中國ＲＥＩＴｓ發(fā)展研究

[摘要] 隨著經(jīng)濟全球化進程的加快和中國經(jīng)濟的發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)正呈現(xiàn)出日益迅猛的發(fā)展趨勢，作為資金密集型產(chǎn)業(yè)由于融資渠道的狹窄在房地產(chǎn)業(yè)蓬勃的發(fā)展態(tài)勢強力必需努力擴大融資渠道，從而推出了房地產(chǎn)信托投資。本文根據(jù)我國房地產(chǎn)業(yè)實際問題，構(gòu)建了一套具有中國特色的、可操作性強的房地產(chǎn)投資托運行模式，提出一些政策建議來完善我國的房地產(chǎn)。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 投資信托

一、房地產(chǎn)信托投資概述

1.房地產(chǎn)信托投資的概念

房地產(chǎn)信托投資（Real Estate Investment Trusts，以下簡稱為REIT）是一種以地產(chǎn)項目如寫字樓大廈、購物商場及住宅樓宇等為投資對象的共同基金。買賣形式大致與股票相似，即把資產(chǎn)分為若干份額進行公開交易。REITs的市場價值，主要隨旗下物業(yè)組合的價值及租金收入升跌而變化。通過掛牌上市，REITs可向機構(gòu)及散戶投資者募集資金。涉足REITs的投資者，可收取物業(yè)的大部份租金，具有股價穩(wěn)定且入場費低、承受有限風險的特點。

2.房地產(chǎn)信托投資形式

按不同的劃分原則，REIT可以分成不同的類型：

（1）根據(jù)資金投向的不同，RETI可以分為權(quán)益型REIT、抵押型REIT和混合型 REIT三種基本類型

權(quán)益型REIT直接投資并擁有房地產(chǎn)，其收入主要來源于房地產(chǎn)的經(jīng)營收入。抵押型REIT主要投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款支持證券（MBS），收入主要來源于房地產(chǎn)貸款的利息、證券增值與股息，以及通過發(fā)放參與型抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和資產(chǎn)增值。混合型 REIT 采取以上兩類投資策略，既投資房地產(chǎn)，也投資房地產(chǎn)貸款。

（2)根據(jù)組織形式的不同可以劃分為公司型和契約型兩種

公司型REIT依公司法成立，通過發(fā)行REIT股份，將集中起來的資金投資于各種房地產(chǎn)資產(chǎn)。契約型REIT是指依據(jù)信托契約，通過發(fā)行受益憑證而組建的REIT。這類REIT一般由管理公司、托管公司及投資者三方當事人訂立信托契約。

(3)根據(jù)投資基金的交易方式是否可贖回，可以分成封閉式REIT和開放式REIT兩種

封閉式REIT是指基金總額和發(fā)行份數(shù)在發(fā)行之前就已確定，在發(fā)行后的規(guī)定時間內(nèi)總額和份數(shù)都保持不變，投資者可以通過證券市場轉(zhuǎn)讓、買賣基金單位的一種方式。開放式REIT的資金總額不固定，基金單位總數(shù)隨時增減，投資者可以按基金的報價申購或者直接向基金公司贖回的一種基金。

二、我國的房地產(chǎn)投資信托的融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)和消費過程中離不開金融的支持。我國的房地產(chǎn)投資信托起步較晚。2003年央行121號文件及一系列信貸的措施發(fā)布以來，催生了中國的房地產(chǎn)信托業(yè)。在此之前推出的信托計劃總共只有20億元，而到2003年第4季度時，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品出現(xiàn)了“井噴”，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品達37只計35億元，數(shù)量、金額分別比第3季度增加22只、22.9億元。

2005年國內(nèi)房地產(chǎn)信托市場繼續(xù)呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢，不僅信托品種及規(guī)模迅速擴大，而且信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也呈多元化態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2005年底，信托市場共發(fā)行房地產(chǎn)信托121只，募集資金規(guī)模157.27億元，絕對額大幅增加了27.78億元，分別較去年同期增長11%和28.73%。其產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均為信托行業(yè)自2002年重新登記以來的最高峰值。

目前，我國的房地產(chǎn)投資信托，其主要形式為信托投資公司推出的房地產(chǎn)信托計劃。根據(jù)不完全統(tǒng)計。房地產(chǎn)信托計劃的主要運作方式為：信托投資公司設(shè)計推出房地產(chǎn)集合資金信托投資計劃，將信托計劃募集的基金提供給事先選擇的房地產(chǎn)項目，以房地產(chǎn)項目的未來收益作為信托計劃的收益來源，房地產(chǎn)項目的開發(fā)商通過設(shè)置資產(chǎn)抵押或提供第三方保證的方式為信托計劃的收益提供額外保障。房地產(chǎn)信托計劃的資金運用方式主要作為發(fā)放信貸資金，占全部房地產(chǎn)信托計劃的九成以上。

我國的房地產(chǎn)信托還存在法律體系和市場機制很多問題:

1.缺少相關(guān)法律制度

目前，我國這方面的法律只有《信托法》、《投資基金法》，必須將法律制定工作細化、完備化。從性質(zhì)上說，真正的REITs屬于投資于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)投資基金。目前我國缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金相關(guān)法律 ，《證券投資基金法》也只涉及證券投資活動。在缺乏《產(chǎn)業(yè)投資基金法》的情況下，中國還難以設(shè)立美國式的REITs，當發(fā)生利益沖突時缺少相關(guān)的解決機制。

2.委托代理機制中的道德風險

REITs的運行模式中房地產(chǎn)信托投資公司通過發(fā)行受益憑證的方式募集資金然后委托專業(yè)的人員或房地產(chǎn)公司經(jīng)營實體房地產(chǎn)，這樣在這種模式中，從受益人角度看，存在雙重委托，即受益人將資金委托給REITs進行運作，REITs由于自身專業(yè)經(jīng)營能力的限制會委托房地產(chǎn)公司等專業(yè)信托機構(gòu)從實具體的房地產(chǎn)經(jīng)營。由于存在信息不對稱的問題會產(chǎn)生委托代理風險，代理人為了謀取自身的利益而損害委托人的利益，造成風險的收益的不匹配，所以應(yīng)設(shè)計適當?shù)募罴s束機制，減少道德風險的發(fā)生。

3.易受房地產(chǎn)價格和利率波動的影響

REITs主要投資于房地產(chǎn)及其相關(guān)利益，房的價格波動會影響到REITs的收益。在抵押型的REITs中其主要收益來源于利息收入，所以會受利率波動的影響。

三、我國房地產(chǎn)信托投資的政策建議

1.建立完善法律法規(guī)體系

應(yīng)借鑒美日等經(jīng)濟發(fā)達國家的做法，除了制定一些REITs的專項管理措施和與REITs性質(zhì)最為接近的《基金法》，以及《信托法》的規(guī)范以外，還要對《證券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相關(guān)法律共同協(xié)調(diào)、統(tǒng)籌修改，以求法律規(guī)范環(huán)境的統(tǒng)一，并與國際接軌，保證和維護整個市場的公平、公正、公開和透明，使我國的REITs從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。

2.強化信息披露制度和監(jiān)管力度

在國內(nèi)順利實施和運行REITs，應(yīng)制定具體違規(guī)懲處辦法，以強化信息披露制度。同時，有效監(jiān)管的缺位會影響REITs的正常運行。建議采用上級主管部門和行業(yè)協(xié)會相結(jié)合的方式進行監(jiān)督和約束，比如由政府指定證監(jiān)會作為REITs的上級監(jiān)管部門來監(jiān)控其運行，或成立REITs協(xié)會等自律組織進行監(jiān)督和約束。

3.加快專業(yè)人才培養(yǎng)

目前REITs業(yè)務(wù)人才多來自信托機構(gòu)內(nèi)部或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，缺少對房地產(chǎn)和信托都能熟練運作的專業(yè)人才。可以考慮運用房地產(chǎn)信托機構(gòu)與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，加快房地產(chǎn)信托專業(yè)學科的建設(shè)，為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲備人才。