高價房如何煉就

有人說樓市是股市的小弟，跟在大哥的后面只有一步。股市走熊之后，是否會蔓延到樓市?

跟著大哥混以及自己當家做大哥的日子，便有了江湖。江湖中的樓市總是不乏炒點，成為人們興奮莫名或者失落哀嘆的由頭。繼帶頭大哥王石的拐點論和京師派掌門人潘石屹的百日巨變說之后，學院派長老徐滇慶的一紙道歉聲明，再一次將他推到了風口浪尖。近日，房地產大佬們更是推出了自己的形象代言人——豬堅強。然而，人們現在關心的絕不僅僅是這些帶有娛樂性質的事件本身，而是忍不住在問：房價是漲是跌，我們怎么越來越鬧不明白了呢?

房價的決定是多方利益群體博弈的結果。對開發商來說，向上走是天堂，向下一步可能就是地獄。買房人的愿望正好相反。銀行和大多數已買房人的利益同開發商捆綁在了一起。做天使而不做無常，要常和博弈而不要零和博弈，這將是政府的努力方向所在。

不識廬山真面目，只緣身在此山中。10年以后看今天的房價，你會發現它只不過是長長曲線上的一點兒。然而就在這看似微不足道的一點兒上，你可知道它曾經繃緊了多少人的神經?

不論向上或是向下。普通購房人希望得到具有可實施性的建議和指導。坐而論道，不如起而施之，本專題將帶領讀者透視當前樓市迷局，分析房價的基本走向，對眼下觀望市如何買房提出思路。

人們首先要問的是：當前的樓市到底怎么了?

有價無市時的觀望與調整

天邊的云已經紅了很大很長一抹，海水天空的顏色都在晨曦中變比，海水變得蔥綠，天空變得蛋青色，不知不覺，一切都亮了，可太陽仍未出來。

——王朔《一半是火焰，一半是海水》

看樓市的感覺像在海邊看日出。天空中的云彩已經紅了一大片，海水也被染得蔥綠，然而太陽遲遲不肯升起來。同樣的，幾乎所有的人都認為現在的房價偏高，可偏偏還有少數人認為高了還可以再高；市場上看跌的整體氛圍已經形成，可偏偏房價就是不肯降下來。這房價到底能不能降，什么時候能降?

現今的樓市正處在關鍵調整期，具體表現為一個觀望市。觀望市時房價的重要特征是市場信心嚴重不足，看跌氛圍彌漫，但是為了避免由于信心崩潰而崩盤，開發商在價格上不肯做出讓步，多空雙方角力正勁，從而致使了有價無市局面的出現。如下表所示。

值得注意的是，在深圳、武漢等城市已經出現了較為明顯的房價下降趨勢。2007～2008年5月，深圳房價均價從最高時每平方米17000元下跌到11000元，跌幅近40％，而這一跌幅已經達到商業銀行按揭貸款的風險臨界點。

投機需求堆起來的樓市泡沫

觀望市產生的主要原因是樓市泡沫，源于近年來房價超出常規水平的飛漲。中國的住房制度改革始于1991年，但是直到1998年以后，房地產的市場化進程才得以快速發展，供需能量得以迅速釋放。尤其在一線城市如深圳、上海、北京和廣州等地，商品房價格一直呈上升勢態，而且上升速度越來越快，在2004～2007年上半年更是實現了一個飛躍。部分城市房價見右圖。

泡沫通常被定義為資產價格對其基本價值的持續性偏離。具體在樓市上，就是房地產在一個連續過程中陡然漲價，開始的價格上升會使人們產生出還要漲價的預期，于是又吸引了新的買主——這些人相當部分只是想通過買賣牟取利潤。但是房地產的連續飛漲是不可能的，到達一定臨界點以后，常常是某個重要因素的出現而導致了預期的逆轉，接著進入了一個觀望調整期。如果調整不當，隨著可能就是價格的暴跌，最后以樓市危機告終。

房價本質上由供需關系決定，政策和國際環境等都是通過影響供給及需求來間接發揮作用。從供給上來看，近年來雖然出現了土地和勞動力成本提高、建筑材料上升等因素，但供給的基本面沒有發生根本性變化，房地產的有效供給基本穩定。所以不是在供給上出了問題，而是在需求上出現了嚴重危機。

樓市上的需求整體上分為消費需求、投資需求和投機需求。自住屬于消費需求，買房出租屬于投資需求，買賣房則主要屬于投機需求。從事住房投資的一部分人也進行自我消費，在房價高企時，他們還可以把原本用于出租的房產投入到市場以獲取差價，這時候投資就成了投機。

泡沫產生的深層次原因，是由于過度投機致使市場扭曲。在商品房快速發展的10年中，有效需求得到了很大限度的釋放。《深圳藍皮書：中國深圳發展報告(2007)》顯示，深圳2006年有超過30％的置業者在取得產權證半年內轉手，投機之嚴重由此可見一斑。同創卓越總經理趙卓文指出，2006年以前，廣州樓市白住、自用型買家占80％以上，投資、炒樓型買家只占10％～20％。到今天，后者比例已經上升到30％～40％。另據媒體調查，在某些樓盤炒房客控制的房屋比例甚至占到了85％以上。

投機需求是建立在房價將上漲這一預期之上的，其最大的弊端是需求彈性過高，對價格過于敏感，而且買漲不買跌。投機資本的大量進入，對樓市的繁榮起到了一定的積極作用，但是其危害更加巨大。經濟學家盧卡斯認為，公眾對未來良好的預期容易轉化為現實的需求，從而進入消費決策。反之亦然。

是誰在揮動著上帝之手

神說：“要有光?！本陀辛斯?。神看光是好的，就把光暗分開了。神稱光為晝，稱暗為夜。

——《舊約·創世紀》

市場和政府，是神的右手和左手。神用右手來指引方向，用左手來維持平衡。神的雙手揮動，就有了光與暗。

國民經濟的健康快速發展，需要一個繁榮穩定的樓市，而適量的樓市泡沫，對經濟的發展具有積極的促進作用。美聯儲前主席格林斯潘認為，投機泡沫是我們經濟的重要驅動力，但是與此同時，世界各國的貨幣主管部門無法有效控制泡沫。

由于人民幣升值和全球經濟衰退，我國出現了出口菱縮的預期和趨勢。而對于一個大國來說，只有以國內消費和投資為主要拉動力的經濟才是健康、正常的。樓市的一頭是投資，一頭是消費，而且房地產的產業鏈很長，在固定資產投資中長期占比約20％，經濟增長三駕馬車中，房地產就牽動了兩駕。房地產利潤高，見效快。有機構曾計算，美國房地產投資的平均年收益率只有6％～7％，而在上海、北京等一些大城市，這一比率高達20％～50％。不但開發商積極性高，更是獲得了看重政績的地方政府不遺余力的支持。

溫家寶總理多次強調，中國要堅持擴大內需方針。其針對的是中國工業制造品和消費品的近乎全面過剩局面。2007年商務部調查了600種市場消費品，結果80％多過剩，大約10％是大體供求均衡，供不應求的一種都沒有。在這種情況下，樓市對消費的促進作用就更加重要了。它不但表現在即期消費上，還通過按揭方式體現在未來的消費上。根據央行2007年底的一項統計數據顯示，全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，占金融機構人民幣各項貸款總余額約18％。其中房地產開發貸款余額、個人住房貸款余額分別占總余額的6.76％和9.99％。

但是這種寅吃卯糧的消費顯然是一把雙刃劍，它加重了投資過熱的形勢，產生了大量的泡沫。而且如果過度透支，更是對未來的不負責任。從歐美等發達國家的經歷來看，房地產在國民經濟體系中所占的地位在達到一定高峰后勢必會下降。對政府來說，如何在保證樓市不發生大的波動、不對整體經濟布局產生重大不良影響的同時，合理擠壓泡沫，擴大有效需求，引導樓市健康平穩發展，將是一項十分艱巨的任務，這也決定了樓市下一步宏觀調控的基調。