試析中國房價居高不下的原因及抑制房價過高的措施

[摘要] 鑒于近兩年中國房價居高不下，從經濟學角度，結合市場經濟趨利性特質，，揭示引發高房價的原因，并針對中國房地產市場的問題提出合理建議。

[關鍵詞] 消費者剩余 生產者剩余

一、引言

近年全國大部分城市房價高位上漲，試問，中國的房地產業，真是像樓價一樣，蒸蒸日上嗎？顯然不是。據悉現今中國房地產業空房閑置率也同房價一樣居高不下。這種矛盾正是房地產商大量制造房地產泡沫，謀取暴利所導致的。本文結合市場經濟趨利性理論，通過分析經濟學中消費者剩余，生產者剩余，及兩者間剩余轉移來進一步說明上述問題。

二、市場經濟趨利性

正如馬克思政對市場經濟的論述，“市場經濟是不同于自然經濟和計劃經濟的一種經濟體制模式，是以利益最大化為驅動力，通過供求、價格、競爭等市場機制配置社會資源和引導社會經濟的經濟體制模式。它本質是一種求利性經濟，追求利益最大化是市場經濟的內在動力機制”，那么就不難理解當今市場經濟條件下，作為房地產市場經濟的主體房地產開發商更是要費勁心機去謀求利益的最大化。

1.消費者剩余， 即消費者個人對某一商品所愿支付的價格超出其實際支付價格的部分。下面就房地產市場為例具體說明，如圖1所示，階梯行的曲線DD是房產市場中，房子這種商品的需求曲線。它反映了每一銷量水平上，消費者對于額外一單位的該商品所愿意支付的價格。對于第一單位消費者愿意支付的價格為P1，但是當市場價格為P’時，他們僅需支付P’。因此（P1-P’）如圖中標有A的長方形陰影區域，代表了這第一個單位的消費者剩余。依此類推，整個A，B，C，D陰影區域代表了對應于市場價格為P’，時的總的消費者剩余。參照本圖，并結合經濟學中消費者心理期望，消費者剩余或額外的收益越大越好，從而達到如圖所示，社會總消費者剩余最大化，即圖中陰影區域最大時。

圖1 消費者剩余

2.生產者剩余，生產者剩余等于價格超過邊際生產成本的那部分價值的總和。結合下面圖2所示，分析作為房地商的生產者們對其額外的利益同樣也是期望最大化。從而導致房地產開發商總量最大化。圖中邊際成本曲線呈階梯形。價格為P’。如果房產開發商以MC1邊際成本生產一個單位的產品并以P’的價格出售，它就有一個相等于區域(P’-MC1)的剩余，以此類推，各房地產商在追求額外利益最大化時，導致房地產商整體生產剩余最大化，如上圖全體生產者（此僅指房產開發商）A，B，C，D陰影區域最大。

圖2 生產著剩余

3.消費者剩余向生產者剩余轉移——部分利益從消費者集團轉移到生產者集團，因為中國房地產市場處于被房地產開發商與地方政府壟斷階段，壟斷造成社會損失。如圖3所示，與競爭市場的產量和價格相比較，受限制銷量和提高了的價格致使社會福利凈損失。開發商將銷量限制在Qm處，并將樓價提高至Pm。總剩余的變化等于需求曲線DD和邊際成本曲線MC之間的減少部分。參照圖3所示，我們損失了兩個三角形，A+B陰影區域，A為指買房者剩余損失，區域B為房地產開發商剩余損失，但要說明此生產者損失僅是一部分小開發商（即不占市場優勢的小公司）損失，而掌控房地產市場的大企業集團則通過限制銷量，虛假“鼓吹牛市”等手段，一味上揚樓價，最終把生產者剩余部分轉移到該利益集團手里.從而獲取超額利潤，同時導致社會福利的凈損失。而另一利益轉移過程可參照圖3，消費者還有一部分損失作為增加了的利潤為壟斷者所得到。同社會損失A+B相反，后一部分損失是一種利益的轉移。而這部分即（Pm-Pc）Qm，于是房地產寡頭們便可以獲得這部分超額壟斷利潤如圖陰影區域C部分。

圖3 利益轉移

三、抑制房價不健康漲浮建議

針對上述市場經濟自身存在的弊病及人為導致的房價不正常漲浮問題，本文提出了兩點建議。

1.加強對房地產市場監管力度，加大房地產市場的監管力度。首先，就要求政府對土地這一“公有制”資源的使用，對房產開發商的招標發包的過程做到公開透明。其次，對建筑開發商施工全過程進行有效監管，對違規、違法的企業及開發商給予嚴厲處罰。最后，定期將開發企業施工全過程情況向社會反饋，再由政府牽頭組織相關專業部門，并吸納社會熱心群眾對該開發企業及開發商本人評判打分，建立相應檔案，以作為政府再次進行土地開發招標時的重要參考標準。

2.建立個人集資建房俱樂部。從長遠看，地方政府也應積極鼓勵，逐步引導個人集資建房順利進入房地產市場，通過其合理又遠低于壟斷價格的房價，抑制房地產商打出的高房價，打破原有房地產開發商的壟斷，刺激競爭，從而建立房地產市場的競爭機制，實現房地產市場經濟的良性循環。

四、總結

本文分析了中國近年房價居高不下的重要原因，即市場經濟的趨利性，房地產商對高額暴利的追求，進而提出抑制房價過高的兩點必要措施，以期早日形成中國房地產經濟良性發展，最終實現房地產市場經濟的健康運行。

參考文獻:

[1]陳恕祥編著:《馬克思政治主義經濟原理》.北京高等教育出版社，1999

[2]謝經榮編著:《房地產經濟學》.中國人民大學出版社，2002