觀望市中的買房經(jīng)

在當(dāng)前的觀望市下，顯然不是在一線城市進(jìn)行投機(jī)的好時(shí)機(jī)。而在一些發(fā)展前景較好的二線和三線城市，房?jī)r(jià)下降的可能性不大。對(duì)于自住用房的消費(fèi)者，買房時(shí)機(jī)在哪里?一些人買房出租，希望用租金來(lái)抵消按揭與首付，然后在若干年后白得一套住房，這樣的方式可行么?多高的房?jī)r(jià)升值預(yù)期可以讓你放心地切入市場(chǎng)?

有人預(yù)測(cè)，時(shí)下的樓市調(diào)整將持續(xù)2～3年的時(shí)間。不管這種說(shuō)法是否有明確的依據(jù)，樓市深陷觀望局面卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。那么在當(dāng)前買房者需要注意一些什么問(wèn)題呢?

投機(jī)者需轉(zhuǎn)換目標(biāo)策略

投機(jī)者的主要目的在于迅速?gòu)牟顑r(jià)中獲利。對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，由于觀望氣氛已成，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上升的可能不大，不存在太大的炒作空間。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的總體趨勢(shì)是要回歸理性，如果資金充足而且擁有渠道，不妨考慮從被套牢的炒房者那里反向套利。

投機(jī)者可以把目光轉(zhuǎn)向一些發(fā)展前景較好的二線及三線城市。這些地區(qū)當(dāng)前的房?jī)r(jià)基本合理，由于發(fā)展前景看好，上漲趨勢(shì)可期。萬(wàn)通集團(tuán)董事局主席馮倫表示，在人均GDP 4000～8000美元的二線城市，有著拆遷、改善、結(jié)婚、城市移民的剛性需求，房?jī)r(jià)還會(huì)往上走，但在超過(guò)8000美元的一線城市，此類需求不強(qiáng)烈，房?jī)r(jià)往下的拉力較大。

消費(fèi)需求者可謹(jǐn)慎觀望

對(duì)于一般消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，除北京、上海、廣州、深圳、蘇州等一線城市之外，其余地區(qū)的房?jī)r(jià)還是基本合理的，不存在較大的下調(diào)空間。如果消費(fèi)需求具有較大的剛性，比如說(shuō)需要買房結(jié)婚等，在二線城市出手買房的時(shí)機(jī)尚可。對(duì)于一線城市，如果需求剛性不大，不妨繼續(xù)觀望一段時(shí)間，看清楚房?jī)r(jià)走向再買，因?yàn)橐痪€城市房?jī)r(jià)已經(jīng)偏高，具備了一定的下降空間。也許當(dāng)房?jī)r(jià)下調(diào)到15％以上，或者跌到2006年的水平時(shí)，就可以適時(shí)切入購(gòu)買。

投資買房要算細(xì)賬

一些人投資買房，希望用租金來(lái)抵消按揭與首付，然后在若干年后白得一套住房，或者在房?jī)r(jià)高企時(shí)尋機(jī)脫手。這種方式同樣可以選擇在發(fā)展前景較好的二線和三線城市。對(duì)于一線城市，目前切入的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。

投資買房的利潤(rùn)來(lái)源主要有兩個(gè)：一是房租收入，二是中長(zhǎng)期的差價(jià)收入。是否合算，必須要算好一筆賬。

投資成本

投資買房的成本主要有兩個(gè)：一是自有資本，二是按揭貸款。如果只買一套房，按揭利率為7.83％。如果購(gòu)買多套房，就要在基準(zhǔn)利率，基礎(chǔ)上上浮10％，按揭利率即為8.613％。一套房和二套房的按揭比例不同，但自有資本也有成本，它的成本為機(jī)會(huì)成本，為了簡(jiǎn)化運(yùn)算，不妨認(rèn)為近似等同于按揭利率。

房屋在出租和轉(zhuǎn)手進(jìn)入市場(chǎng)，已經(jīng)成為了二手房。因此需要考慮折舊。樓房設(shè)計(jì)使用壽命一般為50～70年，按最低使用年限50年計(jì)算，年折舊率為2％。這是隱性成本。

兩者相加，投資買房的總成本約為9.83％～10.613％。

投資收益

投資收益主要取決于兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：租售比和預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。

房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值。用來(lái)衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1：200～1：300。租售比過(guò)低則表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。相對(duì)于高房?jī)r(jià)，我國(guó)目前的租售比偏高。北京中原的數(shù)據(jù)顯示，北京市2007年的租售價(jià)格比呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，從年初的1：249漲到年末的1：318，超過(guò)國(guó)際警戒線。

即使取理想上的高點(diǎn)，1：200的租售比折合年收益率為，6％，還遠(yuǎn)低于7.83％～80613％的按揭利率，因此在現(xiàn)今的市場(chǎng)，狀況下，普通買房出租者的如意算盤難以實(shí)現(xiàn)。

投資買房的收支平衡點(diǎn)

將投資與收益相比，為了達(dá)到收支平衡點(diǎn)，預(yù)期的房?jī)r(jià)年均增長(zhǎng)率起碼要達(dá)到3.83％以上。要實(shí)現(xiàn)盈利，則要更高。從歷史數(shù)據(jù)可以看出，我國(guó)房?jī)r(jià)在2003～2007年的高增長(zhǎng)期年均增長(zhǎng)率也僅為8.88％，這樣算來(lái)的年均盈利率也僅為5％，尚低于目前的3年期定期存款利率。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，大多數(shù)投資買房人并不劃算。

因此在當(dāng)前的觀望市下，投資買房需慎重。要實(shí)現(xiàn)較高盈利，房?jī)r(jià)就要達(dá)到15％左右的預(yù)期年均增長(zhǎng)率，也就是上海、深圳、北京等一線城市3年來(lái)的水平，這顯然是非常態(tài)?；蛘呒南Ｍ园唇依食霈F(xiàn)較大幅度的下降。但這類情況的出現(xiàn)，已經(jīng)不是投資而是投機(jī)了。