于房地產相關政策選擇的爭議

房地產政策中有窮人論和富人論兩種觀點，易憲容認為，盡管房地產業推動了中國GDP的增長，但商業房價格、金融風險、地方政府業績以及買不起房屋的百姓究竟誰更重要取決于中央政府的房地產政策，政府要改善中產階級結構，改善收入結構，讓大部分人都可以在按揭的情況下購買住房，這就是所謂的窮人論。而任志強認為，不要讓所有的老百姓都買房子，因為我們沒有那么大的生產量，在供應量很少的情況下，要先滿足最富的人的需要，因為投資者是想拿這個錢去賺錢而不是去救濟窮人，政府只做它應做的事情，房地產業最終還得交給市場用無形的手來調節，即所謂的富人論。根據馬克思政治經濟學原理，政治經濟學具有階級性，它總是站在一定的階級立場上為一定的階級利益服務的，不同階層的利益訴求不同，有時甚至對立，公共政策的出臺，從經濟學角度實質上是不同利益訴求博弈的結果，不同的房地產政策及建議實質是不同利益訴求的表達，它屬于規范經濟學范疇而非有著準確結論的實證經濟學范疇。

2.房價高低對不同階層的影響

低房價及大量的廉租房、福利房、微利房、限價房有助于解決中低收入居民的住房問題，但永遠也不能解決處于流動中人口的居住問題，這一點只能通過市場來解決和提供，近年來我國出現的房價大幅上升與我國城市化加快、流動人口增加、居民收入增加、國家經濟發展和部分投資人炒作有著很大的關系，有人認為，即使國家不進行宏觀調控，未來隨著我國居民收入的持續快速增長，不需要房價大幅度下降，我國居民的購房能力也會明顯增強，就是說，即使有輕微的泡沫，也完全可以在發展中逐步消于無形，以房價收入比來衡量一國居民的實際購房能力并不準確，除非某地全部的購房需求都來自于當地居民，對于處于高速發展與流動中的全球化中國，這種假設顯然不合理，據統計，2007年，海外機構投資者在上海房地產的總成交價值超過180億元人民幣，總成交面積達100萬平方米，這與上海較好的投資環境，國際金融中心和大公司總部基地等對房地產的需求密切相關。當然房價大幅上漲，會加大收入差距，使那些具有房產投資甚至投機能力的人獲得大于利息的流動性溢價，從而導致財富向購房者尤其是投機性購房者轉移，對大城市會出現富人進城，窮人下鄉的逆向流動，從而產生居住的階層同質化，固化低收入階層現有生存狀態，削弱低收入家庭向上流動的能力，進一步拉大城市之間與城鄉居民之間的收入差距。因此，政府有責任警惕短期內房價過快上漲，透支經濟發展潛力，抬高商務成本，影響經濟競爭力，擴大貧富差距，激化社會矛盾，破壞金融秩序，另一方面，在房價長期趨勢向上的情況下，政府應吸收韓國、臺灣、香港、日本、美國的經驗，也不能過度追求房價的不漲甚至下降，否則會更加扭曲房地產市場的正常機制，加劇房價波動，損害政府聲譽，廣大人民群眾將會受到更大的損失，因此，政府關鍵在于將房價控制在一個合理的漲幅之內，既高于物價漲幅，又低于國民經濟或人民收入水平增長幅度的兼顧國家、房地產開發企業和購房者三者利益的可持續健康的運行機制。

3.對我國房地產宏觀調控政策的建議

房地產這一特殊產品市場不存在完全的自由競爭，其波動周期對國民經濟影響重大，政府必須發揮看得見的手的作用，適時適度調控，過去幾年，我國房地產調控政策同時調控供求并以調控供給為主，與旺盛的實際需求相比，投機需求并非主流，投機需求只能起到推波助瀾的作用，現階段，我國房地產調控政策必須兼顧供給與需求并以需求調控為主，一方面加快落實廉租房政策，鼓勵住房租賃，同時加快發展多層次資本市場，拓寬居民投資渠道，另一方面，適度提高住房貸款利率，降低一人多套和大戶型的貸款成數，控制住房消費貸款沖動，打擊虛假按揭套取銀行信用，加強對流入房地產市場的海外游資監測管理，適時開征物業稅。

參考文獻：

[1]趙麗麗等:房價影響因素的灰色關聯度分析，《統計與決策》，2007年第23期P74.

[2]陳燦煌:房價上漲與城市居民收入差距的關系，《統計與決策》，2007年第22期P87.

[3]盛松成等:經濟發展對房價長期走勢的決定作用，《財貿經濟》2007年第8期P109.