商業銀行個人住宅消費信貸的風險控制

[摘要] 個人住宅消費信貸是促進國民經濟快速發展的重要力量，是商業銀行一個重要的利潤增長點。然而，由于我國開展個人住宅消費信貸的時間并不長，相關的保障機制還不健全，相關的操作手段還不嫻熟，導致個人住宅消費信貸的風險大大增加。因此對個人住宅消費貸款進行風險管理，建立健全的保障機制和風險防范體系就十分必要。

[關鍵詞] 個人住宅消費信貸 個人信用 風險控制

一、個人住宅消費信貸

個人住宅消費信貸是指商業銀行對居民購買住房和改進住宅所發放的以所購房產本身做抵押的長期貸款。

二、國內外個人住宅消費貸款的比較

1.國外個人住宅消費貸款業務的風險防范及管理

以客戶為中心，產品設計人性化是發達國家住宅貸款的特征，針對不同的借款人設計不同的產品來滿足其購房的需要。國外對個人住宅消費貸款有比較成熟的風險防范及管理體制，這種體制通過對購房者做標準化信用評估，決定是否貸款及貸款的具體安排。并且通過資產證券化的方式來分散和轉移風險。

(1)立法保護借貸中的信息對稱。在美國，商業銀行在開展消費信貸的業務中特別要注意“平等信用機會法案”，以及“公平信貸報告法案”。平等信用機會法限制銀行要求的信息，并允許借貸人有權保留某些信息。如果貸款申請被拒絕，公平信貸報告法要求銀行通知借貸人并說明拒絕的原因，借貸人有權知道被拒絕的主要原因。

(2)建立以政府擔保與商業性保險相結合的住房金融保險體系。美國、日本政府成立國家貸款擔保機構，專門為中低收入者提供抵押貸款擔保。這些機構擔保的購房者可得到金融機構提供的全部抵押貸款，在首付款、償還期限等條件上適當放寬，為中低收入者提供更多支持。與私營抵押貸款保險公司一起形成一個以政府機構為主的全國性抵押貸款擔保網，并在此基礎上引進再擔保保險機制。

(3)健全的個人信用制度。完善的個人信用制度是消費信貸的最為關鍵部分。在發達國家信用機構負責收集、保存個人和家庭的信用資料，提供給有關部門或機構。這些信用機構實行網絡化，一旦某人資信不佳，就會及時記載。

(4)周密的銀行信用網絡。在美國，銀行和商家通過網絡可及時了解消費者的信用狀況，在鑒別申請人相關信息時可免去繁雜的勞動。

(5)個人住宅消費貸款的資產證券化。美國住房抵押貸款證券是資產證券化的一種形式。儲蓄機構和商業銀行將期限和利率大致相同的同質住房抵押貸款等金融資產聚集成一個集合基金，然后發行以集合基金直接擔保的抵押擔保證券。住房貸款的證券化，分散和轉移了銀行貸款的風險，使銀行貸款的風險減小。

2.我國個人住宅消費信貸的狀況及問題

我國自1998年推薦住房改革以來，居民購房成為一種潮流。2003年個人住房貸款余額為11779.74億元，同比增長42.46%，是1998年的27.64倍。這6年間個人住房貸款占消費信貸的比重平均超過75%。由于住房貸款的期限較長，而且個人還款意識普遍高于企業，所以個人住房貸款的壞賬率非常低，只有0.5%，成為商業銀行的優質資產。但是，我國住宅信貸業務整體規模還非常小，發展還不充分，存在著一些不可忽視的深層次問題和矛盾。

(1)住房消費信貸風險防范機制薄弱和住房消費信用制度缺乏，難以形成規范有效的風險控制保障機制。銀行住房貸款主要的風險包括：信用風險、利率風險、提前償付風險和法律風險。除此，銀行工作人員的道德風險、政策風險等也是重要的風險源。

(2)傳統計劃經濟體制遺留的“低收入、低消費”的決策思路的影響和傳統消費觀對城鎮居民消費者的束縛，難以在短時期內形成健康的住房消費心理機制。

(3)城鎮家庭經濟承受能力較弱和住房信貸消費配套措施欠缺，造成城鎮居民收入預期普遍不高，難以使住房消費信貸快速發展。

(4)傳統計劃經濟形成的慣性與資本的稀缺，使得人們住房消費信貸經營管理理念和方式落后，難以形成一套科學的決策程序和制度。

三、個人住宅消費貸款的風險控制

由于個人住宅消費信貸的高風險性，以及金融機構之間的競爭加劇，使得利潤空間收縮，銀行承受風險的能力下降。因此，銀行要注重對個人住宅消費信貸風險的控制與分散。

1.控制個人住宅消費信貸風險

(1)建立覆蓋全社會的個人信用系統，建立健全發達規范的住房信貸制度。確保銀行在消費信貸發放前，通過個人信用評估，將劣質借款人排除在外，減輕逆向選擇。同時確保銀行在消費信貸過程中，隨時對借款人的資信進行審核，因人而異地設定有差別的貸款價格、最高貸款限額，控制借款人的道德風險。

在我國，需要做到以下幾點：一是政府應抓緊有關立法工作，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人信用的統一征信標準與征信辦法；二是進一步完善住房消費信貸商業保險制度，制定政府的保險和保證、保障措施，建立必要的住房消費信貸資金供給機制；三是結合我國目前資本市場發育的現狀，培育一些能夠融通長期資金的市場主體，開發諸如住房基金、住房債券等相應的融資工具，吸引和集中資本市場中的私人分散資金和機構投資者掌握的人壽保險金、養老保險金等長期資金，為住房消費信貸提供更為廣泛的資金來源。

(2)在住宅抵押貸款業務中，銀行根據對房地產市場前景的判斷，確定合適的首付額度，收緊或放寬實際貸款額。

(3)建立良好的住房信用風險分攤機制，發揮住房消費信貸積極作用。規定每月還本付息的最高限額，銀行將借款人每月還本付息額限定在家庭收入的一定比例之內，同時加強對借款人職業和收入穩定性的審查，避免消費者每月還款額占收入比例過大，影響其正常的生活和償還能力.

(4)精確計算貸款風險，完善住房金融配套服務體系。首先，商業銀行應設立精算部門，專門計算貸款風險系數。由于住宅消費貸款的年限較長，風險系數較大，受市場風險、政策風險、利率風險等系列影響，發生違約可能性較大，因此，商業銀行應建立一套科學的計算方法，爭取將風險降到最小化。同時，商業銀行完善金融住房配套服務體系的首要條件是建立個人信用檔案制度，減少因手續繁瑣而影響了效率。其次，商業銀行應提高消費貸款額度，延長貸款期限，降低付現比率，減少貸款過程中涉及到的房地產商、保險公司、房產交易所等中介部門，從而減輕貸款人的貸款支出，減輕經濟負擔。然后，建立多種住房貸款形式，減少限制條件。再次，改變粗放型的貸款責任管理模式，明確責任，提高貸款效益，積極開展住房消費貸款業務，為完善住房信貸建立一個良好的體系。

2.分散個人住宅消費信貸風險

(1)避免每一類消費信貸的借款人和消費領域過分集中。在住房消費群體的選擇上，針對我國存在的高收入階層和政府大部分官員已有住房與低收入階層住房消費潛力一時不大的客觀現實，住房消費信貸政策應注重引導既具有強烈住房消費欲望又具備一定經濟實力的中等收入階層；既具有較好預期經濟發展潛力和負債住房消費心理，又急需住房的青年消費群體上，有針對性制定一些配套優惠激勵政策，著力啟動這些中等收入階層和青年群體的住房消費行為。

在消費領域方面，應根據不同消費群體的不同經濟承受能力和住房消費傾向，圍繞住房消費采取多樣化、多層次、多領域的住房消費信貸，使住房消費者根據自己的經濟能力和居住意愿有目的地選擇住房消費信貸品種。

(2)強調不同貸款期限的合理搭配。

(3)通過二級市場出售消費信貸。在消費信貸二級市場上，銀行根據自身資產負債管理的需要，將已經發放的消費信貸直接出售給其他機構，或者進行資產證券化處理后出售給資產支持證券的投資者，將消費信貸風險轉移、分散給其他投資者，避免信用風險過度集中于銀行。

參照美國住房抵押貸款擔保證券市場的基礎條件，結合我國當前實際情況，應從以下幾個方面人手:

(1)深化金融改革，建立抵押貸款的二級市場。在國有銀行商業化的同時，應大力發展保險公司，社會養老基金、抵押銀行等非銀行金融機構，建立多項投資機構，將保險金、養老金、住房公積金等引人住房抵押貸款證券市場，為二級市場業務的開展提供長期而廣泛的基金來源。為保證二級市場正常合法有序的進行，我國應建立一些保護法規，如《住宅金融法》、《住房抵押貸款保險法》等。

（2）成立致力于發展住房抵押貨款二級市場的政府專門機構。組建由國務院直接領導、中國人民銀行和證監會牽頭政府機構專門負責住房抵押貸款及其證券的保證保險和標準化。規范發展我國的資產評估業和資信評估業，大量培育證券、房地產估、財務等各方面專業人才。

（3）加強開發新的貸款種類，提高住房抵押貸款的證券化程度，改變過去形式單一的貸款條件，建立多種類型的貸款，為建立貸款二級市場提供前提條件。

（4）我國在建立了住房抵押擔保證券市場后，應加速住房抵押消費貸款證券化的過程，以此促進住房消費，激活房地產業，拉動內需，改善銀行資產負債結構，減輕經營風險，自動實現社會閑置資金在住房消費信用方面的配置作用。

參考文獻：

[1]莊毓敏:《商業銀行業務與經營》.中國人民大學出版社，2005年

[2]彭江平:《商業銀行風險管理的理論與系統》.西南財經大學出版社， 2001年

[3]楊高林:《現代商業銀行客戶管理》.中國金融出版社，2004 年