太原市房地產市場分析報告

摘 要：2007年1-5月，太原市房地產市場運行穩定，呈現出良好的態勢。文章結合房地產市場的各項數據，對太原市房地產市場進行了深入、詳細的分析，并為下一步的決策提供了數據支撐和參考。

關鍵詞：太原市 房地產市場 發展 增幅趨緩

中圖分類號:F293.3 文獻標識碼:A

文章編號:1004-4914(2008)08-233-02

2007年1-5月份，在市委、市政府的正確領導下，市房地局積極貫徹落實宏觀調控政策，采取了一系列有效措施，全市房地產市場運行穩定，呈現出房地產投資規模放緩、房價漲幅平穩、供應結構趨于合理的良好態勢。

一、2007年1-5月份房地產市場運行情況分析

1.房地產開發投資適度增長，增幅回落。2007年1-5月份，我市宏觀經濟形勢良好，全社會固定資產投資126.16億元，同比增長6.62%；房地產開發投資17.62億元，同比增長13.31%，增幅比上年同期下降28個百分點。其中住宅開發投資占房地產開發投資比重從去年的57.94%上升到67.65%。

2.商品房施工面積繼續增長。2007年1-5月份，商品房施工面積 860.89萬m²，比上年同期增長34.34%；其中住宅施工面積640.71萬m²，占商品房總施工面積從去年的68.25%上升到74.42%，比上年同期增長了6個百分點。

3.商品房新開工面積同比增長較大。2007年1-5月份，商品房新開工面積87.25萬m²，與上年同期相比增長19.77%，其中住宅新開工73.02萬m²，與上年同期相比增長47.57%，占總新開工面積比例為83.69%。

4.商品房銷售面積同比增長。2007年1-5月份，商品房銷售面積為57.43萬m²，同比增長8.87%；商品住房銷售面積為47.59萬m²，同比增長29.08%。這說明我市新建商品住房需求相對旺盛。

5.二手住房交易量增幅較大。2007年1-5月份，二手住房交易1461套，同比增長了24.98%；面積12.58萬m²，同比增長21.55%。近兩年國家新出臺的稅收政策雖旨在遏制期房炒作，但從我市二手房交易現狀來看，大多為剛性需求，炒房行為屬于偶發，受到的影響不大，二手房市場在整個房地產市場中的比重和地位也在日益提高。

6.新建商品住房供應結構趨于合理。2007年1-5月份，新建商品住房銷售單套戶均面積為116m²，≤90m²（含經濟適用房）的占商品住房總面積的18.62%，比2006年末增加了近3個百分點，略高于全國的平均水平；90-100m²的占8.55%；100-120m²占10.84%；而120m²以上的占61.99%，比2006年末下降了0.03個百分點。從上數據可以看出，我市商品住房結構有所改善。

7.商品住房中低價位比例有所上升。2007年1-5月份，3000元/m²以下的中低價位住房占住房銷售面積的35.18%，比2006年同期增加了6個百分點；4000元/m²以上的占32.99%。中低價位商品住房占商品住房銷售總面積的比例有所上升。

8.外地人購房比例約占4成。2007年1-5月份，外地人購房面積占商品住房總銷售面積的39.9%，比2006年末下降了1.31個百分點，其中本省占到31.54%，比2006年末增長1.06個百分點。

9.新建商品房、商品住房價格在全國位于中等偏下。從網上備案數據看，2007年1-5月份商品房平均銷售價格為4094元/m²，同比增長0.69%；商品住房平均銷售價格為3423元/m²，同比增長8.8%（全國40個監測城市中，我市的住宅價格水平排第23名，漲幅居28位。）

二、目前我市房地產市場存在的問題

1.商品房供應結構有待優化。2007年1-5月份，我市3000元/m²以上的新建商品住房占到新建商品住房銷售面積的六成比例，120m²以上面積段的商品住房占61.99%，因此供需結構性矛盾依然突出。

2.供給結構不合理是普通商品住房價格增長的主因。據我市住房調查數據顯示，有70.2%的家庭年收入在20000元以下，可目前中低價位普通住房所占比例相對偏小，雖然今年房地產調控政策努力改善房地產供給結構，但缺乏具體實施措施，供給結構仍然存在著較大問題，從而也拉動了房價的上漲。

3.房屋二級市場還有待進一步活躍。太原市的房屋二級市場，雖然近兩年交易量有了大幅增加，但相對于新建商品房而言，仍然相對偏小。2007年1-5月份我市二手房交易套數為1632套，交易面積28.87萬m²，同比分別增長30.25%、46.4%，但新建商品房與存量房交易面積比為1.99∶1。同時，受稅費調整等政策影響，加上“小土地證”滯后、部分房屋由于各種原因手續不全導致無法辦證等歷史遺留問題，限制了二手房房源上市，制約了二級市場的正常運轉，有待進一步活躍。

三、下一步擬采取的措施

在貫徹目前國家調控政策的前提下，要堅持科學發展觀為指導，緊密結合我市實際，強化市場調控和監管，不斷完善房地產市場體系。

1.加強組織領導，建立健全房地產市場調控工作機制。近兩年，我市房地產市場在快速發展的同時，也出現了一些新情況、新問題，為積極貫徹中央加強房地產市場調控的政策措施，全力做好房地產市場調控工作，一是將嚴格控制新建住房結構比例，確保中低價位、中小套型住房供應；二是完善工作機制，形成工作合力；三是強化監督檢查，確保工作落實。

2.優化市場供應結構，完善住房保障體系。我市積極落實國家關于調整住房供應結構的各項政策措施，著力增加低價位、中小套型普通商品住房建設比例，緩解結構性矛盾造成的房價過快上漲。一是將棚戶區改造、廉租住房建設以及中低價位、中小套型普通商品住房作為“十一五”住房建設重點。二是嚴格按照“兩個70%”要求，重點發展普通商品住房和經濟適用房，合理確定普通商品住房和經濟適用房在年度開發用地供應計劃中的比例，增加普通商品房和經濟適用房市場供應，中小套型、中低價位的普通商品房和經濟適用房占有比例應不少于當年開工建設商品房比例的70％。

3.加快房地產信息化建設，盡快完善預警預報系統。我們要充分考慮目前我市房地產管理的實際和將來市場發展及管理的要求，做到統一規劃，分步實施。一是改進房地產市場交易登記管理系統，實現房地產業務管理網絡化，產權交易、產權登記、檔案受理、房地產測繪等業務全面聯網，達到快捷方便的房地產網絡資源共享；二是完善商品房預售合同聯機備案系統，通過適時掌握每套新建商品房的數據，對整個房地產的運行情況進行系統分析，為政府決策和住房投資與消費提供參考；三是建立預警預報體系，全面采集覆蓋城鄉相關區域、存量與增量、買賣與租賃、住宅與非住宅的完整市場信息，并在此基礎上對房地產市場進行分析、評估以及預警預報。

4.活躍住房二級市場，發展住房租賃市場。一是發展二手房市場。鼓勵居民換購住房，采取簡化程序和手續措施，鼓勵二手房交易，推進房屋存量、增量的互動發展;二是大力發展房屋租賃市場。進一步完善相關管理制度，出臺一系列措施鼓勵人們通過租賃解決住房問題。

四、今后一段時期內房地產市場預測

1.房地產業繼續蓬勃發展。從宏觀經濟看，2006年全市完成地區國內總值（GDP）1013.38億元，同比增長11.5%，而第三產業對GDP增長的貢獻尤為顯著，貢獻率達到58%，拉動GDP增長6.7個百分點，對全市經濟增長的貢獻率同比增加了5.8個百分點。從占比重看，2007年1-5月份，房地產開發投資同比增長13.31%，占總投資的13.97%，其中住宅投資占到房地產投資近七成。從所處環境看，太原經濟處在良好的運行軌道，在中西部省會城市經濟地位明顯上升，太原GDP增速西部地區排名中從2001年第14位上升到2006年的第3位，作為帶動了５６個相關產業的房地產業也必然呈現又好又快的增長勢頭。

2.住房價格仍將穩步增長。首先，從預測數據看，到“十一五”末，我市常住人口為249.2萬人，人均住房建筑面積要達到27平方米，而依據我市相關規劃：2020年結束時，全市人均住房建筑面積將達到33平方米左右，即在未來15年內，平均每年需要新增加住宅面積286萬多平方米，全市人口也將增加約130萬人左右。如此龐大的需求量，房地產市場會呈現供不應求的態勢。其次，從城市發展看，城市人口越多，無論是買房還是租房，住房需求在若干年內仍是一個大的需求。再次，從土地資源看，我市土地資源有限，人均土地資源相對貧乏，物以稀為貴，住宅用地出讓價格對住房價格影響很大。今后一段時期內，我市房價仍將處于穩步增長的勢頭。

3.住房供應結構將更加趨于合理。到2006年底，我市棚戶區改造開工23.42萬平方米、3360套，竣工9.36萬平方米、1298套，廉租住房方面完成了528戶最低收入住房困難家庭的保障工作，這兩項民心工程完善了住房保障制度，解決了許多中低收入家庭的住房難問題，對我市改善人居環境、構建和諧社會起到了積極的作用。

房地產業應重點發展面向廣大群眾的普通商品住房，加大政府對住房供應的主導作用，改善住房供應結構，我市已將中低價位、中小戶型的經濟適用住房、廉租住房和普通商品住房作為“十一五”住房建設的重點，住房供應結構必將更趨向合理。

（作者單位：太原市房地產交易所 山西太原 030002）(責編:賈偉)