城市經營時代房地產開發商的角色轉變

[摘要] 城市經營是近幾年出現的新概念，筆者就城市經營產生的動力機制，城市經營的內涵，主要內容等進行了探討，試圖對城市經營理論進行完善，并在此基礎上提出了城市經營時代房地產開發商應該進行角色轉變。

[關鍵詞] 城市經營 房地產開發商 角色轉變

美國著名經濟學家斯蒂格利茨預言，影響未來世界經濟發展的是兩件大事，一是美國高科技的發展，二是中國的城市化。在市場經濟體制的進一步深化和城市化進程的大背景下，中國城市經營作為一個全新的課題在近幾年開始引起政府、房地產開發商，以及專家學者的高度重視。

一、中國城市經營產生的動力機制

中國城市經營是在市場經濟體制的逐步建立和城市化進程的大背景下產生的。

首先，它是市場經濟不斷深入的結果。20多年的改革開放，中國的社會、經濟轉型經歷了三個階段：一是微觀搞活；二是中觀搞活，就是企業的搞活；三是宏觀搞活，就是區域經濟的發展和城市的搞活。

其次，“經營城市”也是中國城市化快速發展中實現政府職能轉變的必然課題。在市場經濟和城市化進程的大背景下，政府職能實現從點到線再到面和體的三個轉變。第一個階段是建設城市。改革初期的時候，我們經常聽到的市長政績就是“蓋了一個橋”、“建了一幢樓”、“修了一條路”等等。這一階段主要是從“點”的方面發展城市，衡量一個城市好壞的標準很單一。第二個階段是管理城市，就是大搞草地工程、花園工程、廣場工程、亮燈工程等市政工程和“面子”工程，包括城市沿江沿海的治理、舊城改造等等。這是“線”的做法，這種方法在目前的許多城市還在進行之中。第三個階段是經營城市，即這一階段，城市化推進速度加劇，對以土地為核心的城市資源、公共服務乃至資金的需求急劇擴張，同時投資商們的眼光變得挑剔，為了吸引招商引資，各城市之間展開競爭，迫使城市政府用系統的眼光和思維來尋求城市的發展之路，利用市場機制，將部分城市資源進行資本化運作，實現城市的增值，同時提高效率，改善服務，增強城市的競爭實力。

第三，城市房地產制度的改革、土地市場的建立成為中國城市經營的起點。土地是城市中最為稀缺和最為昂貴的資源，城鎮土地市場的改革極大地推進了中國制度改革步伐，并成為中國城市經營的起點。早在1984年，國家統計局在《國民經濟行業分類和代碼》中，首次將房地產業作為一個產業分類，標志著中國官方開始承認房地產業的存在。1988年，7屆人大1次會議通過的《中華人民共和國憲法修正案》規定:“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”;1990年，國務院頒布了《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為房地產市場的運作規定了基本的制度框架，使中國房地產開始走上規范運作的軌道。

房地產改革第一次使城市政府控制的土地資源變為可經營性資產，可以定價，可以交易。土地市場的建立使城市政府獲得了通過土地經營合法獲得巨額利益，再將其投入到城市建設中去的機會。可見，從土地市場建立的時候起，中國城市以土地經營為核心內容的城市經營就已經實實在在地開始了。

第四，分稅制改革為城市經營提供了基本的財力資源。1994年中國的財政體制改革，建立了分稅制。分稅制明確了中央政府和地方政府（包括城市政府）的財政權力范圍，賦予了地方政府可以擁有相對獨立自控的財權。可以說，分稅制使城市政府獲得了城市經營的第一桶金。為了以財生財，城市政府不遺余力地調動一切因素，改善投資環境，吸引投資商。

二、“城市經營”概念的提出

“城市經營”這一概念具有鮮明的中國特色，國外沒有這個概念，國內也是近幾年才出現的。較早提出這個概念并形成一套理論用于實踐的專家叫王志綱。在城市項目的策劃中，他意識到，中國城市的下一步發展單靠政府或房地產開發商做大盤都是不夠的。

政府的過于強勢容易造成很多后遺癥。比如當時，包括現在也是，很多城市規劃，都是市長一步到位走到前臺來當總設計師，往往會干出些屁股決定腦袋的事情；或是請設計大師來在空間布局上做文章，后進的學習先進，也多是去看看那個城市的廣場公園之類表象的東西，回來就依葫蘆畫瓢，似乎這樣就可以進步了，于是乎很多城市出現了同一幅畫面--大草坪，大花園，大廣場，大高樓，房地產市場不買賬，最后只是成了擺設。

同樣，房地產的大盤開發中，政府的缺位也會給城市發展帶來很多后遺癥。當年，王志綱在《大盤時代》中首次提出了“城市經營”這一概念和理念，并引起了強烈而廣泛的反響。緊接著，城市經營作為一種新的理念在第三屆CIHAF（中國住交會）正式提出。2002年11月17日，國土資源部在深圳舉辦了中國首屆城市經營論壇，來自全國各地的500多位城市市長和國土系統的政府官員出席了會議，就“經營城市，經營土地”這一嶄新的話題進行了深入而廣泛的探討。

三、城市經營的主要內容

一個城市由三個層面組成，一個是城市的建筑形態，即城市的硬件、基礎設施，這是大家都看得到的。其二是經濟形態，這是我們所有的市長和書記最看重的；第三，城市的文化形態。

城市經營包含的三大內容應該包括：城市土地、城市資源，以及城市形象和品牌。

城市土地是城市經營中最為寶貴且有限的資源。通過土地出讓獲取收益，可以說是大多數城市的城市經營的最主要內容，因為這對政府而言是一條最為便捷和大宗的收益渠道。在很多地方，來自土地出讓的收入規模甚至可以與稅收收入相匹敵。同時，作為城市空間和城市功能的載體，城市化過程中以房地產為依托的土地經營狀況又直接關系到城市、區域乃至整個國家未來的發展。

一個國家或城市的房地產發展基本與其對應的人均GDP保持同步發展。根據聯合國的一項統計資料表明，當一個國家和地區人均GDP達到800美元～1000美元時，房地產進入起步階段；人均GDP在1300美元～8000美元，房地產進入快速上升階段；人均GDP在8000美元～13000美元時，房地產進入平穩階段；人均GDP在13000美元以上時，房地產進入萎縮階段。目前中國的人均GDP也就是1000美元，要想達到8000美元，至少還需30年的時間，這30年，將是中國的城市化速度最快，波及面最廣的時間。有人把這種態勢比喻為Soon City（即刻城市）。

另一方面，房地產市場與城市化水平息息相關。城市化水平越高，房地產市場相對越發達，競爭也越激烈。

四、城市運營商：城市經營時代房地產開發商的角色轉變

在城市經營時代，房地產開發商應該由原來的單純建筑房屋的“建筑商”轉變為“城市運營商”。城市運營商，顧名思義，是指運營城市或區域地產的發展商。它們所從事的經營活動已經從常規地產向城市地產層面延伸，從大盤開發向區域經濟延伸，對所在的區域統一規劃與布局，整合各種房地產商來投資、經營，用全新的模式去打造一個新的區域和城市。要做一個好的城市運營商，必須具備以下幾個方面的條件或能力。

第一，良好的信用和項目融資能力。城區開發的項目往往是面向一個面積比較大的地塊，為了保證項目的持續開發，其涉及的資金情況將會是一筆非常大的數目，即使是目前流行的統一規劃、多元開發模式，也仍然要有巨大的前期規劃和調研策劃資金，如果沒有良好的銀行信用和項目融資能力的話，很難支撐起這么大項目的運營和管理。2003年6月，央行“121號文件”出臺，幾乎所有的房地產商都深刻體會到資金已是一個嚴重制約發展的瓶頸。對于資金密集型行業，解決好融資問題成為許多房地產企業的重中之重。

第二，豐富的土地資源和雄厚的資源整合能力。如果沒有豐富的土地資源，不可能形成一個城區，因此城市運營對開發商還有一個前提能力要求，就是土地審批能力。另外，要有雄厚的資源整合能力，包括兩個方面，一是企業內部及外部資源整合能力，比如在調研中涉及的全面數據收集、專家學者的規劃建議、產業要素梳理過程中的產業資源整合吸收能力；二是土地資源整合能力，在對現有生地進行深入分析勘察的前提下，對土地中的相關資源，如生態、礦產等資源進行有效整合，以挖掘出土地本身的寶藏，發揮其最大化價值。

第三，超強的市場運作能力。城市運營的要求是兩方面的，一是政府主導，二是市場運作，由于城市運營中純粹政府主導有很多劣勢，比如規劃不全面，重視短期利益，領導班子的替換帶來的規劃延續性難以保障，甚至是政績工程等，另外，由于操作方式的原因，使得回報甚微，從而產生資金斷鏈問題。這就把市場化提上了日程，只有在市場化運作下，才能保證開發的延續性，同時投資主體多元化才能更有效地保證資金到位。

第四，政府公關能力。只有與政府關系密切，與市長有效溝通，支持政府、彌補政府不足，才能夠吃透城市未來規劃和發展方向，并有效地把指導性思想貫徹到項目規劃開發和運營管理中去，并在此基礎上進行操作和推進，從而保證城區開發既符合政府宏觀調控，又能保證市場效應。

第五，全局把控，占據上游，號召整合其它二級開發商的能力。城市運營商面向城區開發和社會環境營造，因此其開發必須全局把控，以開闊的眼界，宏大的氣勢，把控城市規劃發展，并能占據市場上游，號召和引入二級開發商多元開發，并且對其特長和資源進行整合，從而共同促進城區品質。

第六，企業信息化能力。

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