個人集資建房的經(jīng)濟學之辨

[摘要] 文章分別從個人集資建房與社會分工的關系、個人集資建房的市場行為的定性、個人集資建房與社會資源配置、個人集資建房與房地產(chǎn)價格調控等角度，運用經(jīng)濟學原理對各方的懷疑與指責進行辨析，從而為個人集資建房尋求理論根據(jù)。

[關鍵詞] 個人集資建房 合作建房 合作消費 帕累托最優(yōu)

一、“個人集資建房違背社會分工原則，是社會發(fā)展的反動力”之辨

指責者認為，個人集資建房是違背專業(yè)化分工的倒退之舉。然而，如果真正深入了解個人集資建房的具體操作過程，就會得出相反的結論。

所謂個人集資建房也叫做“個人建房合作社”、“ 住房合作社”等， 是指房屋的購買者不依靠開發(fā)商，自己組織起來集資建房，不但自行或委托購買地皮、成立管理機構， 而且聘請設計院、建筑公司、監(jiān)理公司、財務審計單位等工作，完全自行承擔，以此降低房屋的成本。主要解決自身住房問題的一種互助性、非盈利性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。個人集資建房的房屋由設計院設計、由建筑單位施工， 所有的過程仍是專業(yè)的操作， 并非業(yè)余。

可見，個人集資建房并沒有“反社會分工”。相反，依照個人集資建房的各種組織運行模式的特點，它完全可以在市場化條件下運行。以重慶“聯(lián)眾建房模式”為例。重慶“聯(lián)眾建房模式”是一種房地產(chǎn)公司為集資建房合伙人代理建設的一種建房模式。集資合伙人與房地產(chǎn)公司的關系是委托與代理的關系。重慶合作建房模式取得的土地是國家出讓地，不享受國家給予劃撥土地、免交出讓金、配套費的優(yōu)惠，依照房地產(chǎn)開發(fā)程序應該繳納的出讓金和稅費等全部依法交納。不享有社會福利性補貼性質形成的低價，完全按照市場化條件下建房。

換個角度看，即使在現(xiàn)階段個人集資建房違背了市場法則，這種模式也是無可厚非的。原因在于中國的房地產(chǎn)市場有其特殊性：中國的房地產(chǎn)市場并沒有真正經(jīng)過自由市場經(jīng)濟的洗禮，在它的誕生之初就帶有行業(yè)壟斷的性質。在這樣的市場中，在不違背國家法律的情況下，任何或許能打破壟斷的模式都應該允許存在。實際上，開發(fā)商只是是個整合機構。如果這個整合機構與其它整合方式相比不能達到效率最高，并不能給老百姓帶來真正的實惠，那么其存在的價值必然受到懷疑。個人集資建房正是對開發(fā)商的挑戰(zhàn)。

二、“個人集資建房是‘合作投資房地產(chǎn)行為’”之辨

從概念上講，投資是指經(jīng)濟主體為獲取經(jīng)濟效益而墊付貨幣或其他的資源于某項事業(yè)的經(jīng)濟活動。其中包括直接投資與間接投資。直接投資中又分為固定資產(chǎn)投資與非固定資產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資屬于固定資產(chǎn)投資， 從本質上看， 是一種將資本投入房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、中介服務、物業(yè)管理服務等經(jīng)濟活動和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)活動， 以獲得最大限度利潤的經(jīng)濟行為。

從特征上講，作為投資須具備的特點：(1) 投資是一種經(jīng)濟行為， 具有明顯的投機性與盈利性。(2) 投資作為經(jīng)濟活動， 必須有資金的流動。投資必須經(jīng)歷一系列運動過程才能實現(xiàn)增值。個人集資建房運作模式中， 建成的房屋的用途是很明確的， 就是解決集資建房會員住房困難的問題， 用于自住， 而不是出售或出租， 并沒有將房地產(chǎn)的商品形態(tài)進一步轉化為貨幣形態(tài)。因此， 個人集資建房不具有房地產(chǎn)投資的特征。

實際上，個人集資建房是一種合作消費行為。其目的是迎合某一消費群體的特定心理， 更好地滿足其消費需求。

個人集資建房作為合作消費須滿足的特性：(1)有自發(fā)形成的群體， 此時的合作消費為初級形式。(2)是有組織的群體活動， 但組織者不以盈利為主要目的， 此時的合作消費進入發(fā)展階段。(3)是有組織、有目的的商業(yè)活動。此時的合作消費為高級形式。在這一階段， 聯(lián)系供求關系、識別服務對象的最簡單的特征是采取社員(或會員)登記、交納一定費用辦理社員證或會員卡， 向會員提供優(yōu)于普通消費市場的低價商品和服務。(4)合作消費行為僅僅以貨幣形態(tài)轉化為商品形態(tài)，而并不存在現(xiàn)金流， 也不存在增值。

通過對個人集資建房運作模式的研究， 不難發(fā)現(xiàn)， 個人集資建房符合合作消費組織形式的特征。它是有組織、有目的的商業(yè)活動， 但是組織者不以盈利為主要目的， 其組織形式符合合作消費的發(fā)展階段。

三、“個人集資建房沒有達到經(jīng)濟學中提到的‘帕累托最優(yōu)’”之辨

經(jīng)濟學中的“帕累托最優(yōu)”作為評價資源配置的基本標準，指的是在帕累托最優(yōu)這種狀態(tài)下，不可能通過資源的重新配置，在其他人效用水平至少不下降的情況下，使任何人的效用水平有所提高。基于這個定義，有人提出了個人集資建房不符合，甚至破壞了房地產(chǎn)市場中的“帕累托最優(yōu)”，并且指出個人集資建房雖然能夠滿足一部分購房者的住房需求，但是它卻損害了商品房購買者的利益，甚至損害了房地產(chǎn)商的利益。

單就“帕累托最優(yōu)”的定義來說，此觀點似乎是對的，然而，此觀點忽視了“帕累托最優(yōu)”實現(xiàn)的現(xiàn)實條件。帕累托最優(yōu)的一個強假定前提是完全競爭市場的存在，但是在現(xiàn)實生活中的壟斷因素與日俱增。如果廠商或生產(chǎn)要素供給者具有一定的市場勢力，就會產(chǎn)生帕累托無效率，現(xiàn)階段的我國房地產(chǎn)市場正符合這種情況（參照下圖）。因此，在帕累托無效率的我國房地產(chǎn)市場談及“帕累托最優(yōu)”是不妥當?shù)摹?/p>

結合我國房地產(chǎn)市場壟斷所帶有的非市場性因素，文中做了三點創(chuàng)新：（1）在一定時期內市場的壟斷價格既定（不再分析壟斷價格的形成過程），并且始終高于完全競爭條件下的均衡價格。（2）在同一圖形內比較完全競爭市場與壟斷市場的福利狀況。（3）分別運用“消費者剩余”、“生產(chǎn)者剩余”概念來表示購房者與房地產(chǎn)商的福利水平。

在完全競爭的理想狀態(tài)下，當市場達到供需平衡時，均衡點為E點，均衡量為Q0，均衡價格為P0，消費者剩余為ABE，生產(chǎn)者剩余為GBE，居民和生產(chǎn)商都能得到各自應得的福利。

在壟斷市場中，市場的壟斷價格達到了P1。消費者需求減少為OF，而商品房供給增加到OG，供求失衡。一方面消費者剩余縮減到AHC，另一方面使生產(chǎn)者剩余增加到GHD。消費者剩余明顯減少，而生產(chǎn)者剩余明顯增加。顯然，生產(chǎn)者剩余增加的部分是對消費者剩余的占有，我國的房地產(chǎn)市場不滿足“帕累托最優(yōu)”標準。

從圖中可看出：即使個人集資建房在現(xiàn)階段不能使房地產(chǎn)市場達到“帕累托最優(yōu)”，但它至少起到了“帕累托改進”的作用。個人集資建房的成本與價格低于商品房毋庸置疑，它的出現(xiàn)必然會拉低市場房價，如圖中價格從P1降到P2。相應地，生產(chǎn)者剩余從GHD下降到GH’D’，消費者剩余從AHC上升到AH’C’，購房者的福利增加了，生產(chǎn)商損失了一部分并不屬于他的福利。這一過程恰好符合了“帕累托改進”原則。

四、“個人集資建房對調控房市收效甚微”之辨

懷疑者認為，個人集資建房很難在房市與開發(fā)商之間展開實質性競爭，并不能有效消除壟斷……國家現(xiàn)階段的產(chǎn)業(yè)政策或者經(jīng)濟政策正朝著調低房價的方向進行，取得了初步的效果……不需要個人集資建房。

此觀點的言下之意是國家的宏觀經(jīng)濟政策在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中居于主導地位。而實際上，在促進我國房地產(chǎn)價格理性回歸的過程中，宏觀經(jīng)濟政策只能起到治標的作用，這是由宏觀經(jīng)濟政策的性質所決定的。相對于影響房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)政策與公共政策，宏觀經(jīng)濟政策在施行中管的時間最短；受到更多經(jīng)濟因素的制約；對特定市場調控的目標性相對較弱；并且是間接作用于房地產(chǎn)市場。因此，宏觀經(jīng)濟政策達到的調控效果只是短期甚至是無效的，從長期看它不及產(chǎn)業(yè)政策與公共政策。

目前，我國銀行存款準備金率已達14.5％，超過了1993年時的最高水平，但利率水平還與1993年時相差很多。如果繼續(xù)加息，很多行業(yè)都會出問題。“如果利率漲到了7％或8％，很難說是房地產(chǎn)先垮還是別的企業(yè)先垮”（任志強）。所以，目前的金融政策不一定意味著房地產(chǎn)的拐點。“房地產(chǎn)的短期宏觀現(xiàn)象與結構性問題要分開看”。中國現(xiàn)在很多調控是針對短期過熱現(xiàn)象。在地價很高的情況下，調控力度這么大，需要警惕房價出現(xiàn)“硬著陸”的風險。

因此，從長遠看，要真正實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的理性回歸，房地產(chǎn)市場走上健康發(fā)展之路，就要從“本”上醫(yī)治。換句話說，就是要打破目前我國房地產(chǎn)市場的壟斷格局，允許像個人集資建房等其它形式的建房模式進入市場，展開多元化的市場競爭，借市場機制對房地產(chǎn)市場進行調控。

不少業(yè)內專家認為，我們國家現(xiàn)在提出個人合作建房，是市場的態(tài)勢和需求已經(jīng)要求我們要嘗試新的模式來滿足現(xiàn)實的需要，理應由市場來決定它的生存方式和發(fā)展?jié)撃堋?jù)專家介紹，如果個人合作建房在我國得到政府的大力支持，一旦達到30%以上的市場份額，將足以影響房市壟斷行為和房價走勢。

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