２００８年緊縮政策下的廣西房地產業對策研究

[摘要] 通過分析廣西房地產業在國家緊縮性調控政策下的運行情況，反映了廣西房地產業存在的問題，提出發展二手房市場、建立完整的住房保障配套體系等順應政策的對策。

[關鍵詞] 緊縮政策 房地產業 廣西

2008年國家依然延續了宏觀調控的主基調，連續施行了一系列緊縮性的調控政策，其對廣西房地產業的走勢產生什么影響及如何促進產業的持續發展值得研究。

一、重要的房地產緊縮性調控政策一覽

1.國務院相繼于2005年3月印發國八條， 2006年5月發布國六條， 2006年5月發布國十五條。但其關于“90/70”之爭至今都還沒有徹底的解決。

2.2007年8月國務院發布24號文。要求廉租住房、經濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%，要合理控制單宗土地供應規模，單宗土地開發周期原則上不得超過3年。

3.中國人民銀行、中國銀監會2007年9月聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。對購買第二套(含）以上住房的首付款比例不低于40%。

4.出于加強貨幣信貸調控2007年到2008年連續18次上調銀行存款準備金利率、5次加息。

二、 緊縮性調控政策下的廣西房地產市場運行狀況分析

1.廣西房地產供需情況分析。2008年1月～6月，全區房地產開發完成投資146.65億元，同比增長38.3%，增速同比上升13個百分點，房地產開發投資占城鎮固定資產投資比重達20.71%，投資結構進一步完善，其中經濟適用住房完成投資3.18億元，同比增長4.3倍；商業用房投資18.6億元，增長24.9%，；住宅需求回升。1月～6月，商品房銷售545.4萬平方米，同比增長20.2%，商品住宅空置面積為79.2萬平方米，同比下降9.7%，供需均呈較快增長態勢。

2.廣西房地產價格走勢分析。2008年6月，全區商品房平均售價每平方米為2083元，同比增長6.8％，其中住宅1810元，增長2.5%，經濟適用房1582元，商業用房5460元，價格處于全國較低水平，2008年以來房地產價格總體水平趨穩。

3.廣西房地產產品結構分析。從商品用房和保障性用房供應結構看，商品房地產施工面積約占92%，經濟適用房等保障類用房約占8%，占比過低，尚有部分縣市未開展目前經濟適用房、廉租住房建設。

從商品房供應結構上看，普通商品住宅施工面積達3057.45萬m2，占全部商品房施工面積的78%；別墅、高檔公寓施工面積占商品住宅的比例為6.07%，其他商業用房占15.93%。

從商品房的面積配比看，市場需求集中的100m2～120m2/套的商品住房供應量比較大，但90㎡以下住房還沒辦法滿足需求。

4.廣西房地產區塊構成分析。根據房價與投資規模可把廣西房地產劃分為三大區塊，一為以南寧為首的南寧、柳州、桂林與北海，該區塊現狀均價為2500元～3400元/m2，房地產投資規模占廣西總投資規模的60%～70%；二為東興、防城港、欽州、玉林、貴港等沿海城市與除第一區塊外的地級城市，該區塊現狀均價為1600元～2200元/m2，房地產投資規模占廣西比20%～30%，屬二線城市，發展潛力有待挖掘；三為全區余下的縣級城市，現狀均價為1000元～1500元/m2，房地產投資規模占廣西比10%左右。

三、廣西房地產市場存在的主要問題分析

1．廣西部分城市房價增長過快。由于收入差距的存在、投機性需求的增加、政策效應存在著相互抵消和矛盾、北部灣經濟區開放開發的區域發展背景、經濟的持續高速增長以及城市化的加速進程等都會造成廣西如北海市、南寧市等城市房價的持續快速上漲。

2．結構矛盾突出。如區位矛盾、套型結構矛盾和價格矛盾等等都比較突出，中小戶型、中低價位普通商品住房和經濟適用住房供應不足。

3．住房保障體系滯后。存在著中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在廣西各城市剛起步，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度等問題。

4.宏觀調控相關部門借勢升權。

四、順應緊縮性調控政策的廣西房地產業發展對策

如何順應宏觀調控的要求，促進廣西房地產業的持續發展最關鍵是要責任分清，各司其責，是市場的職責由市場調節與負責，是政府的職責由政府負責，避免各種形式的權力尋租。

一是繼續貫徹宏觀調控，堅持一手抓市場調控一手抓結構調控，保持房地產市場的平穩發展，防止大起大落。

二是當前加強房地產市場風險研究，提高風險防范能力，降低銀行風險。通過對房地產市場風險的評估，認清房地產市場運行的健康程度，形成風險防范和應對方案。尤其是要加強對中小開發單位和樓盤的監控，特別是預售款的監管，保證建房資金及時安全到位，防止爛尾樓的出現。

三是鑒于投機性需求增長和房價上漲預期的明顯互動關系，應在加快落實中央有關住房結構調整的一系列政策舉措、加快住房保障體系建設步伐的同時，抑制投機性需求膨脹，加大有關宏觀調控政策的落實和執行力度，適時出臺更有力的調控舉措，使房地產市場盡快回歸平穩發展的軌道。

四是堅持正確的輿論導向，穩定房價水平。商品房價格上漲受多方面因素影響，宏觀調控政策不是單方面打壓房價，而是理順房價到合理區域，暴跌也應該是本次調控的目標對象。因此政府在輿論導向上，要全面宣傳，引導消費者理性購房。

五是積極發展住房二級市場，促進社會穩定。二手房的消費群體主要是中低收入家庭，對符合政策的二手住房交易，采用減稅的辦法，將政策扶持直接落實到中低收入家庭，有利于促進社會穩定。

六是建立完整的住房保障配套體系，包括合適的財政安排、有效的保障性住房分配機制，還包括剝離與戶籍相掛鉤的福利分配制度等。

參考文獻：

[1]《廣西藍皮書:廣西經濟形勢分析與預測》[M].廣西人民出版社.南寧.2008

[2]朱仁友:國家宏觀調控下促進廣西房地產業持續健康發展的思路[J].廣西大學學報.2005.27(6):1-4