有效調控房價之我見

[摘要] 本文在詳細分析近年房價上漲的各因素后，提出了有效調控房價之良策：實施累進式物業稅。本文還給出了實施累進式物業稅的具體方案，并對實施累進式物業稅的法理依據和實施效果等進行了詳細分析。

[關鍵詞] 累進式 物業稅 調控 房地產 房價

上個世紀80年代后期日元對美元大幅升值，帶動房地產價格一路飆升，形成泡沫。從1986年起，日本資產價格經歷了5年的持續上漲時期。1987年，商業用地和住宅用地價格的年上升率甚至超過了76%的水平，堪稱世界經濟領域的奇觀。但好景不長，隨著日元下跌，1991年，日本的房地產泡沫破滅，地價開始下降，日本經濟陷入長達十多年的蕭條期，幾十家金融機構倒閉，幾千家企業破產，其深遠影響至今難以準確估算。今天我國的經濟形勢與日本當時的情形比較相似，人民幣對美元持續升值，房價在上漲。中國會不會重蹈日本的復轍？

近幾年來中央政府和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進行調控，但效果卻不盡人意，房價還在快速上漲，上漲范圍仍在擴大。為什么針對房價的新政策頻出，而房價仍不停地上漲？可能是政策的效應滯后，也可能是政策的針對性不夠。作為一家之言，筆者通過對當前房價上漲的現狀和原因分析，借鑒國外實施物業稅的經驗，認為應在國內實施累進式物業稅。實施累進式物業稅對政府有利，對平民百姓有利，對投機性購房者不利，從而可以擠壓房地產需求中的泡沫，有望使房價穩定乃至下降。通過調節累進式物業稅中有關參數，可以有效調控房價。

一、房價上漲原因分析

房價為什么異常上漲？為什么政府越調控房價越上漲？只有認真分析、找出導致房價異常上漲的主要原因后，才能有的放矢，提出真正解決房價虛高的良策。

1.稀缺的土地

建房屋需要土地，而土地屬于稀缺資源，特別是好地段的土地，有限且不可再生。從這個角度來看，全世界的房價總體都會上升，只不過上升的速度不同而已。以前總是說中國地大物博，但若用總人口除之，則人均資源非常少。中國與美國的陸地面積差不多，但中國現在是13億人口，而美國剛上3億，人均不到美國的四分之一。因此，我們必須采用更嚴厲的政策，才能保護稀缺的土地資源，為子孫后代多留下些賴以生存的土地，以使我們國家能更好的持續發展。

2.希望房價持續上漲的地方政府

從政府的角度來看，在當前財稅體制下房價的上漲對地方政府有百利而無一害。首先是房價上漲后當地的GDP也跟著上漲，地方政府的業績有了，其次房價上漲后各種稅費、土地出讓金大幅度增加，地方政府將得到實實在在的財力方面的好處。對于有遠見的政府，應該看到房價太高，會導致人才流失、企業外遷，從而降低城市的競爭力。

3.推波助瀾的房地產開發商

房地產開發商本來僅希望在彌補成本費用的基礎上加上適當的利潤能將房屋賣出去就心滿意足了，但看見房價上漲迅猛，炒房者獲利頗豐后，就動了自己參與炒房的念頭，于是囤積居奇、捂房惜售現象層出不窮，由此導致供不應求現象加劇，加速房價上漲。

有的人認為房價上漲主要是房地產開發商的責任，提出要限房價，打擊坐莊，掃除囤積居奇。這樣會有作用嗎？在當前過熱的需求下，假如開發商按限價把房賣出來，“炒房”者立刻會把房價“炒”上去，暴利轉移到“炒房”者手中。開發商會手握著房源看著“炒房”者盈利嗎？于是才有了捂房惜售現象。為什么汽車制造商不捂車惜售？因為人們知道汽車放在倉庫里不但不會升值，還要支付有關成本費用、還會貶值，所以沒有人囤積汽車。如果人們預期房價漲幅不大甚至下降，還要支付較多的保有費用，他還會囤房嗎？

4.旺盛的房屋需求者

目前的房屋購買者可簡單劃分為以下幾類：

(1)正常需要者。那些出于安居樂業或者改善原有住房條件的目的，購買住房的人們。這類人群的購房需求是最合理的，不管什么時候政府都有義務幫助他們實現購房的愿望。

(2)未來需要者。這些人本可以不急于購房的，比如說剛剛出來工作的，財力不足，工作也不穩定，將來不知會在哪里工作，現在購房可能會成為沉重的包袱，遲些時候購房會比較合適。但看見房價迅猛上漲，遲了一年房價就增了十多二十萬，別無選擇，只好硬著頭皮購房。如果房價穩定，這些人是不會急于購房的。

(3)國內投資與投機者。國內一些有投資意識的精明人，看到房價一路上漲，便利用自有的、親戚朋友的和銀行的資金進行房屋的投資。據報紙報道，在不少城市，一人一次性購買十幾二十套住房的現象已經不再是新聞，就筆者認識的工薪階層的朋友中，有的現在就購有三四套住房。這些人的行為是導致房價上漲的重要力量。

(4)境外投資與投機者。另一股不可忽視的推動房價上漲的力量是境外投資與投機者，他們看好中國房價上漲和人民幣升值的預期，以各種形式投資國內房市，并大力推動房價上漲，幾年后待房價、人民幣升值到一定程度時，他們就從中國房市撤出。他們可以得到中國大陸房價上漲、人民幣升值帶來的巨大利潤，而國內經濟將會面臨災難性的后果。據黎友煥的研究，認為有3000億美元外資進入內地炒樓。這個數字不一定準確，但為數不少的外資進入內地炒樓，應該是不爭的事實。

5.充裕的資金

近年來中國對外貿易持續順差，導致中國官方外匯儲備連創新高，據新華網北京2007年7月11日電(記者張旭東、安蓓、白潔純)，中國人民銀行11日傍晚公布數據稱，到2007年6月末，國家外匯儲備余額為13326億美元。 這意味著結匯累計發行貨幣總量接近10萬億元人民幣。另外還有一些來源不明資金為分享中國經濟高速發展的大餐，悄悄潛入境內。由此導致資金流動性嚴重過剩，這些資金必然要找出路，于是流向股市，流向房市，結果是股市火爆，房價猛漲。這些資金今后如果不流出問題倒不大，但這些為謀利而來的資金今后必會撤出，就會導致災難性的后果。

6.房屋開發、購銷環節的稅費

現在與房地產開發、銷售相關的各種稅費，多達幾十種，有的人認為房地產稅費超過房價的三分之一，甚至更多。這些稅費必然會加到房屋成本中去，從而推高房價。

有的學者提出大量增加供給，使得供需平衡。理論上是對的，但實際上很難做到，即使做到了將來的后果也很嚴重。如果是彩電、汽車等一般消費品供不應求，大量生產增加供給從而滿足需求是對的。但住房的增加要耗費土地，耗費稀缺的土地資源，政府難以拿出足夠的土地來滿足現在異常的房屋需求。現在是住宅大量空置與供不應求共存。如果房屋的供應真的達到現在的需求，將包含現時大量的投機性需求，一旦房市泡沫破裂，將會有大量的空置房顯現，這些耗費稀缺土地資源的空置房將成為城市建設中的包袱。因此筆者認為適度增加供應是對的，但并非要增加到完全滿足當前需求的程度，政府要做的是抑制樓市投機性需求，使得消除投機性需求后的樓市達到供需平衡，保護人們賴以生存稀缺的土地。

經濟學原理告訴我們，市場成交價格取決于供求雙方的力量對比，在求大于供條件下，賣方起主導作用；在供大于求條件下，則買方起主導作用；而在供求平衡條件下，成本對價格有重要影響。現在明顯是賣方市場，供不應求。幾年前還是供需基本平衡（有的地方是供大于求）的情況，怎么會迅速轉變為供不應求呢？經過上面的分析，筆者認為最主要的原因是房屋需求中增加了大量的境內、境外投資與投機者。據報紙報道，在2005年的時候，上海有個居民，借了銀行7800萬買了128套住房。如果住房是一般的消費品，消費者購買幾十套住房對社會對國家沒有影響，但是，住房要耗費稀缺的土地資源。少數人低持有成本占有大量的住房，導致以致加劇住房的供不應求，真正需要居住的購房者只能被動地接受高房價，承擔賣方轉移過來的各種稅費。

綜上分析可知，⑴土地的稀缺性是客觀存在，難以改變；⑵地方政府為城市建設需要一定財力保證的愿望應設法滿足；⑶房地產開發商在住房供需基本平衡的條件下無法興風作浪；⑷房地產開發、銷售環節的有關稅費可以減免；⑸關鍵是要抑制過多占用住房的需求和投機性的需求，使得過量的資金不要流向房市，從而降低和穩定房價。

二、實施累進式物業稅的理由及效用分析

1.要降低、穩定房價，應該實行累進式物業稅

根據以上的討論和國外的經驗，我們認為欲有效調控房價應該開征物業稅，并應考慮以下因素：

(1)不應增加平民百姓的居住成本。即對于每一位有境內戶籍的居民應定一個免征額，以保障平民百姓的安居。這個免征額應取住房面積數為好，因為全國各地房價相差太大，若取免征額為房屋價值的話，就會有些地方覺得太高，而有些地方認為太低，并且這個免征額應該依據各地的實際情況來確定。

(2)增加房屋保有環節的成本，降低房屋交易環節的成本。這樣可以降低房屋的空置率，加速房屋的流通，提高房屋的使用效率。

(3)稅率的確定不應是統一的，而應隨占用房屋面積的增加而提高。這樣可使境內境外投機者不愿超出財力多占住房，不敢“炒房”，稅率也可根據社會經濟形勢的變化而調整。

(4)物業稅的開征應該納入地方政府的財政收入。地方政府負責當地的城市建設，負責解決當地人民的居住問題，地方政府沒錢不行，沒法辦事。把物業稅納入地方政府的財政收入，政府有了穩定的稅源，就不必指望獲得較高的土地出讓金，就有了解決百姓住房問題的資本。

注意到這些因素，要有效調控房價，應采用的辦法就是：實施累進式物業稅。世界上絕大多數成熟的市場經濟國家都開征了物業稅。我們建議的累進式物業稅的特點是稅率隨著占房面積的增大而提高。為什么要采用遞增的稅率呢？因為開征物業稅后，房主為降低房屋持有成本會將空置房出租，如果稅率一致，房主就會把物業稅轉嫁給承租人，而不急于轉讓房屋。采用遞增的稅率，稅率較高的物業稅難以轉嫁，如果不是用于自住，房主就會考慮將房屋出售。我國的土地資源緊缺，非遞增的稅率無法將投機者擠出房市。

2.累進式物業稅具體方案

本文以下所提物業稅主要是指針對房屋所征的稅。根據國際上的經驗，以及權責利相統一的原則，筆者認為累進式物業稅宜納入地方稅，作為市、縣級的財政收入，用于經濟適用房、廉租房的建設，低收入人群及外來務工人員的住房補貼，以及城市公共設施的建設等。我們設計的累進式物業稅主要包括以下內容：

(1)以家庭為單位，戶口為依據，人均占用房屋面積為A平方米以下的免交物業稅。

(2)人均占用房屋面積在A平方米以上、2A平方米以下的，超出A平方米部分按稅率R交納物業稅。

(3)人均占用房屋面積在2A平方米以上、3A平方米以下的，超出A平方米少于2A平方米部分按稅率R交納物業稅，超出2A平方米部分按稅率2R交納物業稅。

(4)以此類推，超出3A平方米部分按稅率3R交稅，超出4A平方米部分按稅率4R交稅……

若用x表示人均占用房屋面積，f(x)表示應交納的物業稅，則可用以下公式表示，其中n表示家庭人口數，R表示物業稅稅率，S表示房屋每平方米面積房價。

上式是一個分段函數，我們可以寫出它的一般項公式。設 kA＜x≤(k+1)A，k為非負整數，則

（1）

人們習慣于用全家房屋面積來考慮問題，設t=nx是全家占有房屋面積，則當kA＜t/n≤(k+1)A時，應交物業稅函數為

（2）

公式說明：物業稅稅率R可由全國人大或者授權國家稅務總局確定范圍，由各省或市人大根據各省市具體情況確定本地適用的R，當要促進房地產發展時可以降低R，當需要降低過旺的房屋需求時可以提高R。A是免征物業稅的人均面積數，可由各地級市根據各地的實際住房、土地情況確定，例如取A＝30，免稅的人均面積是30平方米，一般三口之家的免稅面積就是90平方米，對于大多數平民百姓用于居住的面積是夠了。中小城市可取大一些，比如對于中城市定為40，小城市50。每平方米面積房價S可根據同地段上一年二手房成交均價的8折確定。取8折的理由是：二手房成交均價中可能含有裝修費，當年房價可能會低于上一年，有的納稅人的房屋由于樓層、朝向等原因低于成交均價。由指定部門對各地段房價S確定后通過報紙、網站向社會公布，以利于公民納稅。

3.有效調控房價作用分析

對公式（2）求導，可得邊際函數

由此可知邊際物業稅依賴于三個參數：物業稅稅率R、單位面積房價S、超出免稅面積的倍數k。其中R與S對于同一地區的居民來說是相同的，區別在于k。對于平民百姓，人均住房面積不超過免稅面積的，k=0，邊際物業稅為0；對于中產階層以上的，若住房面積大一些，人均面積超過免稅面積一兩倍，適當增加一些物業稅也不算什么負擔；至于那些投機“炒房”的，擁有多套住房，比如擁有超過免稅面積10倍以上的，邊際物業稅將不低于10RS，面對如此的稅負增長率，他們將難以承受，就會將多余的房屋出售。這些拋出來的多余房屋將徹底改變現在房屋的供求關系，更重要的是改變人們對房價走勢的預期，大幅度降低投機性需求，將使房價下降至合理的價位。

累進式物業稅這劑“藥”會不會太猛，影響到房地產市場的發展呢？在我們的方案中有兩個可調參數：免稅面積A和稅率R。中小城市的A可定得大一些，對于R也可依據當地經濟情況進行調節，當房屋供應緊張，房價上漲厲害時，可調高R，反之可調低R。當R趨于零時，應交物業稅也趨于零，累進式物業稅的作用迅速弱化。所以各地政府可根據當地情況調節這兩個參數，使經濟發展、房價、居住條件達到較佳值。

4.開征累進式物業稅的法理依據

(1)開征累進式物業稅對于緩解分配領域中的不合理狀況具有十分重要的意義。物業稅是依據資源的占有程度來征收的，開征差別稅率的物業稅，可以通過稅收手段抑制富人過度占有資源、特別是占有優質資源。這在稅收理論上被稱之為“財富分配說”，即開征物業稅可以重新分配社會財富，緩解社會財富分配不均的作用。

(2)開征累進式物業稅可以優化城市土地資源的配置結構，提高城市住房存量資源的利用效率。我國目前存在大量存量地產，包括土地存量、新房市場和二手房市場的空置房，它們的存在為房地產市場的健康發展埋下隱患。由于這方面問題是由長期預期收益大于持有成本造成的，所以解決它也只能從增加持有成本入手。開征累進式物業稅符合“資源配置說”的稅收理論，即物業稅開征將加大房地產的持有成本，從而激勵其所有者關注房地產的有效利用。

5.累進式物業稅的特點與優越性

這種方案的特點是人均占用的房屋面積越大，單位面積房屋的稅負就越重。這樣做是合理的，因為房屋要占用稀缺資源土地，我們不能為了今天部分人的過度享受，而浪費后人的生存土地。今天多占用房屋，就應該多納稅，政府通過稅收政策來調節、抑制過高的住房需求，符合持續發展的原則。至于那些購房后用于倒賣的，此方案將大幅度增加他們的持有成本，占房越多成本越高，如果將來房價的上漲部分不能彌補所有成本的話，他們將無利可圖，多數人將會選擇退出投機行列。

只有迫使投機者退出購房隊伍，房價才有可能回到合理的價位。消去投機者的需求才是真實的住房需求，政府有義務也有能力解決這部分需求。

采用累進式物業稅，對平民百姓有好處，一般家庭3口之家，住房面積在90平方米之內免交物業稅，房價有望大幅度下降，百姓買得起也住得起房；對于中產階層以上的，可以住得大一些好一些，適當出一些物業稅，對他們來說也不是很大的負擔；對于政府來說也大有好處，首先能獲得長期穩定的稅源，其次可降低、穩定房價，解決百姓的住房問題、民生問題，有利于社會的和諧穩定。

采用累進式物業稅，對境內境外居民一視同仁。由于境外居民沒有國內戶口，所以他們在境內買的房屋都要交物業稅，買一套自住的房屋稅負不會太重，買得太多則也要交納較高的物業稅，從而能有效的抑制境外人士在境內大量購房的欲望。采用此種方法抑制境外人士大量購房比政府出臺專門政策限制境外人士購房的套數，更符合市場經濟的要求。

異地購房者由于沒有當地戶口，故無免征面積平方數，即所有異地購房都需交物業稅，從而提高異地“炒房”的成本，達到抑制異地“炒房”的效果。異地購房者在戶口所在地已經享受物業稅免征待遇，在異地保有房屋交納物業稅也是合理的。

三、關于累進式物業稅的進一步思考

有的國家對每戶人家的第一套房免征物業稅，我們為什么不考慮采用這種方式呢？因為五六十平方米面積是一套，三四百平方米面積也是一套，人們就會趨向于購買大的房屋，在我們這樣一個土地資源缺乏的國家是不合適的；另外，為了避稅，有的家庭可能采取假離婚的形式（離婚后就是兩個家庭）來獲得兩套免稅房，這對于社會穩定是不利的。基于以上考慮，我們認為按照人均面積數來確定免征標準是合理的，是符合我們國情的。

有的人認為應該對大戶型房屋開征保有稅，對小戶型免征。那么什么是大戶型呢？如果定義120平方米以上是大戶型，那么兩套80平方米的就不算了，把相鄰的兩套買下來，打通或者不打通該不該征稅？有錢人買上十套八套小戶型房屋靜候房價上漲，又如何應對？所以如果僅對大戶型房屋開征保有稅，既難以實施、缺乏公平，又無法抑制異常上漲的房價。

對于新建樓房，可根據報建計劃中完工日期加上一段銷售期之后，開始向房地產開發商征收物業稅。這就使得開發商不敢囤房、捂房。

對于一般企業、公司生產經營所用的房屋，可在一定約束條件下不按累進式征收物業稅。至于其他一些需要減免的情況，另行考慮。

為鼓勵出租房屋，可采用房東與承租人適用物業稅稅率孰低法納稅，即如果房東這套房屋本應該按稅率2R納稅，而承租人若擁有這套房時應按稅率R納稅，則可根據有關證明材料按照稅率R納稅。

物業稅每年或者每半年交一次，以戶口家庭為單位，自行申報，免稅的家庭也要填報申報表。稅務部門隨機抽查，對于偷逃稅款的，嚴格按有關法律追究其行為。