建筑房產價格理論

[摘要] 房地產是個復雜的市場，其價格決定較一般商品更為復雜。本文中構建了幾個房地產價格的模型，同時根據簡單的理論結合實際情況，對市場走勢作出判斷。

[關鍵詞] 房價 市場結構 供給剛性

影響房價的因素很多，如供求比例、經濟發展、居民收入變動情況、居住水平和居住結構等。最直接關鍵的是供需之間的關系。本文以李宏瑾教授的供給剛性、市場結構與金融--關于房價的Carey(1990)模型擴展理論為最專業的理論基礎，同時闡述了自己其他理論模型。

一、經典的Carey房地產模型

房地產價格取決于投資者數量，收入水平，供給數量，金融政策等因素。考慮了不完全競爭市場結構與短期供給剛性等房地產市場的特殊性質，李宏謹對中國房地產進行了檢驗，結論是：

1．房地產價格與投資者數量成正向變動，與投資者可獲得的金融資源成正向變動，而與房地產市場的供給數量成反向變動。市場上每增加一個投資者，房地產價格上升0.15元；增加1億元貸款，上升0.685元；增加1萬平米竣工面積，下降0.32元。貸款對價格的邊際影響最大。

2．房地產市場的供給收入彈性小于需求收入彈性，供給約束大于需求約束。收入彈性是1.55，供給彈性是0.75。供給約束大于需求約束，城鎮居民人均可支配收入增加1個百分點，實際供給僅增加0.75個。

3．貸款與供給同方向變化，個人住房貸款與房地產市場需求同方向變化。房地產供給貸款彈性系數為0.95，需求貸款彈性系數為0.68，說明銀行信貸直接決定供需。

4．低利率政策極大刺激供給和需求。房地產需求對名義利率敏感程度大于對供給敏感程度，名義利率上升1個百分點，房地產需求增長率下降0.97個百分點，供給增長率下降0.64個百分點。利率下調時供給增長無法跟得上需求增長；上調時房地產需求下降的速度快于供給下降速度，對房地產價格構成向下壓力。房價回落可能使房地產企業資金鏈條斷裂，引發銀行大面積壞賬和宏觀經濟波動，金融風險大量集中于供給方，傳導至銀行部門。當房地產貸款期望收益提高、或者最低資產規模要求下降時，銀行將具有擴大房地產貸款規模的動力；而若違約率的上升或相關金融產品越加豐富，則可以降低銀行貸款在房地產業的集中程度。

二、通俗的社會模型

房價一直較高，從微觀經濟學角度上，在于許多房子是奢侈消費品，奢侈品的供求價格曲線與普通商品供求曲線是不同的。奢侈品的價格越高，供給也越多。供給和需求的平衡點所組成的曲線價格和供給是成正比的，但是這個曲線是有拐點的，拐點取決于需求的剛性。當市場需求達到飽和時，房子由奢侈品變成普通消費品，同時曲線變化，與普通供給曲線開始重合。所以，依靠市場自主均衡或者調節能力無法導致房價下降的結果。唯一的對策是政府大力引導房地產商開發經濟適用房。

三、對未來中國房地產價格的預期的通俗理論

目前，上海市中心黃金地段新開盤房子已達到RMB 35000/m2，而且是毛坯房， 折合美元4600/m2。由于普遍是大戶型（150m2～180m2），所以一套就是 USD 700'000～830'000 ！這筆錢在美國都可買套很不錯的大房子了。這讓人很難同中國是發展中國家聯想起來。那老百姓可以等到房產大跌的時候再買房子嗎？請看分析：

1.房地產的升降，歷來同國家或地區的經濟狀況掛鉤。還沒有哪一個國家經濟繼續繁榮，而單單房地產大跌。假設：如果中國經濟大蕭條了就等于中國房地產大跌；那么今天財力不足而持幣觀望的海外華人一定會一擁而上地購買中國房地產(尤其沿海)，這樣剛剛下跌的中國房地產又會反彈。西方繁榮而唯獨中國房地產跌價，是不太可能的。

2.日本和香港雖然都經歷過房地產大跌，但它們跟大陸不同：日本和香港是發展巔峰期暴跌的，而中國仍是窮國，發展潛力還很大，離巔峰期還很遙遠。

3.房地產跟投資掛鉤，投資熱，房地產就熱。今天的投資取決于投資者對明天贏利的期待。今天西方對中國未來的期待是很大的，甚至很多專家認為中國就是未來。能讓中國房地產暴跌另一大因素是：全球投資者對中國失去信心。以現在趨勢，這種可能性很小。所以，不管中國房產漲價的原因是什么，大跌的可能性不大。

4.老百姓住房問題的解決，中國只能學習新加坡模式，國家出面建平民房，專門賣給或租給貧民。跟紐約東京一樣，上海市中心的房子，永遠不屬于當地普通老百姓。

所以我對未來房地產價格的預期是：在未來的數年里，世界的經濟大繁榮將造就中國樓市的繁榮，短時間內，房價不會回落，原因在于中國市場的需求剛性，這種剛性的決定因素，包括適齡青年，農村城市化，還有中國整體經濟的發展促進的需求。同時如果在未來數年中中國政府能在宏觀調控上做的出色，中國可能可以在2020年之前使樓市供需上達到平衡。并且，當前我國的房地產業的進一步發展關鍵是搞好結構調整，這包括產品結構、市場結構和產業結構，特別是住宅投資的重點必須向適用普通市民需要的一般商品住房傾斜。

參考文獻：

“供給剛性、市場結構與金融——關于房價的Carey(1990)模型擴展”李宏瑾（中國人民大學，中國財政金融研究中心，北京，100000）