城市地租理論及其現實意義

[摘要] 經濟界對于社會主義社會是否應當存在地租一直存有爭議，實際上，無論是絕對地租還是級差地租，在社會主義經濟社會中都有其存在的必要性，這一點不僅符合馬克思的科學地租理論也同時符合我國的基本國情。本文接下來將從地租理論的現實意義入手，探討其對于城市發展的重要作用。

[關鍵詞] 建筑地段地租 壟斷性 所有權 城市絕對地租 城市級差地租 現實意義

“一定的人們對土地、礦山和水域等的私有權，使他們能夠攫取和扣留在這個特殊生產領域即這個特殊投資領域的商品中包含的剩余價值超過利潤（平均利潤，由一般利潤率決定的）的余額，并且阻止這個余額進入形成一般利潤率的總過程。這部分剩余價值，甚至在一切工業企業中也被攔截，因為不論什么地方，都要為使用地皮（工廠建筑物和作坊等所占地皮）付地租，因為即使在可以完全自由占用土地的地方，也只有在多少是人口稠密和交通發達的地點才建立工廠?！卑凑振R克思對于建筑地租（即后來的城市地租）的描述，可見他批判地認同了西方經濟學家城市地租的理論。這種作為所有權使然而存在的地租，不僅具有壟斷性，而且會隨著城市土地的日益稀缺而不斷增強其壟斷性。

一、建筑地段地租理論概述

馬克思在研究資本主義地租的時候，并沒有明確地將城市地租列出來研究，但是卻提到了建筑地段地租和礦山地租，這與當時的社會實際情況是相符的。而在現在，我們認為建筑地段地租即是馬克思對于城市地租的研究開始。馬克思認為，在建筑業中，土地是建筑的空間條件，繳納建筑地段地租是為了獲得建筑場所。所謂的建筑地段地租，是指工商業資本家和房地產資本家為建造工廠、商店和居民住宅等使用土地面積而支付的地租。城市土地主要便是用來作為建設用地，因為可以說建筑地租理論與城市地租理論基本是等同的，都包含著級差地租和絕對地租。

首先，工商企業因土地所有權的壟斷而被攔截的絕對地租，是剩余價值超過平均利潤以上的余額，也就是企業提供的總剩余價值產品的一部分，是企業超額利潤的轉化形式。這就是在資本主義土地私有制條件下，由于土地自由權存在而使支付絕對地租成為必然。

其次，有別于農業中，因為土地肥沃程度，以及追加的投入而對級差地租數量起決定性作用不同的是，建筑地段的級差地租主要由于土地位置的差異來決定。舉例可以說明，在距離城市中心較近的地段，由于可以利用的建筑地段有限，因此級差地租會較高，而隨著距離城市中心的靠近，級差地租會有增無減。另外，隨著社會經濟的發展和人口增加及變遷，級差地租也會產生相當大的變化，比如過去作為城市中心的地區，會由于經濟重心的遷移而導致這一地區級差地租量下降。那么作為城市土地的所有者，只能對變化無奈地接受。

二、社會主義制度下的城市地租理論概述

進入社會主義社會以后，關于社會主義社會是否還應該存在城市地租，學術界一直存有爭議。然而，經濟建設的實踐證明，社會主義社會城市地租，無論是絕對地租還是級差地租都有其存在的必要性。

1.社會主義社會的城市絕對地租

關于這一點，可以從城市絕對地租的形成原因和條件方面來闡述。中國的農業生產力水平仍然大大地低于工業，農業的資本有機構成也大大低于工業。雖然，從統計學的角度講，由于中國的工農產品剪刀差價格偏大，計劃經濟時期農業是不存在超額利潤的。但是從經濟學的理論來講，農業的超額利潤是存在的，而只是會通過再分配形式轉移到工業部門（主要工農產品剪刀差價格），并且主要歸國家占有。社會主義社會的城市絕對地租便來源于此。并且根據馬克思的觀點，城市地租的收取要遵循同農業地租相同的規律，一切非農用地的地租都是由真正的農業地租所調節。就其地租量而言，下限是不能小于該區間等同面積土地支付的農業部門的地租量，而上限是，不能大于該土地企業的全部超額利潤。可見，加入存在絕對意義上的農業絕對地租也就存在絕對意義上的城市絕對地租，這一點是不可改變的。

至于土地的私有權，雖然在建立了社會主義國家之后，予以消滅。然而對于土地的所有權仍然存在壟斷，并且要求在經濟上加以實現。中國的城市土地全部歸國家所有，而且土地的所有權和使用權的分離使得城市地租有存在的條件。國家無論以為何種具體形式，例如以土地使用費形式收取絕對地租或者集體單位之間轉移使用權等，出讓土地的使用權，最終都是為了在經濟層面上實現城市土地所有權的價值。

2.社會主義社會的城市級差地租

如果存在了社會主義城市絕對地租，那么社會主義城市級差地租就有了存在的前提條件。因為無論在何種的社會形態下，絕對地租都是級差地租存在的前提。在社會主義制度下的現代城市中，也同樣存在著由于城市發展而產生的土地位置差異，距離市中心遠近，交通便利條件及生活條件是否便利等會成為造成級差地租差異量的因素。而在土地上追加的投資也會成為級差地租存在的客觀因素。

另外根據馬克思的觀點，社會主義社會級差地租存在的社會經濟條件也是必不可少的，這就是相對獨立的經營個體們在獲得土地的使用權后，都會形成土地經營上的壟斷，當這種經營與土地的位置差異結合的時候，級差而產生的土地收益就會轉換成級差地租的一部分。那么，經濟上體現為超額利潤的級差地租，在社會主義體制下會從另外一個方面反映出國家、個人和企業間的分配關系，也可以說是地區間和單位間的收益差別。

三、社會主義制度下城市地租理論的現實意義

既然上述的分析表明了社會主義城市地租是客觀存在的，那么從經濟的范疇上講，合理地利用城市地租會對于社會經濟發展產生重要地實際意義。

首先，引用畢寶德的觀點認為，地租是在社會主義條件下實行土地有償使用的理論依據。作為一種經濟杠桿，也是政府有效管理土地的手段，當然在這一方面是需要強化法律和行政的作用。從城市土地開發的角度來講，城市地租也是制定政府制定土地價格的基礎。

其次，在畢寶德觀點的基礎之上，本人認為，城市土地作為國家所有的財產，地租資本化可以使土地的具體使用者在規劃和再投資的時候，將使用土地的成本和收益擺在相當重要的位置，這樣就可以有效地杜絕土地資源的低效利用。具體來講，假如城市土地的使用是無償的，那么獲得長期使用權限的使用者，在利用土地資源時有可能忽視掉城市土地的稀缺性這一重要特點，粗糙地投資和規劃在土地之上，很容易產生環境污染，土地面積浪費等外部效應。而一旦出現另外的優良地段時就很有可能促使土地使用者遷移出已開發土地，外部性就會給政府的重新規劃和治理帶來不小的支出。

再次，城市地租在經濟上的實現帶給政府和居民的正外部效益。既然城市土地歸國家所有，國家委托地方政府管理不同地區的城市土地，土地的有償使用為政府增加了財政收入。如果按照級差地租的理論點來分析，政府完全可以根據經濟學家關于城市土地區位而帶來的級差地租差異這一觀點來制定不同的城市地段地租。西方經濟學家給出了對于商業地段的地租，應當按照最高租金者得知的觀點，這樣一種競爭性質來決定土地使用權歸屬的方法，無疑讓政府獲益頗多。這使政府在除了稅收等之外，又多了一種財政增收方式。那么對于，居民的意義又在哪里呢？筆者認為，從福利經濟學的角度講，參與制造福利的主要在于政府方面，政府越是擁有雄厚的經濟實力就越是能夠為當地城市居民帶來優越的福利待遇，這也就是我們能夠看到，為什么不同地域的居民享有不同福利差異的主要原因。因此，也不難發現，地方政府不僅認知到了城市地租的重要性，也積極地參與到城市土地使用權出讓的市場中來。從這個方面講，城市地租為地區政府和居民帶來的正是正外部效應。

最后，城市級差地租有利于合理地規劃和利用不同區位土地。在前面的分析當中，本文提到了城市土地的級差地租與土地位置的關系，所以在利用城市土地的過程當中，投資者總是愿意追逐最佳位置，可以帶來最大超額利潤的土地區位，雖然這一地塊的級差地租會相對于其他地區較高，但是帶來的收益也是十分可觀的。這樣一種情形下，會很容易導致城市當中一些黃金地塊的土地價格越發高漲，然而同時也會帶動其他地區的土地價格上漲。地區政府往往會在城市的規劃當中不僅僅是期望優質地段的發展，所以，出于城市發展和獲得更多級差地租的角度，政府就會利用公共設施建設或拆遷等手段來改善較差區位的狀況，提高這一地區的土地價格，增加收益中的級差地租部分。

總之，城市土地作為一種稀缺的資源，城市地租可以在經濟意義上使其為作為所有者的國家帶來實質地經濟收益。但是，也正是由于城市土地的稀缺性和城市級差地租的存在，也會促使所有者合理有效地利用土地，創造出更大地價值。

參考文獻：

[1]畢寶德:土地經濟學.第四版，中國人民大學出版社

[2]馬克思:《資本論》第三卷第六篇

[3]羅莎琳德·格林斯坦:循環城市—城市土地利用與再利用，商務印書局