地產的春天來了

任志強消費者不差錢

主持人(英才雜志社社長宋立新)：最近的房地產市場很火爆。有新聞說，深圳再次出現了“反價”風潮——一夜之間，很多樓盤都提價了。作為龍頭，萬科一季度的銷售是152.5萬平方米，同比增長了33.2%。所以第一個問題想請問任志強，地產的春天是不是真的來了？

任志強(北京市華遠地產股份有限公司董事長)：其實，2月以前，地產方面的投資并沒有完全回升，1、2月全國土地的交易量下降了70%——不管是總數還是米數。但是三月份，在30個城市中，已經有16個城市出現了反彈，而且增幅都超過了50%。也就是說，一些企業通過賣房回收到了錢，進而購買土地的現象開始出現。這和工業中的去庫存化差不多。

盡管有人表示，開發商不降價就不買房子，但是市場的剛性需求很大，在更多人的心目中，還是希望有一個可以不受別人干擾、自己可以隨心所欲的家。

從今年一季度的銷售數字可以看出，北京去年的空置房到今年8月，就會被消耗完。一季度銷售額超過100個億的公司大概有7家。要知道，在歷史上還沒有哪年的第一季度，會有這么迅速的增長，因為冬天是銷售淡季。可見，住宅市場已經顯示出巨大的購買力。

去年，北京的平均房價大概是1.1萬元，今年，我們公司賣的最好的房子，均價是1.2萬-1.4萬。年初，一次針對15個企業的調研發現，銷售量最大的是超過均價的房子，這也證明消費者不差錢。而銷售量最大的房子中，按揭量只占50%，另外50%的家庭是一次性付款，這也說明不差錢。

回到是不是春天的話題。第一，要看投資是不是恢復、土地交易量是不是恢復。第二，要看包括工建市場在內的整體市場是不是回升，如果住宅市場和工建市場都恢復，才有可能說房地產市場回到春天。

2005年前，行業內的前10大上市公司基本上是公眾公司，但是到2007年，10家中大概有7家是國有控股。地產和別的行業不一樣，比如寶鋼可以到處去吞并，吞并之后鋼材可以到處流動。房地產是不可流動的產品，沒有辦法把公司的網絡布滿全國。因此，房地產企業在中國是沒有絕對控制力的。

在1993年之前，中國房地產行業中的國有企業大概占了84%，到了1996年的時候就剩48%了，到了2003年剩17%了，2007年是14.2%。國有企業的總個數在降。因此，國有企業要想在房地產行業恢復一統天下的局面，我看是沒有可能的。所以，國家不把房地產寒夜列入十大振興計劃，是對的。真正振興房地產，得靠民營企業的活躍和民間投資的活躍。

我覺得，判斷是不是冬天最容易的標準，就是有沒有那么多的企業垮掉。現在看來沒有。是不是春天我不敢說，但起碼我知道，這個冬天已經過去了。

陳鷹大環境沒問題

主持人：陳鷹出任總裁的6年中，華潤置地以幾何速度向上增長。華潤置地的未來戰略是什么？如何保持華潤持續春天？

陳鷹(華潤置地（北京）股份有限公司總經理)：從2002年到2008年，華潤置地的增長速度確實比較快，這種快速的增長主要得益于公司的戰略——住宅加商業、物業的戰略。

舉個例子，比如萬科，它的領域是比較純粹的住宅，受春夏秋冬市場的影響，生存、發展的壓力非常大。因為上市公司要求給股東的回報要不斷增加，100億的銷售額增長10%，就是10億——僅僅是一個季度。所以，高增長使得萬科在發展中會更加在意市場環境的變化。

住宅加商業、物業的戰略，使得華潤置地不會單純地追求營業額。我們有穩定的租金收益，營業額有30%左右是來自商業地產和物業，這使得我們能夠比較從容的應對季節的變化，也比較容易控制銷售節奏，壓力會小一些。

我覺得，到了一定規模，無論春夏秋冬，公司遲早都要面對，但任何時刻公司都不應該讓自己處于周轉不過來的境地。而且，公司的產品確實要做得讓目標客戶群喜歡。我相信社會在進步，生活方式也在進步，進步勢必要和住宅地產、商業地產有千絲萬縷的聯系。或者離城市更遠，或者是市中心，或者是頂樓，或者別墅，不管怎么變，住房改善的需求是持續的，所以不管春夏秋冬，支撐公司生存下去的大環境，是沒有問題的。

張民耕開發模式要變

主持人：最近，很多地產商已經開始撤離北京，60%的投資轉移到二三線城市。我想問問張民耕，你的春天在哪里？是不是只有異地才有逢春？

張民耕(北京銀信投資公司董事長)：我的感覺是春回大地、陽光普照，這個小陽春是全國性的。中央電視臺讀報節目說，這次小陽春是開發商的小陰謀，是雇人排隊制造熱鬧場面，是開發商為回款搞的假按揭。其實，開發商沒有那么大的本事。這種陽春不可能是制造出來的，因為全國各地的市場都在好轉。

我們公司在山東菏澤——經濟相對落后的地區——有一個項目。去年最困難的時候，一個月銷售僅一兩百萬元，今年以來，從500萬、800萬、1000萬，正在往1500萬走。山東東營，人口很少，但人均GDP是全國地級市里最高的，超過1600美元。我的一個同行在那里賣房子，以前也不是很好，但前兩天他給我發短信，他們公司在東營的銷售額，月均超過4000萬。可見，現在的市場確實是陽光普照、春回大地，絕不是開發商搞點小陰謀就可以搞出來的。

第二個感覺。我們之所以要到北京之外去，確實是房地產開發模式要變。以前的開發商是全能性的開發商，即一個企業投資自己全來，過程自己操作，利潤自己全得，風險自己全擔。如果這個公司沒有在前幾年及時長大、上市，他的資金來源會緊缺，他在整個市場當中占的份額會越來越少，以至于會慢慢被排擠出一線市場。所以，我們要探討中國房地產開發模式的轉變，至少要把開發和投資分開——有專門投資的，有專門開發的，這樣，我們的春天會更穩定一些。

王永紅產業分工會越來越細

主持人：我想請問王永紅，是不是商業地產的挑戰太大了，所以你要用多元化代替專業化？

王永紅(中弘卓業集團有限公司董事長)：我非常贊同前面一位嘉賓講的，未來的產業分工會越來越細。我們現在準備做的旅游地產，也是商業地產的一部分。隨著大家財富的增加和生活方式的改變，未來除了觀光旅游，分時度假也是旅游業的一個大趨勢。而且目前專門從事旅游地產的公司，在數量上不是太多，在規模上不是很大，做的也不是很細致。

未來的幾年，這一塊市場的空間會很大。現在我們在做這一塊，前三年基本是前期的工作。所涉及的項目應該都是朝著分時度假的方向，包括未來的老年公寓等以商業為主題的項目，以商業配套帶動旅游地產。這是我們企業的戰略轉折點，未來我們可能只專門去做一兩個項目，把這一兩個項目做好、做精，建立自己的商業模式。

毛大慶外資逃生的去處在中國

主持人：毛大慶認為，現在的春天實際上是暖冬，釋放的是去年所積累的房子存量。請問毛大慶，外商對中國房地產投資的熱情仍然在持續嗎？

毛大慶(凱德置地中國控股集團環渤海區域總經理)：從國際大勢看，中國確實是國際經濟發展的新動力。

以我們集團為例，2008年集團凈利潤將近12億新家坡幣，約合60多億人民幣。其中，40%來自于中國市場。對于外資來講，你說中國市場到底是冬天還是夏天？我想，對于全球的外資，中國仍然是未來投資追逐的重點。在去年經濟最危機的時候，大的風險投資公司的CEO得出的統一結論是，逃生的去處就是中國。中國去年一年引進風投的數量相當于過去7年的數量總和。我相信，外資對中國沒有消沉這一說。

現在的問題是全球的流動性不足。盡管中國國內的流動性還沒有問題，但是全球的流動性有問題，而且問題很大。綜觀美國、歐洲的經濟趨勢，我相信全球大多數經濟學家都會告訴你，低谷遠遠沒有走出來。所以，從全球的流動性不足的角度看，現在外資對中國出手的能力有問題，心態是急于想動手，但是動不了手，這是現在典型的外資心態。

田漢可以“收一部分尸”

主持人：田漢，你是如何能夠在這樣動蕩的時候，真正做到活下來，并且活得更好？

田漢(北京京漢投資（集團）有限公司董事長)：說到未雨綢繆，實際上今年一季度這場雨是我沒有預料到的。今年下半年會下什么樣的雨，我也不知道。但是，不管下什么雨，你只要把自己的內功練好，保證自己不死，就都會有機會，總有一天能夠等到房地產的春天來臨。原因是我們國家的剛性需求決定了未來中國的房地產市場行業是沒有問題的。

將來的房地產企業一定是在專業角度下功夫，才能夠在市場上占有一席之地，特別是像我們這樣說大不大說小不小的企業，找準自己專業能力比較強的點，在產品鏈里找準自己的定位，才能把自己身體練好。

如果練得再壯一點，就可以“收一部分尸”，這是我期望達到的目的。

朱仝政企的判斷為何不同

主持人：有的人說胖子會挨得更久，因為他有充足的脂肪抵御饑荒。但也有人說瘦的人不會倒下，因為他的需求小。朱仝你怎么看？

朱仝(世嘉集團董事長)：我們最近又做了一個一級開發的儲備項目。村民、鄉鎮企業、政府認為，現在房地產不好做，應該降價。賣地的村民主動把價格從每畝130萬降到每畝80萬。我們很高興，價格下來了。但是，當我們把一級開發的前期工作差不多做完的時候，有人來找我們，說二級開發你不要做了，我保證你一定的利潤，剩下的我全部收購了。

一個是政府、一個是企業兼并整合，從這兩個方面，大家可以判斷出來，到底現在是春天還是冬天。

王偉東給房子增加賣點

主持人：威能是一家德國公司，以經營采暖設備為主。王偉東一直致力于在中國推廣新能源、環保的措施。去年房地產市場不斷降價的風潮中，威能的銷售是逆勢上揚了，還是下跌了？

王偉東(威能中國有限公司CEO)：房地產的市場是由需求和供給來平衡的，需求不足，房地產商肯定想降價，但是又不能降，因為降價后，之前的消費者就會有吃虧的感覺。這種情況下，威能給房地產商提供了良好的平臺，把住宅的配置提高，給房子增加賣點。

短期下調把泡沫擠掉未必不是好事。此時，如果政府強行地采取措施和支持政策，有可能會扭曲供需平衡。打個比方，一個人病了，吃藥是一方面，醫治的關鍵還要靠自身的免疫系統。

我感覺，現在的政策，首先要有一致性，第二不要動作太大，第三不要變化太多。

我覺得大可不必對短期的市場現象驚慌，如果人為去強行改變，會影響到GDP的長期運行。

我們很愿意和所有的房地產商一起，共渡難關，迎接春天的到來。