政策難救樓市

利好政策不一定真的能夠挽救已成頹勢的房地產市場。只有房價回調到位，市場才會反彈

2008年10月18日，鄭州市的一次房展會上，一家房地產公司打出了“81平方米以上房源，首付3萬元”的廣告以吸引購房者的目光。

“豬堅強”——正在過冬的房地產開發商們——終于等來了“解放軍”。

在國務院明確表示要通過降低購房稅費的辦法，對成交量持續下跌的房地產市場施以援手之后，財政部10月22日晚公布了細則。其中，最重要的兩條分別是——減免居民購房交易環節的多項稅費；放寬對個人購房貸款的限制。

根據財政部公布的內容，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1％；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

此外，“金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20％。同時，下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。”

上述兩項政策，與國務院剛剛確定的對房地產業的宏觀調控方針相吻合。10月19日，國務院總理溫家寶在國務院工作會議上發布的四季度工作安排中提出，“加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房”。

“中央政府已經明確要從需求方調整政策，以刺激房地產市場成交量的回升，而不是簡單地去救開發商。”在解讀財政部最新調控政策時，全國工商聯房地產商會（下稱房地產商會）會長聶梅生告訴《財經》記者。今年9月，房地產商會與中國房地產協會提交政策建議，是推動中央政府出臺這一政策的重要力量之一。不過，聶梅生表示，救市政策不一定能夠在短期內令房市成交量出現反彈。

《財經》記者還從權威渠道獲悉，除了此次明確出臺的降低稅費等辦法，建設部等各部委均已制定了相關的房地產刺激政策，只是還沒有確定出臺時間。

一位住房和城鄉建設部（下稱建設部）內部人士告訴《財經》記者，“第二套住房政策”和減免二手房交易稅費這兩項政策，是下一步最有可能出臺的救市政策。他同時強調，針對開發商的政策仍將謹慎。

“房市與股市不同，住房關乎民生，房價上漲，引發民怨。因此，中央政府盡管已經明確救市，亦不會貿然出臺一攬子救市計劃。”他說，“中央政府與地方政府對房地產業的態度仍存在較大分歧。房地產是地方政府的財源，對中央政府而言，最重要的卻是輿情與民生問題。”

在中央救市政策出臺前，地方政府早已在中央默許下出臺多項救市政策。

“在房地產價格調整還沒有到位的情況下，政府救市并不能令市場的信心得到恢復。”陽光壹佰置業集團總裁范小沖說，“信心不能恢復，成交量就不能恢復，市場還將下滑。”

“目前這一時期的房價，由開發商的流動性決定。‘金九銀十’的降價潮，沒能令成交量出現反彈，開發商已不敢再貿然降價，所有人都在觀望。”融創集團副總裁陳恒六說。

開發商與市場，中央與地方，各方的博弈仍將繼續。要讓還沒有真正瘦下來的“豬堅強”們，從廢墟中站起來，仍舊是一件艱難的事情。

“金九銀十”不再

今年7月，針對房市低迷，深圳市房地產研究所發布研究報告，建議政府應適當鼓勵地產市場復蘇。這是今年出現的第一份呼吁救市的報告。

這份報告出現在深圳，并不奇怪。深圳不僅是中國最早出現房市調整的城市，亦是調整幅度最大的城市之一。去年10月，萬科在深圳率先降價，引發深圳樓市降價狂潮。隨后，珠三角主要城市，包括廣州在內，均出現比全國其他地區更深的房市調整。

在深圳救市報告出臺同時，房地產商會與中房協兩大協會，亦提出了相似的報告，建議調整政策，拯救樓市。房地產商會在報告中提出，盡管房價在近期不會大幅下跌，但市場交易量已經“腰斬”，應促進恢復合理市場交易，尤其是針對量大面廣的“90/70”住宅，應出臺激勵政策，積極恢復內需。

報告警告說，房地產在快速上升區間時，表現為積累泡沫，在下行區間時又具有對金融乃至于經濟的巨大殺傷力，當前應采取有效措施防止房地產業下行對經濟、財政、就業等的負面影響。

“只有在市場恢復正常交易時，房價才能找到新的平衡點。”報告中說。

但是，在國務院對市場進行一番調研后，這份報告的建議并未被采納。

9月19日，國務院有關部門聽取了由全國工商聯和房地產商會聯合組織的房地產政策座談會內容，參會代表有國內大型知名地產上市公司、中等地產企業、地方房地產協會和商會等，會議內容包括形勢分析和政策建議。企業及協會再度諫言“救市”。9月26日，房地產商會完成《當前房地產市場形勢分析與政策建議》報告。

與此同時，房地產開發商一直期盼的“金九銀十”已成水中之月。據中國指數研究院提供數據顯示，全國主要城市9月房地產平均交易量下降64％，今年前九個月交易量同比下降46％。國際物業顧問DTZ戴德梁行近日發布的一份報告稱，“金九銀十”這一傳統的房地產銷售旺季不復存在。

“金九銀十”未成現實，令地產開發商今年最后的一絲希望破碎。不能獲得大筆預售款，開發商的流動性將更加吃緊。

地方政府也“過冬”

地產開發商的“寒冬”，也就是地方政府財政收入的“寒冬”。

建設部一位政策研究人員告訴《財經》記者，今年三季度，在很多二三線城市，來自房地產各類稅費收入大幅減少，不少地方稅收下降了近70％。而在大多數中西部城市，房地產稅原本占到地方稅費三分之一以上。

土地出讓金是地方財政的另一項主要收入來源，常被稱做地方政府的“第二財政”。房地產商會的一份報告顯示，2003年，土地出讓金占地方財政收入比例高達54.67％，近兩年這一數字有所下降，至2007年仍保持在40％以上。

據國家統計局數據，今年1月至7月，全國房地產開發購置土地面積21974萬平方米，增幅同比下降6.7個百分點。《財經》記者上個月赴廣東采訪調查發現，金地、保利、招商、碧桂園等大型開發商，均已制定了“近期不再購入土地，延長項目開發周期”的“過冬”策略。

隨著地產開發商減少項目投資，地方政府土地出讓金下降已不可避免。今年上半年，廣州市土地出讓金僅相當于去年的四分之一，上海市上半年土地出讓金僅為57億元，去年則為608億元。

“財政收入大幅減少，地方政府今年的經濟發展計劃將很難完成。這樣下去，一些二三線城市的地方政府，可能連公務員的工資都發不出來了。”上述建設部內部人士不無擔憂地說。

這讓一些地方政府官員甚至比開發商還顯得著急。“這些日子，一些二三線城市的地方官員，試圖通過我們找大開發商吃飯，但是所有的開發商都在躲。”一位地產顧問公司總經理告訴《財經》記者，“他們希望通過引入地產商，撬動已經停滯不前的城市改造，就像幾年來一直在做的那樣。不過，開發商們已經決定不再拿地了。”

一家在去年極速擴張的浙江省某大型地產商，甚至在內部會議中放言，“去年我們要做大，今年我們要做小”。

與那些四處與大開發商拉關系的地方“小吏”相比，一些省會城市的政府官員顯得更為強勢。一位業內人士向《財經》記者透露他最近聽到的一個故事：東北某市領導曾私下將萬科一位高層訓斥了一通，指責他們降價是“擾亂市場”，正告其若在該市降價則后果自負。

地方博弈中央

在開發商開始與市場博弈的同時，地方政府也在同步與中央政府的調控政策博弈。

今年5月，河北省省會石家莊市，率先悄然推出一項降低購房契稅的“溫和”的救市政策，之后，成都、重慶等西南城市，又以受地震影響為名，推出多項更為激進的救市政策。

9月6日，西安推出了以地方財政直接補貼購房者的救市政策，令輿論大嘩。這一政策的出臺盡管同樣以受汶川大地震影響為由，但因其所處位置與地震災區相距甚遠，且該政策竟以納稅人收入直補購房者，過于不合情理，遭到中央電視臺等多家中央媒體的質疑。

與此同時，央行、銀監會發布了《關于金融促進節約集約用地的通知》，強調銀行不得為開發商購置土地，及交納土地出讓金提供貸款。這一政策被一些地產商解讀為“保銀行，舍地產”。外界由此認為，一些地方政府正在公然與中央的宏觀調控政策唱反調。

反調似乎越唱越高。9月27日，南京政府拋出20條與中央調控截然相反的救市政策，救市已不再半遮半掩。政府救市也從中西部二三線城市，蔓延至長三角一線城市。

10月13日，杭州政府拋出24條救市政策，幾乎全部顛覆了中央政府頒布的宏觀調控政策。此時，市場已經意識到，地方政府的救市行為，顯然得到了中央政府的默許。

9月15日雷曼破產，引發美國金融危機后，中國人民銀行連續兩次降息，傳遞了中央政府調控政策轉向的信號。但是，對于中央政府是否會出臺一攬子的房地產救市政策，市場仍存疑慮。

上述建設部內部人士告訴《財經》記者，從國家統計局公布的數據看，銷售量與去年相比，雖有明顯下滑，但仍比2006年略高。據此，中央政府認為，地產市場短期內沒有爆發嚴重危機的跡象，出臺一攬子的救市政策仍需謹慎。

不過，針對地方政府所遇困境，中央已經很難再繼續執行一種統一的調控政策，于是采取了“因地制宜”的方針，放權地方。

10月15日，國家發改委副主任杜鷹公開表示，國家將根據經濟發展的情況和房地產市場的變化，進一步研究一些必要的、地方政府可調控范圍內的政策，目的是保持房地產市場的平穩發展。

四天后，建設部副部長仇保興更明確表示：“應該給各城市政府一定的自由度，各地的政府有能力、也有責任，作出一些政策上的選擇。”

在此情形下，房地產商會報告顯然得到了建設部等部委的認同。在自下而上的推動下，最終中央政府的態度由觀望至默許再至出手。在此之前，成都、西安、南京、杭州等18個城市陸續出臺地方救市政策，這些政策幾乎全面顛覆了中央政府四年來的宏觀調控措施。

“特別是杭州，把能用的招數都用上了，出臺24條救市政策，幾乎徹底取消了所有的調控限制。”上述建設部人士說。

政策無法打敗市場

但是，即使在中央政府看來，救市政策也不一定真的能夠挽救已成頹勢的房地產市場。上述建設部人士便向《財經》記者表示，至少到目前為止，地方政府的救市效果并不明顯。

“現在，即使完全放開對開發商的貸款限制，可能也將面對一個尷尬的局面。”建設部人士說，“一方面，商業銀行要考慮風險控制；另一方面，與上半年相比，開發商已經沒有強烈的貸款愿望了——不是因為他們不缺錢，是因為他們不愿再拿項目了，開竣工量大幅減少，貸款也會大幅減少。”

中國指數研究院數據顯示，在最早出臺救市政策的成都，9月住房交易成交量同比下降66％，環比僅增長2％。南京在出臺救市政策后的“十一”黃金周期間，日均房屋銷售量僅有五套。

“十一”黃金周后，大多數熱點城市的成交量出現了不同程度的反彈。尤其在長三角一帶，上海、南京、杭州和蘇州周成交量分別環比上升739％、1618％、37％和208％。

不過，這些數據還不足以說明救市政策令成交量出現反彈，更難以說明成交量會因此觸底反彈。在南京、杭州等地，房交會陸續召開，供應量加大，可能是成交量增加的主要原因之一。

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另一方面，一直沒有出臺任何救市政策的深圳、廣州，房地產市場自8月以來卻在逐步回暖。在“十一”黃金周，各地樓市均現慘淡之際，只有深圳銷售面積同比增長614％，而廣州亦同比增長了438％。

這種今年罕見的成交量增長，主要原因顯然不是政府救市，而是房價的回調。早在去年10月，深圳和廣州兩地成交量便已出現大幅下滑，兩地房價的調整幅度也是最大的。深圳市房地產研究中心報告表示，深圳上半年房屋成交價格已跌回至2006年的水平。

深圳市社科院房地產研究所主任高海燕認為，只有房價回調到位，市場才會反彈。

聶梅生則表示，熱點城市的房價漲幅，還將繼續回落。她預計年底很可能將降至零增長，不排除會出現負增長。

陽光壹佰置業集團常務副總裁范小沖直言，熱點城市的房價至少要回歸到2007年初的水平，市場才算調整到位：“2007年，熱點城市的房價漲了多少，如今就要跌回去多少。”

中金公司首席經濟學家哈繼銘對政府的救市之舉表示擔憂。他在一份研究報告中表示，過去幾年中國的房地產泡沫程度相比美國有過之而無不及，需要繼續采取適度緊縮的貨幣政策，否則泡沫破滅將造成較大負面影響。

溫州“炒房團”的動向，也許可以被看做房地產市場一個風向標。據《財經》記者了解，這些精明的溫州商人與開發商簽下了大量訂單，卻只繳納了定金，一直在拖延繳納房款；開發商也不敢令其退房，因為現在房子退回來，也很難再賣出去。

“溫州炒房團在觀望，當他們決定大舉入市時，說明信心回來了，也是成交量出現大幅反彈的跡象。”一位剛從溫州歸來的業內人士告訴《財經》記者，“如果這些人連定金也不要，跑掉了，那么信心就真的崩潰了。”

“中國還不是完全市場化的國家，政府對市場還有較大的影響。政府如何應對，將影響到市場的短期走向。”泰盈置業總裁黎振偉說，“但如果不改變目前過分依賴土地經濟的房地產發展模式，可以預測，未來中國房地產市場一定會出大問題，深度調整早晚會到來。”■

本刊實習記者程華對此文亦有貢獻