房地產泡沫之我見

[摘要] 一直以來，我國房地產業(yè)中是否有泡沫存有爭議。本文對我國房地產泡沫現象產生的多方面原因進行深入的分析，并引入適當的指標進行綜合評價。這對提出各項預防房地產泡沫的措施，促進房地產市場持續(xù)、健康地發(fā)展具有極其重要的意義。

[關鍵詞] 房地產泡沫 泡沫程度 綜合評價

房地產泡沫與泡沫經濟有著區(qū)別和聯系。泡沫經濟是指虛擬資本過度增長，相關交易持續(xù)膨脹，使市場價格遠遠高于實際價值，與經濟基礎條件相背離的資產價格膨脹，導致金融證券、房地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。房地產市容易被炒作和投機獲利的行業(yè)，往往是產生泡沫經濟的導火線。廣義上說，房地產泡沫是指房地產市場價格明顯地偏離其實際價值的經濟現象。

一、房地產泡沫的成因

第一，房地產商品的特殊性。在一定時期房地產商品供求不易均衡而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以，房地產易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。

第二，土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發(fā)展、人口的增加，城市化進程的不斷推進，人們對土地的需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性為泡沫的形成提供了基礎條件。

第三，非理性預期。由于房地產市場是不充分市場，信息存在不對稱性。消費者的預期受經濟環(huán)境的變化影響，而一旦預期高估了環(huán)境變化對價格的影響，就可能引發(fā)泡沫現象。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產供給量反而減少。這樣就刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。

第四，金融的過度支持。房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，一方面，房地產飽沫的形成離不開銀行系統(tǒng)的支持。在巨額利潤的吸引下，人們會通過向銀行貸款籌集資金參與投資或投機。另一方面，泡沫經濟往往給銀行傳遞錯誤信息。在經濟繁榮時期，房地產價值上揚，銀行往往過于樂觀，為爭奪市場份額而放松了貸款條件。然而，隨著預期的逆轉，房地產價格急劇下跌，銀行擁有的抵押房地產價值急劇下降，巨額不良債權隨之產生，最終導致房地產泡沫的破滅。

第五，投機行為。投機行為推動房地產泡沫的形成。資金在國際間流動是為了尋找盈利機會，一旦預期某個國家房地產價格將會上升，就會帶來大量的國際投機資金流入，推動房地產價格飆升，形成投機性價格泡沫。國際資本的流動及金融市場自由化的日益增強促進了房地產泡沫的不斷膨脹。相反，若出現價格下跌的預期，就會造成資本的抽逃，導致房地產泡沫迅速破滅。

二、指標的選擇與綜合評價

由于房地產價格由供給與需求兩大因素所決定，因此從供給、需求兩方面選擇以下指標來測度我國的房地產泡沫：

第一，房地產開發(fā)投資額占GDP的比重。該指標是直接反映在國民經濟中各行業(yè)投資結構是否合理， 房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。

第二，房地產開發(fā)投資額占全社會固定資產投資額的比重。該指標直接反映了全社會固定資產投資結構是否合理，也是房地產投資擴張是否過度的基礎性指標。

第三，商品房施工面積與商品房竣工面積之比。該指標是反映商品房未來供求的指標， 反映未來一兩年現房供應量， 該比值越大， 則說明泡沫越大。

第四，房價收入比 (房價收入比=每套住房平均價格總額或居民家庭平均年收入)。如果房價收入比快速上升， 這意味著居民須花費更長時間的資金積累來支付房款， 說明居民的購房能力下降了，房地產市場出現了異常運動。據此可以判斷房地產市場投機需求與泡沫成分。

第五，房地產價格增長率或GDP增長率。該指標反映了房地產泡沫的內在含義， 是測量虛擬經濟相對實體經濟偏離程度的動態(tài)指標。GDP增長率代表實體經濟的發(fā)展， 虛擬經濟的發(fā)展是以實體經濟的發(fā)展為基礎的， 該指標測量房地產價格增長率相對實體經濟的增長率， 用來監(jiān)測房地產泡沫化程度。

根據以上五個指標，可以計算出相應的泡沫度指數（包括單項指標及各年度綜合指標），以檢測當前我國的房地產行業(yè)是否存在泡沫，以及泡沫程度。2004年與2005年的數據表表明：2005年房地產偏熱，且泡沫度大于2004年，房價收入比已處于泡沫邊緣。

三、關于我國房地產泡沫防范的幾點建議

1.嚴防金融過度支持

中國房地產投資的資金大部分來自銀行，為使房地產金融支持保持在正常水平，國家應從宏觀上對房地產金融支持額占信貸資金的比重、房地產金融支持年增長率等指標進行監(jiān)控，為房地產提供良好的金融環(huán)境。另外，金融機構發(fā)放貸款時應根據安全原則嚴格審查，避免呆賬、壞賬。

2.擴展企業(yè)融資渠道，提高企業(yè)競爭力

鼓勵社會基金進人房地產業(yè).提升企業(yè)融資能力。鼓勵有實力的房地產企業(yè)上市，加速房地產企業(yè)從產品運營向資本運營轉變，提高其多元化融資能力。政府應制定相應的政策，以便建立有序的交易體系、服務體系、監(jiān)控和反饋體系。

3.健全住房保障體系，引導公眾預期，穩(wěn)定房地產價格

建立多層次的住宅供應體系，有助于保障居民的居住需求，更有助于緩解當前新房市場上的供求矛盾，引導公眾消費，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。鼓勵開發(fā)中小戶型住宅，引導產品結構調整和住房消費需求；擴大經濟適用房和廉租房建設，構筑全方位的住房保障體系。

4.推進利率市場化改革，完善人民幣匯率形成機制

完善利率調節(jié)機制逐步建立以中央銀行利率為基礎，以貨幣市場利率為中介，由市場供求決定的金融機構存貸款利率水平的利率體系。大力發(fā)展直接融資，豐富金融產品，發(fā)揮市場的價值發(fā)現功能，形成合理的收益率曲線。適當擴大人民幣匯率的浮動空間，增加人民幣匯率的靈活性，完善外匯市場的價格形成機制和規(guī)避風險機制。

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