中國ＲＥＩＴｓ發展研究

[摘要] 隨著經濟全球化進程的加快和中國經濟的發展，中國的房地產業正呈現出日益迅猛的發展趨勢，作為資金密集型產業由于融資渠道的狹窄在房地產業蓬勃的發展態勢強力必需努力擴大融資渠道，從而推出了房地產信托投資。本文根據我國房地產業實際問題，構建了一套具有中國特色的、可操作性強的房地產投資托運行模式，提出一些政策建議來完善我國的房地產。

[關鍵詞] 房地產 投資信托

一、房地產信托投資概述

1.房地產信托投資的概念

房地產信托投資（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱為REIT）是一種以地產項目如寫字樓大廈、購物商場及住宅樓宇等為投資對象的共同基金。買賣形式大致與股票相似，即把資產分為若干份額進行公開交易。REITs的市場價值，主要隨旗下物業組合的價值及租金收入升跌而變化。通過掛牌上市，REITs可向機構及散戶投資者募集資金。涉足REITs的投資者，可收取物業的大部份租金，具有股價穩定且入場費低、承受有限風險的特點。

2.房地產信托投資形式

按不同的劃分原則，REIT可以分成不同的類型：

（1）根據資金投向的不同，RETI可以分為權益型REIT、抵押型REIT和混合型 REIT三種基本類型

權益型REIT直接投資并擁有房地產，其收入主要來源于房地產的經營收入。抵押型REIT主要投資房地產抵押貸款或房地產貸款支持證券（MBS），收入主要來源于房地產貸款的利息、證券增值與股息，以及通過發放參與型抵押貸款所獲抵押房地產的部分租金和資產增值。混合型 REIT 采取以上兩類投資策略，既投資房地產，也投資房地產貸款。

（2)根據組織形式的不同可以劃分為公司型和契約型兩種

公司型REIT依公司法成立，通過發行REIT股份，將集中起來的資金投資于各種房地產資產。契約型REIT是指依據信托契約，通過發行受益憑證而組建的REIT。這類REIT一般由管理公司、托管公司及投資者三方當事人訂立信托契約。

(3)根據投資基金的交易方式是否可贖回，可以分成封閉式REIT和開放式REIT兩種

封閉式REIT是指基金總額和發行份數在發行之前就已確定，在發行后的規定時間內總額和份數都保持不變，投資者可以通過證券市場轉讓、買賣基金單位的一種方式。開放式REIT的資金總額不固定，基金單位總數隨時增減，投資者可以按基金的報價申購或者直接向基金公司贖回的一種基金。

二、我國的房地產投資信托的融資現狀

房地產業屬于資本密集型產業，其開發和消費過程中離不開金融的支持。我國的房地產投資信托起步較晚。2003年央行121號文件及一系列信貸的措施發布以來，催生了中國的房地產信托業。在此之前推出的信托計劃總共只有20億元，而到2003年第4季度時，房地產信托產品出現了“井噴”，投向房地產領域的信托產品達37只計35億元，數量、金額分別比第3季度增加22只、22.9億元。

2005年國內房地產信托市場繼續呈現快速發展的態勢，不僅信托品種及規模迅速擴大，而且信托產品結構也呈多元化態勢。據不完全統計，截至2005年底，信托市場共發行房地產信托121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。其產品發行數量和規模均為信托行業自2002年重新登記以來的最高峰值。

目前，我國的房地產投資信托，其主要形式為信托投資公司推出的房地產信托計劃。根據不完全統計。房地產信托計劃的主要運作方式為：信托投資公司設計推出房地產集合資金信托投資計劃，將信托計劃募集的基金提供給事先選擇的房地產項目，以房地產項目的未來收益作為信托計劃的收益來源，房地產項目的開發商通過設置資產抵押或提供第三方保證的方式為信托計劃的收益提供額外保障。房地產信托計劃的資金運用方式主要作為發放信貸資金，占全部房地產信托計劃的九成以上。

我國的房地產信托還存在法律體系和市場機制很多問題:

1.缺少相關法律制度

目前，我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細化、完備化。從性質上說，真正的REITs屬于投資于房地產業的產業投資基金。目前我國缺乏產業投資基金相關法律 ，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。在缺乏《產業投資基金法》的情況下，中國還難以設立美國式的REITs，當發生利益沖突時缺少相關的解決機制。

2.委托代理機制中的道德風險

REITs的運行模式中房地產信托投資公司通過發行受益憑證的方式募集資金然后委托專業的人員或房地產公司經營實體房地產，這樣在這種模式中，從受益人角度看，存在雙重委托，即受益人將資金委托給REITs進行運作，REITs由于自身專業經營能力的限制會委托房地產公司等專業信托機構從實具體的房地產經營。由于存在信息不對稱的問題會產生委托代理風險，代理人為了謀取自身的利益而損害委托人的利益，造成風險的收益的不匹配，所以應設計適當的激勵約束機制，減少道德風險的發生。

3.易受房地產價格和利率波動的影響

REITs主要投資于房地產及其相關利益，房的價格波動會影響到REITs的收益。在抵押型的REITs中其主要收益來源于利息收入，所以會受利率波動的影響。

三、我國房地產信托投資的政策建議

1.建立完善法律法規體系

應借鑒美日等經濟發達國家的做法，除了制定一些REITs的專項管理措施和與REITs性質最為接近的《基金法》，以及《信托法》的規范以外，還要對《證券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相關法律共同協調、統籌修改，以求法律規范環境的統一，并與國際接軌，保證和維護整個市場的公平、公正、公開和透明，使我國的REITs從一開始就以較規范的形式發展。

2.強化信息披露制度和監管力度

在國內順利實施和運行REITs，應制定具體違規懲處辦法，以強化信息披露制度。同時，有效監管的缺位會影響REITs的正常運行。建議采用上級主管部門和行業協會相結合的方式進行監督和約束，比如由政府指定證監會作為REITs的上級監管部門來監控其運行，或成立REITs協會等自律組織進行監督和約束。

3.加快專業人才培養

目前REITs業務人才多來自信托機構內部或者房地產開發企業，缺少對房地產和信托都能熟練運作的專業人才。可以考慮運用房地產信托機構與高校聯合的培養模式，加快房地產信托專業學科的建設，為房地產信托發展儲備人才。