房價(jià)的合理價(jià)位在哪里

人們對(duì)中國的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長期看好，因此不少人說中國的房價(jià)將上漲。如果指長期趨勢(shì)的話，這種說法沒有錯(cuò)。理想的房價(jià)曲線，是一條隨著經(jīng)濟(jì)增長尤其是收入提高而逐漸上升的曲線。但是落實(shí)在曲線上的具體一點(diǎn)兒，有走高必然就有走低，現(xiàn)階段的房價(jià)偏高，這是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么房價(jià)在短期會(huì)不會(huì)降，下降的空間在哪里?

房價(jià)的上升空間在哪里

中國經(jīng)濟(jì)的健康快速發(fā)展，是房價(jià)曲線總體上升的最大依據(jù)。但有上升必然會(huì)有下降，如果在一定時(shí)期上升過于迅速，接下來一定時(shí)期的調(diào)整甚至下降都是不可避免的。由于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展普遍看好，國內(nèi)外游資對(duì)房價(jià)的抬升作用也很大。

支撐當(dāng)前高房價(jià)的另一個(gè)客觀因素是中國的城市化進(jìn)程和人口紅利。大多數(shù)中小城市的城市化率在40％左右，與北京84.3％和上海88.7％的城市化率相比，這些中小城市的城市化才剛剛開始。

新中國至今經(jīng)歷了幾次人口出生高峰，如下圖所示。1962～1977年的第二次是最大的一次。按照慣例，30～45歲是購房置業(yè)的最佳年齡。正是這些人支撐起了中國房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程，以及推動(dòng)了現(xiàn)今的樓市高潮。這一波高峰的主力已過，房價(jià)的暫時(shí)回落可以預(yù)期，但第三次人口出生高峰(1982～1991年)帶來的沖擊很快就要來到，而且這部分人對(duì)改善性住房需求的追逐更加強(qiáng)烈。

有人認(rèn)為，目前的房價(jià)已經(jīng)太高。體現(xiàn)在房價(jià)收入比(住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比)上，國際公認(rèn)的合理比例為3：1～6：1，2004年北京、上海和杭州分別高達(dá)15，35：1、17.98：l和16.48：1(見表1)，在2007年北京市的房價(jià)收入比更是高達(dá)19.03：1，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們消費(fèi)需求的承受能力。

但是需要注意的是，2007年全國的房價(jià)收入比為6.98：1，已經(jīng)離國際公認(rèn)的合理比例區(qū)家相比有一定距離，人均收入如仍按10％左右的比例增長，而房價(jià)在調(diào)整到合理價(jià)位之后，能夠繼續(xù)保持總體3％左右的速度增長，那么在接近發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)水平上，我國的房價(jià)收入比也將落入合理區(qū)間。

房價(jià)大跌可能嗎

臺(tái)灣股市和樓市發(fā)展歷史表明，股價(jià)與房價(jià)是正相關(guān)關(guān)系，而且股價(jià)對(duì)樓市的影響比樓市對(duì)股市的影響大。通過研究1982～1990年數(shù)據(jù)，股價(jià)變動(dòng)1％，房價(jià)則變動(dòng)0.56％。照此類推，上證指數(shù)從2007年最高的6104點(diǎn)下跌到現(xiàn)在的2700點(diǎn)，跌幅高達(dá)56％，則房價(jià)的最高跌幅可達(dá)30％。

在目前的情況下，除非經(jīng)濟(jì)形勢(shì)深度惡化，否則房價(jià)大跌的可能不大。但是在局部地區(qū)和典型城市，由于房價(jià)偏高和投機(jī)過度，出現(xiàn)較大幅度的下跌完全成為可能。

在整體調(diào)控上，政府會(huì)樂見10％左右的下跌幅度。而在局部調(diào)控上，30％的跌幅是一道大坎。因?yàn)榉抠J的比例一般為7成，30％的跌幅意味著在高點(diǎn)進(jìn)入的按揭者已經(jīng)成為樓市“裸泳者”，進(jìn)一步的下跌意味著還款難度大增，會(huì)導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)的大面積出現(xiàn)。

房價(jià)的理性位置

樓市的理想狀態(tài)是實(shí)現(xiàn)人人皆有其屋，以其為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)成交量和價(jià)格的最佳配置。但這顯然是不現(xiàn)實(shí)的。在一定時(shí)期之內(nèi)，中國的樓市仍將是賣方市場(chǎng)，房子的價(jià)格并不等于價(jià)值，而是等于買方所能接受的最高價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為保留價(jià)格。在目標(biāo)價(jià)格與保留價(jià)格之間進(jìn)行折衷，就可以把當(dāng)前房子的合理價(jià)位界定為普通城鎮(zhèn)家庭能買得起經(jīng)濟(jì)適用房，或者中產(chǎn)階層能買得起商品房。由于中產(chǎn)階層的收入數(shù)據(jù)不易獲得，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的換算系數(shù)為0.8，為了直接把普通城鎮(zhèn)家庭和商品房掛鉤，可以用0.8的系數(shù)來折算。

消費(fèi)者以現(xiàn)有房產(chǎn)的變現(xiàn)來支持首付款。按2002年6月進(jìn)行的我國首次《城市家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查》報(bào)告，我，國城市居民戶均資產(chǎn)22.83萬元，其中金融資產(chǎn)7.98萬元，占34.9％，房產(chǎn)10.94萬元，占47.9％，其他為耐用消費(fèi)品和經(jīng)營性資產(chǎn)。考慮到升值因素，到2007年來我國房產(chǎn)價(jià)格總體約上升了53％，則戶均首付支持能力為16.68萬元。詳見表2。

消費(fèi)者以未來收入中的一部分來支付按揭款。扣除收入中的1／3來滿足衣物、交通通訊、娛樂教育、醫(yī)療保健等其他生活支出和進(jìn)行必要的儲(chǔ)蓄，扣除食物支出(2007年我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為36.3％)之外，消費(fèi)者可用約30％的收入來支付按揭款(在美國買得起的住房一般指家庭每月用于住房的支出不超過家庭收入的28％，如果超過此限，那么就被認(rèn)為是住房負(fù)擔(dān)過重)。

城鎮(zhèn)家庭戶均人口按3.1計(jì)算，戶均購房面積按90平方米計(jì)算，首付比例為30％，現(xiàn)行銀行按揭利率為7.83％，貸款年限為30年或20年。不考慮未來的收入增長因素。

從表2可以看出，由于首付款只占房價(jià)的30％，對(duì)于全國平均水平來說，消費(fèi)者可以用已有的房產(chǎn)輕松實(shí)現(xiàn)以舊換新。對(duì)京滬穗等一線城市來說，本地人擁有的房產(chǎn)受惠于房價(jià)的高增值，以舊換新不成問題，但絕大部分外地人擁有的房產(chǎn)就不足以在京滬穗支付首付。更關(guān)鍵在按揭款上。從表3可以看出，以30年按揭來算，2007年全國的商品房平均價(jià)格高于消費(fèi)者可理性支持的價(jià)格10.24％，表現(xiàn)出了一定的泡沫。房價(jià)在區(qū)域之間的分布極不平衡。在北京、上海等城市，高出的比例分別為165％和56％，泡沫已經(jīng)十分嚴(yán)重。河北、山東等地總體上來說房價(jià)泡沫并不大。

總體來說，房價(jià)偏離價(jià)值10％左右的波動(dòng)是可以接受的。因此從全國范圍來看，房價(jià)泡沫并不嚴(yán)重。可慮的是房價(jià)在區(qū)域分布上的極不平衡，在某些熱點(diǎn)地區(qū)，已經(jīng)達(dá)到了崩潰的邊緣。