基于Ｈｅｄｏｎｉｃ模型的石家莊市住宅屬性價(jià)格分析

[摘要] Hedonic住宅價(jià)格模型是研究住宅屬性與價(jià)格關(guān)系的有效手段。本文以石家莊為對(duì)象，收集了896個(gè)普通住宅詳細(xì)資料，構(gòu)建了石家莊hedonic住宅價(jià)格模型。利用STATA軟件對(duì)模型進(jìn)行多元回歸分析，得到了各主要屬性的隱含價(jià)格，并對(duì)各屬性價(jià)格進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析。

[關(guān)鍵詞] Hedonic 石家莊 住宅 屬性價(jià)格

Hedonic模型是用來(lái)處理異質(zhì)產(chǎn)品差異屬性與產(chǎn)品價(jià)格之間關(guān)系時(shí)廣泛使用的一個(gè)模型。本文將利用hedonic住宅價(jià)格模型對(duì)石家莊市的住宅屬性價(jià)格進(jìn)行實(shí)證分析。

一、Hedonic住宅價(jià)格模型原理

Hedonic住宅價(jià)格模型即通過(guò)住宅屬性價(jià)格反映住宅產(chǎn)品本身價(jià)格的模型。在hedonic住宅價(jià)格模型中，任何住宅的價(jià)格都是由住宅的屬性價(jià)格的集合來(lái)表示，而住宅價(jià)格之間的差異，是由于住宅所含屬性數(shù)量不同以及屬性所能提供的功能大小不同而引起的[6]。

通常影響住宅價(jià)格的屬性有三大類：區(qū)位、建筑自身、鄰里環(huán)境。各大類屬性中也包括若干個(gè)具體屬性。因此，住宅價(jià)格P=f（L，B，N）。該方程稱為hedonic住宅價(jià)格模型。方程函數(shù)可以采用線性、對(duì)數(shù)線性等形式。經(jīng)檢驗(yàn)，線性形式較其他形式擬合度略高，故本文擬采用線性形式，即:

P=C0+C1X1+C2X2+……+CnXn+ε；

其中，C0為常數(shù)項(xiàng)；C1、C2……Cn為各變量系數(shù)；ε為誤差項(xiàng)。通過(guò)回歸分析獲得模型的參數(shù)估計(jì)，就得到屬性隱含價(jià)格。

二、石家莊市住宅價(jià)格屬性分析及賦值方法

變量的選擇對(duì)于hedonic住宅價(jià)格模型的適用性起著至關(guān)重要的作用。影響住宅價(jià)格的重要因素是區(qū)位。區(qū)位屬性包括與市中心接近程度和交通條件兩個(gè)子因素。鑒于石家莊的情況，前者選擇了“二環(huán)內(nèi)”、“二環(huán)外”兩個(gè)虛擬變量，后者采用“公交通達(dá)程度”變量。

建筑自身也是影響住宅價(jià)格的重要屬性。該屬性又包括建筑結(jié)構(gòu)、裝修程度、樓層分布、建筑年限、建筑配套、房間數(shù)量、客廳數(shù)量、衛(wèi)生間數(shù)量、建筑面積等子因素，本文在建筑結(jié)構(gòu)因素當(dāng)中引入了“鋼混”、“磚混”兩個(gè)虛擬變量。在裝修程度因素中引入了“精裝”、“簡(jiǎn)裝”及“毛坯”三個(gè)虛擬變量。所謂“精裝”，即裝修程度在中等以上，采用高檔裝飾材料進(jìn)行的裝；“毛坯”指該住宅沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何裝修；“簡(jiǎn)裝”介于兩者之間。在樓層分布因素中引入了“上層”、“中間層”和“下層”三個(gè)虛擬變量。在建筑配套因素當(dāng)中，將暖氣、煤氣、有線、寬帶假定為同質(zhì)等價(jià)物。這些措施的運(yùn)用使得模型更加簡(jiǎn)化，同時(shí)也增加了模型的適用性。

住宅的鄰里屬性也是住宅價(jià)格的重要影響因素之一。鄰里屬性包括教育、醫(yī)療、商貿(mào)服務(wù)設(shè)施，以及周邊環(huán)境配套。本文，對(duì)于以上四個(gè)變量均采用虛擬變量，教育配套變量的界定是以住宅所在小區(qū)為圓心，1000m為半徑，此范圍內(nèi)若有市屬小學(xué)、中學(xué)的存在，變量賦值為1，否則為0。同理，醫(yī)療配套、商貿(mào)服務(wù)設(shè)施配套及周邊環(huán)境配套這三個(gè)變量的界定也以1000m為范圍，此范圍內(nèi)若有醫(yī)院、超市或商場(chǎng)及公園、綠地的存在，變量賦值為1，否則為0。

三、樣本數(shù)據(jù)的采集

在不同住宅市場(chǎng)中，同樣一個(gè)住宅屬性的hedonic價(jià)格可能差別很大。即使在相同住宅市場(chǎng)的不同時(shí)段，由于供求關(guān)系的變化，hedonic價(jià)格也可能會(huì)有所差別。因此樣本數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)在同一個(gè)住宅市場(chǎng)，同一個(gè)時(shí)間段的條件下進(jìn)行采集。

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于“搜房 石家莊”網(wǎng)站，采用了石家莊市內(nèi)五區(qū)（即裕華、新華、長(zhǎng)安、橋東和橋西區(qū)），以及高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)共計(jì)896個(gè)住宅價(jià)格數(shù)據(jù)。所有數(shù)據(jù)均屬于同一個(gè)住宅市場(chǎng)，即石家莊市住宅市場(chǎng)。同時(shí)，所有數(shù)據(jù)均為2008年1至3月的住宅數(shù)據(jù)，屬于同一時(shí)段。

四、模型回歸及結(jié)果分析

1.模型回歸

本文利用STATA軟件對(duì)所有數(shù)據(jù)采用線性模型進(jìn)行回歸。依據(jù)回歸結(jié)果，得到包含17個(gè)自變量的hedonic住宅屬性價(jià)格回歸方程：

P=3417.741+375.147X1+43.212X3-6.089X5+258.997X6+ 44.419X7-194.413X9

-89.335X10-11.654X12+50.441X13-19.940X14+26.504X15 +156.989X16

-2.342X17+406.802X18+481.523X19+512.981X20+411.768X21

2.回歸結(jié)果分析

從判定系數(shù)R2可知，該模型所能解釋因變量的百分比為52.49%，說(shuō)明模型擬合程度較好。對(duì)模型進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，各因素vif值均小于10，通過(guò)多重共線性檢驗(yàn)。未標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)并不能直接表征各屬性對(duì)于住宅價(jià)格的影響程度。但標(biāo)準(zhǔn)化系數(shù)(Beta)則具有可比性。Beta絕對(duì)值的大小可以表征各屬性對(duì)于價(jià)格的影響程度，絕對(duì)值越大表示該屬性對(duì)于價(jià)格的影響程度越大，反之亦然。

五、各住宅屬性對(duì)于住宅價(jià)格影響程度分析

通過(guò)對(duì)Beta絕對(duì)值大小的比較中可以看出，影響石家莊市住宅hedonic價(jià)格的幾個(gè)較大因素依次為：商服配套設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、周邊環(huán)境配套、教育配套、是否位于二環(huán)內(nèi)、是否精裝修、樓層分布是否為上層、公交通達(dá)程度、建筑面積、建筑年限。

這與實(shí)際情況基本是吻合的。在本文中，商服設(shè)施配套、醫(yī)療配套、教育配套及周邊環(huán)境雖然歸入了鄰里屬性，但不可否認(rèn)，這些變量也可以在一定程度上表征住宅區(qū)位的優(yōu)劣。一般認(rèn)為區(qū)位是影響住宅價(jià)格的首要因素。以上四個(gè)變量與區(qū)位屬性中“二環(huán)內(nèi)”變量一起成為影響石家莊住宅價(jià)格五個(gè)最大因素便不難理解了。另外，石家莊作為一個(gè)快速發(fā)展中的新興省會(huì)城市，存在著配套設(shè)施不完善，分布不平衡的問(wèn)題。例如商服設(shè)施過(guò)于集中；醫(yī)療、教育及環(huán)境配套設(shè)施建設(shè)不能與城市快速發(fā)展相協(xié)調(diào)等，這些問(wèn)題直接導(dǎo)致了商服、醫(yī)療、教育及環(huán)境配套設(shè)施成為稀缺品，從而造成了大型商場(chǎng)、醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校、公園廣場(chǎng)周圍住宅價(jià)格畸高。

參考文獻(xiàn)：

[1]韓伯棠等編著:房地產(chǎn)定價(jià)模型及應(yīng)用，2006

[2]周華李同升:基于Hedonic模型的西安市住宅價(jià)格空間分異機(jī)制研究.西安文理學(xué)院學(xué)報(bào):自然科學(xué)版，2007