淺析我國商品房交易的市場類型

[摘要] 在我國商品房交易中，房產開發商、政府和購房者之間存在嚴重的信息不對稱性，導致了我國商品房交易是一個完全但不完美信息的動態博弈，我們就商品房從土地的交易到成品房的交易過程進行分析，由此推出我國商品房交易市場屬于何種類型。

[關鍵詞] 商品房交易 博弈方 動態博弈 均衡 得益

在我國商品房交易中，最大的特征是信息不對稱。房地產信息不對稱表現為開發商在投資開發前就通過專業人員對產品的定位進行了詳細的市場調研， 較準確地把握消費群體定位， 并對消費群體的消費特征、消費心理、消費偏好、經濟能力等情況基本掌握。而購房者除了自己的購買能力、購買需求外， 對開發商、房地產、開發成本費用等了解甚少，還往往被開發商的不實宣傳所欺騙。

在多數情況下，動態博弈后行為的博弈方在自己行為之前都可以觀察到先行為的其他博弈方的行為，但是動態博弈中也可能存在部分后行為的博弈方，無法了解在自己之前行為的部分或全部博弈方的情況，盡管各博弈方對博弈過程不是完全清楚，其對于博弈中各個博弈方的得益是完全清楚的，稱之為“完全但不完美信息動態博弈”。

一、博弈方

1.政府。政府在商品房交易博弈中一般通過掛牌、招標、拍賣三種方式將土地出讓給房產開發商。房子峻工之后政府進行驗收，以便確定房子是否合格及等級。政府作為參與博弈的一方也有其自身的利益，即要取得土地的收入與社會居民福利最大化之間的均衡。

2.房產開發商。由于房產的地域性、高投入性和土地的拍賣制度等， 一個地方大型的開發商不多，所以房地產開發商之間競爭不充分。

3.購房者。購房者希望以較低的價格實現購房的目的。

二、市場類型

按照謝識予編著的經濟博弈論第三版，可把市場分為以下4種類型：

1.市場完全失敗。不管商品的好壞，商品都賣不出去，這樣的市場稱為市場完全失敗。

2.市場完全成功。市場上只有好的商品，買方會買下所有的商品，稱市場完全成功。

3.市場部分成功。市場上存在好的和壞的商品，買方不管商品好壞一律買進，此時稱市場部分成功。

4.市場接近失敗。市場上存在好的和壞的商品，如果買方以一定的概率隨機買進市場上的商品，此時稱為市場接近失敗。

三、商品房交易的完全但不完美信息動態博弈模型

1.完全但不完美信息動態博弈

在商品房交易的博弈中，房產開發商屬于完美信息的博弈方，而政府對于房產開發商的土地價格及房子質量是知道的，也是具有完美信息的博弈方，但是購買者對于房子質量、成本、消費者需求等信息是不清楚的，是具有不完美信息的博弈方。另外我們假設在商品房交易過程中，各博弈方對于自己的得益及其他博弈方的得益是完全清楚的，這樣商品房交易的三方博弈我們就可以看成是完全但不完美信息的三方動態博弈。

2.商品房交易的完全但不完美信息三方動態博弈的模型

我們設政府為博弈方1，房地產開發商為博弈方2，房子真實需求者為博弈方3，這個博弈可分成五個階段：第一個階段，政府決定是否賣出土地，如果選擇不賣，則各方得益均為0，博弈結束，如果選擇賣，博弈過程進行到第二個階段，即房產開發商決定是否買土地，如果不買則與第一階段政府不賣的得益一樣，都是（0，0，0），其中第一個數字表示政府的得益，第二個數字表示房地產開發商的得益，第三個數字表示有真實需求的購房者的得益。如果房產開發商選擇買，則房產開發商進行房屋的建造，房產開發商有二種選擇，即可選擇建造好的房子或差的房子，此即博弈的第三個階段，我們用好表示好房子，用壞表示差的房子，然后進入博弈的第四個階段，政府對房子進行檢收，對好的房子評定為A級，合格的房子評為B級，不合格的要提出整改意見，整改合格后評為B級，其中A級的房子都賣高價，B級的房子都賣低價，最后是博弈的第五個階段，即購房者選擇是否選擇買房及買什么樣的房。

另外我們假定政府出讓土地的收益為N，如果房子能賣出去則政府收益為M（M除了出讓土地收益N以外，還表示房子賣出后增加了社會福利，即M＞N＞0）， 高價房價格表示為Ph，低價房價格Pl， Ph＞Pl＞0，好房子的價值為V，差房子的價值為W，V＞W＞0，如果房產開發商想以次充好以取得A級，則偽裝費用為C，另外假定V- Ph＞W-Pl＞0＞W- Ph。具體的博弈過程見下圖。

四、商品房交易的完全但不完美信息三方動態博弈的完美貝葉斯均衡

一般的情況下Ph- Pl＞C＞0，此時房產開發商會選擇對B類房子進行偽裝。令所有好房子的概率是Pg，則差房子的概率Pb=1-Pg，P(A/g)=1，P（B/g）=0，P（A/b）=p， P(B/b)=1-p，P(H/A)=1，P(H/B)=0，P(L/A)=0，P(L/B)=1

以上分別為好房子評為A級的概率，好房子評為B級的概率，差房子評為A級的概率，差房子評為B級的概率，A類房子賣高價的概率，B類房子賣高價的概率，A類房子賣低價的概率， B類房子賣低價的概率。

則好房子賣高價的概率為Pg，差房子賣高價的概率為（1-Pg）*p，好房子賣低價的概率為0，差房子賣低價的概率為（1-Pg）*(1-p)，則高價買到好房子的概率

低價買到好房子的概率

，則購房者買高價房的期望收益為，購房者買低價房的期望收益為I2=W-Pl

此時購買低價房的期望收益大于0，故買方會買下所有的低價房，在高房價的情況下，購房者會以一定的概率購買，根據以上討論，我國商品房市場是一個介于部分成功和接近失敗的市場之間的一種市場。

參考文獻：

[1]謝識予:經濟博弈論（第三版）.上海:復旦大學出版社，2006:250，268

[2]王永萍姚寶童傅強徽:商品房交易的不完美動態信息博弈分析.現代物業，2007（14）

[3]葉丹丹:我國房地產市場買賣雙方控制力博弈分析.集團經濟研究，2007(33)

[4]舒燕:淺析政府與房地產開發商的博弈現象.中國集體經濟(下旬刊)，2007(9)