“土地掮客”殷國元

上海房地產業最具代表性的權力尋租案揭開厚重的帷幕

長達一年的調查之后，上海房地產業極具代表性的權力尋租案，揭開厚重的帷幕。

坊間早有傳言，案件所涉賄金之巨仍觸目驚心。2008年4月22日至23日，上海市第一中級法院一審開庭，原上海市房地局副局長、上海市土地學會會長殷國元被控受賄3672萬元，另有812.78萬元的財物和4.79萬美元來源不明。

以上海地產市場近十年繁榮與紛亂為背景，管制者角色錯位由殷國元案顯露無遺。直至案件開庭，殷氏仍自辯所獲巨利為“合伙經營所得”，似乎渾然忘卻其肆意牟利之時，正是土地主政官員的身份。

2007年4月，殷國元卷入由上海社保案所引發的系列調查。在社保案近乎塵埃落定之時，上海房地產業“權錢交易”蔓延多年的現實暴露出來。上至原市委書記陳良宇的親屬，下至原房地局土地規劃管理處處長朱文錦等土地規劃系統官員，均成為鏈條上的食利者。

此番檢方指控，2002年至2003年上海地產熱初起之時，殷國元與多家房地產公司內外勾結，或操縱土地交易從中分肥，或低價購買房產非法獲利，所涉賄金之巨遠超此前在社保案中被查處的官員。

亦官亦商

殷國元生于1944年，原籍江蘇泰興，曾長期在南京軍區后勤部門任職，1995年以師級干部轉業，出任上海市土地局副局長。

1995年至2005年，正是上海土地轉讓制度劇烈變革、地價由低迷轉而狂飆的十年。殷氏在此期間始終執掌用地審批及拆遷等核心權力。2005年，殷國元退休，出任上海市土地學會會長，隨之成為地產商與政府官員之間的利益通道。

按檢方指控，殷國元涉嫌受賄、巨額財產來源不明、濫用職權以及私藏彈藥數項罪名。其中，殷氏受賄金額總計約3672萬元，其妻陳偉參與受賄863萬元；財產來源不明則涉及812.78萬元的財物和4.79萬美元。

所涉濫用職權罪，系指2002年殷國元負責舊城改造審批工作時，為陳良宇之弟陳良軍及另一名商人違規批地兩幅，令國家損失土地出讓金及收益計4657萬元。私藏彈藥，則源于殷退伍后保留的52發軍用子彈。

殷國元被控的3672萬元受賄款中，有3280萬元來自地產商人江信惠。此人曾為上海房地局建設用地事務中心官員，本世紀初下海后成為殷國元的“合伙人”，殷氏案發后則已被另案處理。

業內人士稱，在上海地產業狂飆初起時，如江信惠一般從房地、建設和規劃等關鍵職能機關抽身下海者，絕非個案。

案件調查顯示，殷、江兩人的密切合作，從2002年持續直至2006年案發。有此強援，后者拿地便無往不克。

2003年前后，江信惠控制的項目公司——上?；莞裰脴I發展有限公司（下稱惠格置業）獲得了嘉定區一幅520畝的土地。該地塊位于黃渡鎮曹安公路南側、嘉松公路西側，緊鄰同濟大學嘉定校區、嘉定國際汽車城，以及規劃中的軌道交通11號線，顯然頗具開發潛力。

從2002年起，殷國元就督促下屬朱文錦從速辦理此宗征地手續，此后更要求嘉定區房地局配合，并降低嘉定區房地局下屬上海嘉房置業有限公司在惠格置業中的持股比例。

在工商登記資料上，成立于2003年4月的惠格置業注冊金1000萬元，一名為“張海鷺”的自然人持股90％，上海市嘉定區房地局下屬企業上海嘉房置業發展有限公司持股10％。公司成立不久，就順利簽下上述地塊，并隨即開發別墅項目萊英郡，號稱“39萬平方米的超大規模社區”。2006年8月開盤后，至今仍在銷售和建設之中。此張海鷺與江信惠顯系代持關系。

相隔僅一年，殷國元再次協助江信惠獲得金山區海灣路新城區一幅141畝的土地。手段亦如出一轍，殷國元親自對金山區房地局等下屬部門施加壓力，上海金農置業發展有限公司迅速獲得了土地開發權。此金農置業也為江信惠控制。

2002年，上海房地產市場已從低迷狀態全面啟動，幾年內房價連續翻升，上海房價漲幅位列全國之首，遠超當地GDP增幅。

殷國元此時出手迅捷，更與同期土地政策的大幅演變直接關聯。

2002年7月，國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》(11號令)頒行，商業、住宅用地必須采取“招拍掛”方式轉讓。在“招拍掛”之前，國有土地出讓往往采取協議出讓形式，缺乏透明度，尋租和腐敗亂象叢生。

2003年下半年起，上海已全面進入11號令實施階段。2003年7月，上海市長韓正在上海房地產工作會議上表態：今后經營性土地出讓要全部實行公開招投標，嚴禁采用協議或邀標方式，這被視為上海開始全面推行“招拍掛”。但從實際操作來看，2004年的“831大限”往往才被看做是“協議拿地”真正終局。

2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(即71號令)，要求從2004年8月31日起，所有經營性的土地一律都要公開競價出讓。

業內人士介紹，在2003年前后的政策調整期，上海土地違規操作案集中爆發。身為上海土地主管官員，殷國元牢牢抓住了這個時間差。

2003年間順利拿下嘉定、金山兩幅土地后，2004年至2006年間，殷國元便不斷從江信惠處獲得回饋，包括股權、現金、房屋和轎車，總價值達3280萬元。

據起訴書指控，上述賄款中有1300萬元用于購買閔行區浦江鎮一幅5.3萬平方米的土地，證明殷國元或其家屬直接介入了地產經營。

2005年，殷國元以其弟殷國華夫婦經營的上海園順物貿發展有限公司名義，獲得了惠格置業10％的股權，價值1000萬元。

此外近千萬元賄款，為殷國元從各開發商處低價買房，所需資金便由江氏支付；共涉房產11套，包括由江墊款贈送的寶山綠洲花園房產七套，價值451萬元。

炒房獲利

除了與江信惠合伙牟利，殷國元與地產商分肥的主要模式便是低價購房。

2002年，殷國元利用分管拆遷工作的職務便利，要求長寧區房地局為上海茗嘉房地產發展有限公司開發的樓盤長寧馥邦苑發放拆遷許可。隨后這個占地3萬平方米、建筑面積9萬平方米的項目迅速建成，并于2003年進行預售。

作為回報，2004年，殷國元在茗嘉房產的關聯公司上海盈嘉房地產發展有限公司（下稱盈嘉房產）購入別墅兩套，購房資金來自江信惠之處，其中一套別墅的買入價被認定低于市價91萬元；加之地產商代付的8.5萬元裝修費，殷國元被控收受盈嘉房產賄賂99萬元。

盈嘉房產控制人俞燕萍與殷、江二人關系不淺，2005年后成為江氏之惠格置業的大股東。

2005年5月，殷國元買入膠州路5號一層商鋪、獲得優惠差價20萬元部分，買房所需款項則由另一名地產商盧勇支付。此宗交易亦被認定受賄。

此外，殷國元作為浦東新區康橋鎮多起土地利用的審批負責人，曾以低于市場價125萬元的價格，在當地大盤康橋半島購買房兩套。起訴書稱，2002年12月，殷與時任康橋鎮黨委書記、開發區副主任、康橋半島房地產發展有限公司董事邱學國（后調任上海世博土地儲備中心安置基地管理處處長）、董事長王偉賢商定，其以133萬元在康橋半島購房兩套，而這兩套房屋當時的市場評估價為259萬元。

2004年7月，殷國元以139萬元購入國定路358弄2號房屋兩套，低于市場評估價114萬元。檢方就此亦指控殷曾為賣方南京軍區某部駐滬辦謀利。

以上涉案房產累計14套，若非案發，其炒房獲利將逾千萬元。2005年退休后，殷國元頻頻出現在滬上各商業論壇、研討會，高調唱多上海樓市。在宏觀調控形勢最為嚴峻的時期，殷氏屢出驚人語，如“要買房的盡快早買”、“調控已到位”云云。

牽連陳良宇案

在殷國元等土地官員尋租行為的背后，是國家和公眾利益的巨大損失。

此番檢方指控，殷國元在2002年負責舊城改造審批工作期間，為原市委書記陳良宇之弟陳良軍及另一名商人違規批地兩幅，造成土地出讓金及收益損失4000余萬元。

其中，2002年12月，殷氏受陳良軍請托，違規確認寶山區高境鎮某地塊符合舊城改造條件，致使國家損失土地出讓金以及土地增值收益3441萬余元。

按當時上海市的有關土地政策，對列入舊城改造項目的土地，開發商只需承擔拆遷成本，免繳土地出讓金。認定舊城改造項目的基本條件有二：必須是國有土地，舊城建筑必須占所涉土地70％以上。

陳良軍看中的那塊土地并不符合上述條件。接近殷案人士透露，這塊土地能夠劃入舊城改造范圍，還曾經歷一波三折。在2002年中期，由寶山區政府部門上報至上海市房地局的舊城改造申報材料里，這幅約150畝的地塊已然在列，但因不符合要求，未能通過“兩委三局”（市建委、發改委、規劃局、房地局和住宅發展局）的聯合評審。至年底，在陳良軍通過關系出面打招呼之后，土地面積調至約100畝，終被列入舊城改造范圍。

根據負責聯合評審的有關政府人士的證詞，上述地塊最終過關未行評審。

陳良宇案的司法文件對此事亦有述及。當時陳良軍看中寶山區一塊近600畝的土地，多次找寶山區區委領導幫忙。后者請示陳良宇同意，促成了交易。經手人包括寶山區相關官員、殷國元及房地局土地利用處處長朱文錦等。朱亦在2007年9月26日，被上海市第一中級人民法院以受賄罪一審判處有期徒刑15年。

陳良宇案判決顯示，陳良軍最終獲得354畝土地使用權。如今看來，正是該地塊中的100畝被認定為舊城改造項目，免繳土地出讓金所致。就此宗審批，陳良宇曾被檢方指控玩忽職守，一審判決時法院認定為濫用職權罪。

另據檢方指控，2002年9月，殷國元接受前文所述商人盧勇請托，促成寶山區高境鎮另一幅101畝的地塊出讓；并違規確認地塊為舊城改造性質，造成國家土地出讓金損失1215萬余元。

據《財經》記者了解，高境鎮位處寶山區最南部，距離市區最近且交通便利，頗受地產界關注。2002年時，該鎮土地尚未大量開發，眾多開發商則選擇在此處屯地，有官員背景者便先入為主。陳良軍當時的合伙人是上海著名地產商周正毅，該項目轉手后，陳良軍獲利1.18億元。目前，陳良軍已涉案被查，案件尚未進入審理程序。

據悉，同樣請托殷國元的商人盧勇，亦為上海本地的下海官員。

截至發稿時，殷國元案尚未宣判。由于涉案金額巨大，涉案內容敏感，接近此案人士推測，對于如何量刑，有關方面可能不會在短期內作出裁決。目前，殷國元和妻子陳偉分別被羈押于上海市國家安全局看守所和上海市看守所?！?/p>