二級城市住宅商品房開發中的戶型需求分析

[摘要] 通過四川、云南部分二級中等城市市場調查分析，中小戶型住房受到廣大購房者的歡迎；并且由于政策導向，中小戶型住房將會成為住房市場的一個發展主導方向，因此房地產開發企業應該優先重點打造中小戶型，大力開發中小戶型住房，滿足消費者的購房需求，同時政府監管部門應該充分運用有效手段加強房地產市場監管，確保中小戶型住房開發供應比例，進而推動房地產市場健康發展。

[關鍵詞] 二級中等城市 商品住房 中小戶型 需求 市場監管

隨著城鎮化建設的大力推進，商品住宅市場具有較大的發展潛力，但房地產作為不動產，它具有交易程序復雜、手續繁多，且資金量大，不易變現等特點。影響住宅房地產市場供需矛盾客觀因素主要有：區位地段、品種結構、銷售價格，以及戶型結構。本文通過四川和云南部分二級中等城市的房地產市場調查，著重分析住宅戶型結構對商品住宅市場供銷的影響情況，以資相關部門決策參考。

一、商品住宅戶型結構現狀

在中國西部的二級中等城市，不少涉足房地產行業者并不具備相應的從業經驗或實力，他們中的絕大多數持有“短期的淘金”思想，往往是臨時拼籌組合而成并掛靠房地產公司運作，缺乏統一規劃的企業發展戰略，市場行情看漲就開發，市場不景氣就撤資走人。所以，他們對前期的房地產項目可行性研究并不重視，往往憑經驗或拍腦袋決策。結果市場開發的住宅樓盤幾乎是“千人一面”，缺乏自己的特色與品牌。

另外，單從建筑專業技術角度看，同類型高度房屋小戶型比大戶型單位面積墻體數量多，單位面積建造成本要高一些，而其銷售造價一般持平。所以，不少房地產企業為了獲取預期的短期高額利潤，爭先開發高檔大面積、大戶型住宅。結果造成戶均面積120m2三室兩廳、150m2以上的四室兩廳等住宅供大于求，而40m2～90m2的一室一廳、兩室一廳及兩室兩廳等中小戶型市場供應量卻嚴重不足，未能真正滿足消費者的購房需求。

二、商品住宅戶型結構需求調查分析

通過走訪、座談等多種手段，對內江市、曲靖市、昭通市、自貢市、宜賓市及瀘州市等二級中等城市近二十家房地產企業商品房住宅近三年（2005年～2007年）實際住宅商品房戶型開發比例情況進行實際問卷調查，同時，在當地城市還對市民進行了住宅商品房戶型需求比例情況隨機抽樣問卷調查并結合網上問卷調查，數據處理后情況見附表。

二級城市住宅商品房戶型供需比例表

在對房地產企業調查過程中，近半數企業住宅商品房戶型開發重點定位90m2～150m2，即三室一廳或三室兩廳的大戶型住宅。其中，內江市有一個房地產企業2005年開發的一個高層超大戶型住宅樓盤最小戶型246m2，最大為580余m2，結果竣工后近2年僅僅銷售幾套，銷售率不到20%，不僅造成大量資金積壓，企業周轉困難；而且易造成攀比奢侈的社會陋習，不利于“節約型”和諧社會構建。由于不堪重負，該樓盤現在不得不“瘦身”改造，通過小戶型方案進行促銷。在對意向購房者調查過程中，50%以上為夫妻或三口之家，家庭年收入以3萬～5萬居多，買房目的主要是自己居住，購買地段城中心或城郊均可。所以，90m2以下的中小戶型成為這部分人群購房首選的主打戶型就不足為奇了。

從表中不難看出，四川省的部分二級中等城市住宅商品房戶型供需狀況嚴重不均衡，90m2以下的中小戶型住宅市場嚴重供不應求，90m2以上的大戶型住宅市場卻供大于求，不僅影響人民群眾居住水平，而且造成大量資源閑置浪費。其主要原因是開發商與購房者之間的信息嚴重不對稱造成的，當然也存在政府監管不力的影響。

三、商品住宅戶型結構開發建議

一般來說，房地產市場的主體是房地產開發商、購房者和政府部門。三者之間的行為導致了目前房地產市場商品住宅戶型結構突出的供需矛盾，是由三者的共同作用所產生的。下面分別從三者的各自角度對商品住宅戶型結構合理開發提出建議。

1.政府部門

政府對房地產市場的干預比其他市場都要多得多。其干預的方式包括城市規劃、土地政策、利率政策和稅收政策等等。政府的干預也有正、負兩種效應，如政府從短期經濟目標出發的干預就不可避免地導致失誤。因此，我們應該努力提高政府干預的正效應，降低干預的負效應，盡量保持政策的延續性。

首先，政府的土地供應政策方面。有效調劑地段供需矛盾和住宅總量供需矛盾，合理處理郊區土地為主的土地出讓與老城區土地出讓結構比例，保證供應總量適當，優先保證90m2以下中小戶型房地產開發用地，凸顯有效供應效果。嚴格控制郊區土地出讓，就意味著可以增加老城區的土地供應量。同時，可以采用土地基金、土地債券等新的融資方式，加強資本運作來解決土地收購儲備資金問題，制止土地交易投機行為。對于開發商囤積土地不開發的現象，應制定相應的措施，督促開發商及早開發，對閑置了一定期限的土地收回并重新出讓，增加土地供應量。并對土地出讓價格進行控制，增加掛牌出讓的土地數量，防止招標與拍賣出讓引起土地出讓價格過高，從地價上控制房價的上漲。

其次，注重科學合理的城市規劃，對于大多數二級城市宜考慮規劃雙或多核心城市。政府應加大郊區綜合開發的力度，郊區住宅的市政基礎設施配套要超前建設。今后遠郊住宅的開發，首先要對開發區域予以次序上的選擇；其次對于適宜的發展區域，應由政府推動開發商集中成片開發建設，開發商和政府實現良性互動，做到整體規劃的高標準和市政配套先行，這樣才能促進郊區房產的健康、良性發展。同時依靠完善城市的公共快速交通系統和私家車數量的增長，解決目前的交通狀況不佳的局面，創造適宜居住的郊區環境，使更多居民愿意住在郊區。隨著城市郊區化的發展，由單一城市中心變為多城市中心，人們對原有市中心的依賴程度逐漸下降，房價也會有所下降。

最后，堅決貫徹執行2007年我國政府出臺的90m2以下的套型須占住宅建設總量70％以上的政策，在城市規劃、土地政策、建筑技術開發、利率政策和稅收政策等方面予以扶植，確保實際商品房開發中的中小戶型住宅比例達到70％，解決有效需求，降低同類房價，真正惠及中低收入者，滿足大多數購房者的消費意愿。

2.房地產開發商

房地產商總是會盡量在政府的干預與消費者需求之間尋求較好的結合點，趨利避害，使自身的利益最大化。房地產商的商業行為導致了住宅總量的供需矛盾、品種結構供需矛盾和價格供需矛盾。根據表一，中小戶型住宅需求比例超過60%；因此，房地產商應該積極挖掘商機，答好這份市場考卷。

第一，配合國家房地產業的規制，積極開發中小戶型住宅；不要逆市而行。作好中長期開發戰略，實現與政府的“雙贏”，實現企業利益與社會效應最佳結果。因為，現代企業管理理論表明利潤最大化并非是現代企業的唯一目標。

第二，精心打造中小戶型住宅精品。因為住宅不僅滿足消費者的使用需求，而且還要滿足其精神需求。總的來講，就是要滿足“居住空間的舒適性、經濟性、適用性和美觀性”。住宅內居住生活想要獲得舒適的效果，必須使小同的功能空間既有好的相互關系，又有相對的獨立性，使它們各得其所。對于各種戶型，在功能上要力求做到“七大分區”，即：動靜分區、公私分區、干濕分區、潔污分區、主次分區、內外分區和衛浴分區，滿足多方需要。在房屋的朝向上，保證各房間有一定的有效日照時間，采光良好，通風順暢，做到“明廳、明臥、明廚、明衛”。另外，要注意保證各種功能空間適宜的尺度和私密性。居住空間的經濟性，主要反映在節約自然資源。我國是一個人口大國，人均資源相對貧乏。因此在居住規劃設計中，一定要本著經濟實用，節省建材及能源，充分利用各種自然資源，如風能、太陽能、光照等，推行節能或綠色建筑設計。居住空間的適應性要求，其一保證可持續發展其一；其二適應市場的需求。住宅建設是與國計民生緊密相聯的支柱產業之一，隨著近年來的國民經濟持續穩定發展，新材料、新技術、高科技智能化和電腦技術的廣泛使用，家庭將小僅僅是生活空間，同時也將是工作場所，這就要求住宅內部的服務空間相應要隨著變化。同時伴隨住宅供需的市場化，為適應不同的經濟收入，不同類型、不同生活模式家庭的需要，在住宅開發時應面向社會提供不同面積、不同類型的住宅。

第三，優化中小戶型住宅戶型設計。設計是龍頭，設計質量的優劣決定房地產開發的成敗。下面簡要分析中小戶型住宅戶型設計要點。堅持“以人為本”的原則，注重細部設計。（1）功能分區合理，室內交通便捷；（2）空間尺度適宜，居住環境舒適；（3）廚、衛關系協調，功能恰當；（4）陽臺大小適中，使用方便；（5）具有技術性和科學性，能夠持續發展。房型設計在滿足人們最基本的生活要求以后，還要不斷創新，以適應不同階段不同人群的多樣需求。例如：一房型住宅，此類戶型由于建筑面積較小，一般控制在50ｍ２左右，可分成單身公寓、一房一廳一衛和一房一廳一衛三種套型。由于空間單一，在布局上只要能做到簡明實用，空間緊湊而又靈活即可。兩房一廳（或兩房兩廳）一衛，建設部所界定的90m2住宅套型面積己經明確為套型建筑面積，包括套型內墻體、管道、樓內公攤而積和樓外小區物管等公共設施的分攤建筑面積。依照目前通常的住宅戶型設計，多層住宅每戶公攤面積一般在10m2以下；小高層住宅每戶公攤面積一般在10m2～20m2之間；高層住宅每戶公攤面積可能高達20m2以上。如果按最低限度的多層住宅計算，每戶關門建筑面積多在80m2左右，這其中還包括墻體、管道。目前我國住宅建設中，多層多采用240砌體結構形式，小高層、高層多采用190厚的填充墻體。據此我們抽取了3種較為常見的90m2左右戶型簡要計算了其使用面積，平均值約為70m2。

3.購房者

消費者在三者中獲取的信息量最少，在房地產市場中，消費者是信息不對稱最嚴重的一方，消費者的偏好能夠在市場狀況中得到體現，但消費者只有在現有的房地產產品中做出選擇。首先，控制投資性與投機性的購房，引導住宅消費方向住宅投資旺盛是引起住宅價格上漲的一個重要因素。政府應通過建立住房信息系統掌握每一戶居民的住宅擁有情況，對于購置多套住宅的，采取征收、提高銀行按揭利息等途徑進行調節；另一方面，投資者多的原因是房價上漲快投資回報高而引起，政府對價格進行管理的政策的出臺客觀上也能夠減少住宅投資。其次，政府應引導消費者的居住觀念，倡導理性購房消費觀念，使消費者建立起通過多次購房逐步改善居住條件的觀念，依據收入水平從中小戶型結構到大戶型結構消費的平穩過度，使更多消費者接受住宅郊區化的理念，這在一定程度上也可緩解住宅戶型結構的供需矛盾。

四、結論

通過四川、云南部分二級中等城市房地產市場調查分析，中小戶型住房受到廣大購房者的青睞。分析了造成這種局面是由于的房地產市場的主體間行為相互作用形成的。并從三者的各自角度提出了優先開發中小戶型商品住宅戶型的策略。真正滿足消費者的購房需求，進而推動二級中等城市住宅商品房市場健康發展。

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