美國次貸危機對我國房貸市場的啟示

[摘要] 2007年7月底，美國華爾街第五大投資銀行貝爾斯登公司宣布旗下兩只基金因次級貸款市場危機而倒閉，美國次貸危機最終爆發，其“蝴蝶效應”引起全球金融市場劇烈震蕩。至今為止，危機已經造成美國多家住房抵押貸款機構陷入嚴重財務危機而宣布破產或瀕臨破產，危機還殃及許多全球知名的商業銀行、投資銀行和對沖基金，使它們陷入流動性困難。本文就美國次貸危機產生的原因及其對我國商業銀行房貸業務的警示進行探討。

[關鍵詞] 次危機 房貸

一、美國次級貸款危機原因簡析

美國著名經濟學家約瑟夫·斯蒂格利茨指出，當前的次貸危機與美聯儲前主席格林斯潘在任時實行的政策有關。2001年，格林斯潘為使美國走出網絡泡沫破滅帶來的經濟衰退，依靠低利率制造了房地產業的過度繁榮，刺激了次貸的需求和發放動力。

“9·11”事件后，美聯儲(FED)利率降至1%，美國經濟得以迅速復蘇。然而，流動性資金過剩導致美元的大幅貶值，促使房市火暴異常。從2002年起，美國房價每年以10％以上的幅度上漲，2005年更是達至17%的漲幅。但是，隨著美聯儲不斷加息，美國房價開始出現下跌，2006年和2007年上半年的跌勢最終引發次級房貸難以償還和債券信用危機。

二、次貸危機對我國銀行房貸業務的警示

盡管由于嚴格的資本管制，我國經濟受此輪美國次貸風波的直接影響有限，但對于日益開放的中國金融業以及資產投機氣氛漸濃的股市樓市來說，當前美國次級房貸市場風險的擴散并非隔岸之火，特別是考慮到中國目前已進入升息周期， 隨著中國房地產價格的飚升，中國住房抵押貸款的風險也在不斷聚積，對照中國的市場環境，此輪風波有明顯的借鑒作用，其中的經驗教訓需要我們思考。

1.房地產開發貸款的集中風險

近年來，我國商業性房地產貸款占金融機構人民幣貸款的比重不斷上升，從2004年的l3%已升至2007年6月底的17%，房地產信貸資產已成為房地產開發資金的主要來源，房地產市場的波動無疑將增大銀行信貸損失的風險幾率。商業銀行大量資金流入房地產行業。如果房價出現大幅度下跌，銀行持有的房地產抵押價值下降，沖銷減值準備金，銀行自有資本下降。銀行相應會減少對房地產行業的信貸投放，這將推動房地產價格更大幅度的下降。

2.個人住房按揭貸款的潛在信用風險

美國次貸危機打破了國內房地產界中認為“住房按揭貸款是優質資產”的神話。在房地產市場價格一直上漲時，過高的房價會把這類缺乏信用的住房按揭貸款的潛在風險暫時掩蓋起來。一旦中國房地產價格出現逆轉，其潛在風險就必然會暴露出來首先，伴隨商業銀行個人住房貸款規模的擴張，其不良率也在不斷攀升。從住房按揭的對象來看，我國的按揭貸款者并無信用等級劃分， 一部分信用不良或者償債能力欠佳的貸款人進入到住房按揭市場中。隨著央行多次提高存貸款的利率，借款人的償債壓力也在不斷增大，其未來償付現金支出能力的變化也難以預測。

三、防范國內房地產市場發展中的各類金融風險的對策

1.對房貸類業務的風險特征必須保持清醒的認識

在國內，尤其是在房價上升的背景下，住房按揭貸款一直被認為是優質資產，是各家商業銀行重點爭奪并迅速發展的業務領域，美國次貸危機的爆發，對這種資產的“優質性”提出了質疑。目前，國內房地產市場宏觀層面的調控、房價的非理性上漲、生活必需住房抵押執行中的法律問題、二手房市場發育不成熟導致的變現能力差等問題都是房貸類業務固有的風險。

2.嚴格房貸申請資格的審查

從住房按揭的對象來看，美國對貸款人信用狀況有嚴格的等級劃分，但目前我國對個人客戶的信用評級還不完善，客戶提供相關資料真實性的查證也存在較大難度，貸款客戶資質和信用方面的信息還存在較大的不對稱性，同時房地產市場價格的持續上漲一定程度上會把信用低下按揭貸款的潛在風險掩蓋起來。我國銀行業應參照國際通行標準，制定和完善貸款資格審查細則，加強銀行征信系統的建設，加大對住房貸款的審查力度。改變商業銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、個人收入證明等比較原始的材料進行決策的做法，盡量將違約風險消滅在萌芽中。

3.規范房地產評估機構

房地產評估機構作為重要的市場中介組織，為銀行提供客觀公正的評估結果，有助于減少房貸風險，提高信貸資源分配效率。首先，應加速與完善中介業立法，對房地產評估機構的設立、資質條件、收費標準、行為規范等做出具體明確的規定，做到費、權、利清晰，以維護公平、公正、公開的市場秩序。其次，房地產估價不同于一般商品的定價，它要求估價單位和人員具有高度的責任心和實際工作經驗，以及良好的職業道德修養，還必須嚴格執行估價程序和標準。再次，評估機構不能僅依賴于委托方提供的資料，而要對資料的真實性進行仔細檢查，增加評估報告的可信度。

4.加強金融監管

我國正處于社會主義市場經濟體系的建成和完善過程中，金融市場產品和服務比較匱乏，金融風險管理無論是理論還是實踐都大大滯后于實際需要。由次貸危機可看出，即使存在較完善的金融監管法規，出于追逐利益的需要，發達國家的金融機構也常常忽視監管規則和風險因素，總是傾向于創造出新的規避管制的金融產品，但這些在促進金融市場繁榮的同時也放大了自身的風險。一旦經濟情況出現較大的負面變化，積累的風險就會完全暴露出來，從而引發危機。因此，為避免危機發生，一方面要加快金融產品開發，豐富金融市場服務功能。另一方面更要關注發達國家金融市場的發展趨勢，學習國際上先進的風險管理方法，根據實際情況及時調整監管和管理策略，這對商業銀行或金融監管者都非常重要。