我國旅游房地產業市場發展現狀分析

[摘要] 旅游房地產是開發和經營過程與旅游密切相關，并以塑造景區或旅游接待作為其功能的房地產。本文旨在通過分析我國旅游房地產業市場的現狀，找出存在的問題，以促進旅游房地產開發的健康發展。

[關鍵詞] 旅游 房地產 發展

一、旅游房地產綜述

1.旅游房地產的概念

旅游房地產是開發和經營過程（策劃、規劃、融資、營銷、經營、管理等）與旅游密切相關，并以塑造景區或旅游接待（旅游餐飲，旅游住宿，旅游購物，旅游商務，旅游娛樂，旅游休閑等）作為其功能的房地產。旅游房地產是旅游與房地產兩種行業在多個角度、多種形式的結合，是旅游業與房地產業都發展到成熟階段時出現的一種地產業態。因此，旅游房地產有兩種基本屬性，即旅游和房地產。首先旅游房地產屬于房地產范疇，是與住宅房地產、商業地產、工業地產、教育地產等等相并列的一種房地產業態；其次，旅游房地產又是緊密圍繞旅游、為滿足旅游業發展所帶來的地產的需求而形成。

2.旅游房地產的分類

旅游房地產種類多樣，按照不同的分類標準可以劃分為不同的類型。隨著旅游房地產的成熟與市場需求的不斷變化，這些分類模式已呈現多樣化發展特征，很多旅游房地產存在交叉空間，并不能單純地歸屬哪類模式。

旅游房地產按照物業產品形式可劃分為：產權酒店，分時度假，時權酒店，景區住宅，景觀型房地產，養老型酒店，高爾夫、登山、滑雪運動度假村。

按照房地產項目在旅游景觀中所承擔的功能劃分可分為：旅游景點房地產，旅游商務房地產，旅游度假房地產，旅游住宅房地產，旅游商業房地產。

二、我國旅游房地產業發展現狀分析

1.城市化率上升，旅游房地產進入快速發展階段

從世界旅游房地產的產生發展過程來看，旅游房地產的產生因素主要有兩條線路：一條是以經濟發展為線路，第二條是以房地產的發展為線路。

經濟的發展促進城市化發展與房地產發展。城市化與經濟相協調發展是保持經濟持續增長的重要因素。同時，房地產行業作為城市化發展過程中的核心產業，與城市化進程相符相成，并直接接受經濟發展水平的影響。

當一個城市的城市化水平達到70%時，城市居住的房地產價值達到頂峰，城市人口逐漸向城郊轉移，郊區化逐步成為城市發展主流。隨著經濟發展水平的增長和城市化進程加快，人們對休閑生活的要求日益提高和多樣化。旅游的支出在經濟消費中的比重不斷上升，旅游房地產業也隨之出現并不斷創新和快速發展。

由于中國的國情和社會發展背景的不同，中國旅游房地產的發展過程與國外旅游房地產的發展過程并不完全相同，自始至終它的發展與三個基本因素密切相關。即中國經濟水平的發展、中國房地產開發的轉型及中國旅游業的發展。

圖2 中國旅游房地產產生過程示意圖

經濟的發展及人民生活水平的提高直接導致了旅游業的發展與興旺，一部分人開始進入休閑經濟時代。伴隨著經濟發展水平的提高，旅游人口、人均GDP、第三產業的發展比重、旅游消費性支出、服務能力、城市功能、服務水平等旅游房地產的相關因素也將得到同步提升。當富裕起來的人們有能力講究居住品質的時候，當工作方式發生變化，人們有了更多閑暇時間的時候，旅游房地產也就應勢而發展起來。

目前，我國一部分大型城市的城市化率已經超過了70％，已經進入城市發展的后期階段，根據世界旅游房地產發展的規律，這個階段郊區化成為發展主流，都市區化和城市群成為發展的方向，而旅游房地產業也成為重要的發展業態，有著巨大的發展潛力。

2.我國旅游房地產行業發展空間巨大

我國不斷完善的休假制度為旅游房地產創造了巨大的需求。從2008年起一年117天的休假制度不僅為休閑度假提供了充分的時間，而且由此引發的“假日經濟”也正在逐步造就強大的消費群體和旅游消費市場，為旅游房地產的發展提供了強有力的市場支持。

目前第二套住宅的概念正在中國興起。著名經濟學家厲以寧教授提倡發展第二套住宅，他認為，第二套住宅的乘數效應有助于國民經濟的持續增長。第二套住宅概念主要是指在旅游地區，休閑、度假者擁有可供旅游度假期間居住的全部或部分旅游物業產權，它與第一居所的需求不會產生沖突。隨著第二套住宅概念的興起，人們日益注重休閑、度假，旅游房地產可供開發的空間也在加大。

3.新型旅游房地產市場運營初露端倪

目前，國內涉足旅游房地產領域的公司超過100家，除了國外和我國港臺地區頗具實力的大公司外，還包括內地首創、海航、中信、中旅等大型企業，也包括天鴻、萬通集團等一大批房地產投資開發商。北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產項目達到近百個。從1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區”的成功開發后，先后已有幾十個旅游房地產項目投放全國，并取得了較大的市場反應。隨著住宅市場的進一步細分，這一有著廣闊發展空間和市場潛力的新興物業形式已引起不少投資商和業內人士的關注。

三、各類旅游房地產項目的現狀及發展趨勢

1.我國產權式酒店發展不規范，但具有良好前景

產權式酒店從2001年起開始傳遍全國。北京、上海、廣州、深圳、青島、北海、桂林、珠海、昆明等地均出現各種形式的產權酒店，經過一段時期的發展，在國內以海南為代表的產權式酒店便遭遇敗績。究其原因有三：一是當初的策劃者主要是想把樓房盡早售出以回籠資金，目的不在于發展旅游業；二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。這反映出我國產權式酒店在開始沒有找到一個適合當時市場環境的發展模式。

目前國內產權式酒店業的市場環境已經好轉，尚待提高：其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內經濟發展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經形成，一方面旅游度假區隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場的制度、法規和秩序卻有待規范，而市場的完善在很大程度上取決于制度、法規和秩序的完善，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此。

同時，旅游產業近年來發展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富，國際分時度假公司走進中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業界和消費圈中逐漸得到認同。可以說，產權式酒店發展的大環境已經基本成熟，仍然具有良好的發展前景。

綜合上面的分析，我國產權式酒店目前的發展尚不規范，市場尚不成熟，但是擁有良好的發展前景。

2.我國旅游度假村發展迅速

國際旅游度假村的發展至今已有數百年的歷史，然而，度假村業的大規模發展出現在上世紀后半期。據統計，1983年，法國度假旅游者就已占全國總人口的58%；1985年聯邦德國的這一比例為57.1%；而英國的這一比例則高達70%多；1985年英國出國度假旅游者達1490萬，占出國旅行總人數的98.3%，特別是在七、八月份，每年約有四分之三的人去地中海沿岸海灘勝地度假；美國的度假旅游也很盛行，1984年美國有2718萬出國旅游者，其中度假旅游者約占59%。

在中國，真真正正的旅游業的發展，是改革開放以后近20年的事情，而度假村業的興起和發展是旅游業發展到一定階段的必然產物。我國旅游度假村雖然起步晚，但發展迅速，到目前為止，已有大大小小2000多家旅游度假村。這些度假村形式各種各樣，有風景度假村、溫泉度假村、高爾夫度假村、滑雪渡假村、民俗度假村等等。而且，隨著我國各地景區開發進程不斷加快，度假村個數仍有較大的增長空間，度假村的形式也越來越具有文化特色。

3.旅游商業地產大有可為

旅游與商業密不可分，互相促進。旅游商業地產是旅游、商業和房地產三個行業相互融合的產物。隨著旅游業、商業、房地產業的大發展，我國旅游商業地產業初露端倪。旅游商業地產業增長迅速，其主要形式是主題商業街。

隨著人們生活品質的日益提高，個性化消費成為時尚，“大而全”、千人一面的經營模式對消費者而言，已經不具備吸引力，主題商業應運而生。“主題商業街”就是整體上塑造一個鮮明的商業主題，呈現一種既閉合又開放的統一格局。在商鋪的經營上，從餐飲、娛樂到休閑、購物，從展覽、展示到閱讀、欣賞，無不引入同一文化主題為標準，以量身定做的經營理念總體規劃、整體經營、專業管理、集合推廣，整合和集中街區與特色街店，保障總體品質，充分發揮各式商業業態的力量。

從本質上來看，主題式專業市場與傳統百貨商場最大的不同，就在于它以專業經營為特色，小到兒童用品、女士服裝，大到家具、汽車等，只突出一個主題，在這個主題下，商品價格、款式具備一定的梯度，可以滿足不同消費者對同類商品不同層次的需求。

4.旅游住宅是住宅業發展的新模式

旅游住宅是旅游業和傳統住宅相結合的產物，是傳統住宅業發展的全新模式。通過依托景區或者旅游資源，開發住宅產業，提升住宅的品質與功能，是住宅開發方面全新的突破和亮點，也是廣大消費者提升居住條件、享受個性生活、滿足置業與投資的新的需求。

國內的旅游住宅業主要類型有別墅、高檔公寓、景區住宅、園林小區。其中別墅市場經過十多年的發展走過了“從無到有、從有到優、從優到全、從全到純、從純到特”的演進過程，已經得到廣大消費者的認可。而高檔公寓、景區住宅、園林小區等形式剛剛興起，有待市場的檢驗。

四、促進我國旅游房地產發展的建議

1.合理選址

旅游地產的發展，必定要以區域發展為背景。項目選址時需要考慮的因素有：合適的區位門檻、良好的地形地貌、自然生態條件好、海拔高度適宜等等，同時，要選擇合理的土地獲取方式，爭取低地價。

2.準確定位

旅游房地產要找準在整個房地產業項目體系中擔當的時代性角色，避免同一地區在產業與項目結構上的雷同，努力發揮旅游性這一自身的獨特優勢，將土地、人口、農副特產、民俗、文化、人文、環境等因素，圍繞所扮角色與功能目標，整合到開發項目中去，培植獨特的優勢。

3.精心設計

旅游房地產開發項目應努力在“宜人怡人”和“滿足需要”上下功夫。是否體現“以人為本”是衡量項目質量的標志；功能完善、設施齊全、規模適當、層高適宜、空間適度、安全便捷、觀感舒服是每個項目都應運用和體現的設計原則，尤其是對普通百姓和弱勢人群的方便與關愛，諸如扶手高度、地面防滑等具體的細節都應該在設計中體現出來。

4.開拓融資渠道

房地產業資金密集性強、建設周期長、資金供應的穩定往往關乎項目的成敗。現代金融體系的發展使得企業的融資工具進一步多樣化，而不同融資工具的成本和效率又各不相同，對企業的影響各有千秋。因此，企業需要對各種融資渠道進行審慎的研究和選擇。

5.先做旅游，后做房產

綜合型的旅游房地產項目一般來說原則上是：先做旅游，后做房地產。

首期的項目中應包括主要的旅游項目，以人氣帶動區域價值提升（旅游項目的建設和經營要不求盈利，只求精品），并可增強項目在政府領導和公眾中的號召力，取信于人，為后續開發的順利實施奠定基礎。

但由于項目規模巨大，開發周期長，資金壓力大，為此，一定要注意合理安排開發的節奏，確保資金鏈的安全，要短線開發與長線開發結合。因此，也要適當包括一部分房地產，以增加現金流，緩解資金壓力。

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