城市經營實質的探索

[摘要] 本文闡述了城市經營的內涵，認為在市場經濟條件下城市經營的目標定位應該是城市的增殖經營，從而引出城市經營的實質就是如何提高城市總資產價值。

[關鍵詞] 城市化 城市經營 城市總資產價值

21世紀是城市化的世紀，同時也是中國改革從政府推動改革向改革推動政府的世紀。以轉變政府職能為核心，建立公共行政為目標的“改革政府”的改革，一方面，使政府逐漸從市場領域退出的同時，在中國走向城市化過程中，中國城市政府又面臨著從經營城市、營銷城市的高度進入市場、參與市場競爭的挑戰。

一、什么是城市經營

西方學者根據新公共管理理論和城市經濟學提出了“城市企業”的概念，認為應當用企業的方法來管理和經營城市。國內著名城市學家朱鐵臻認為，所謂經營城市，就是從政府角度出發，運用市場經濟手段，對城市的自然資源、基礎設施資源、人文資源等進行優化整合和市場化運營，讓市長進市場。其中，自然資源主要是指城市的土地、山水、空間等；基礎設施資源主要是指城市的電力、道路、橋梁、通信網絡，以及市政公用設施等；人文資源主要是指城市的人力資源、文化資源、科技資源和政府資源等。由以上幾類資源派生出來的資源還有信息資源、品牌資源和注意力資源等，這些，都是可供經營的城市資源。隨著城市現代化的發展、科技的發展，城市經營資源的內涵和外延還將不斷豐富和擴大。經營城市的理論依據，在于城市是有價值的實體。城市是生產力發展、社會分工和上層建筑、生產關系變革的結果，是人類文明的結晶。一切構成城市空間和功能的載體，無一不凝聚著人類的智慧和勞動。因此，城市是有價值的客觀存在，是城市社會漫長發展中集聚的巨大財富，通過經營城市可以達到保值增值的目的。

二、在市場經濟條件下城市經營的目標定位：城市增殖經營

計劃式的城市經營與市場導向的城市經營的最大區別就在于，計劃式城市經營沒有將城市看成市場經濟體系中的一個參與市場競爭的開放系統，而是將城市看成了一個受政府控制的封閉系統，將所管轄的城市看成“諸侯封地”來經營。在這種觀念下，城市經營的目標定位，只能是“守城經營”。守城經營只能是城市存量資源的經營;恰恰相反，市場導向的城市經營觀是將城市看成市場體系中參與市場競爭的一個開放系統。在現代統一市場體系中，構成經濟增長的要素除了城市的土地資源之外，其他資源處于高度的流動中，城市雖然具有使生產要素集聚的功能，但城市不能固化這些要素。正如馬克思所講的資本的本性是在不斷地循環中增殖一樣，現代經濟的增長也是生產要素在不斷地高速流動和不斷地快速密集中完成增殖。市場經濟條件下經濟增長的規律決定了現代城市經營的目標定位，只能是適應城市間要素的高度流動和高度密集的要求，在參與市場的競爭中實現城市的增殖經營。

從城市增殖經營的觀念認識現代城市系統，現代城市由四個系統構成。

1.城市接納產業發展要素集聚和增殖的環境系統。城市環境系統由兩個子系統構成:一是城市物質環境系統(硬環境系統）。該系統由三大要素構成:城市的土地要素;滿足生產和生活需要的城市基礎實施要素，也叫城市的公共服務設施系統;公共生態環境要素。二是以人為載體的城市社會環境系統(軟環境系統）。社會環境系統由三大要素構成:文化形態、知識存量、服務效率。文化形態是由城市特定的歷史積淀形成的歷史文化、現代文化的綜合。知識存量是指存在城市中人力資源和教育系統中知識的總和。服務效率包括市場供給私人服務和政府提供的公共服務效率。

2.以企業為主體的城市產業系統。城市產業系統是指在城市提供的環境系統平臺之上存在的企業群落。支撐現代城市經濟增長的產業，并不局限在工業領域，可以是旅游業，也可以是商貿業，但不論是什么產業，在市場經濟條件下，最終都表現為企業的存在和發展。從統計學角度看，城市化的程度與企業的數量和企業的發展程度成正比(周天勇2001）。

3.由城市環境、城市產業和城市生活綜合形成的城市形象系統。城市形象由四部分構成:(1)表現城市文化的理念識別系統（CMI）;城市理念是特定的城市歷史、城市精神、城市發展目標的濃縮;(2)以城市市民和城市各種組織為載體的城市行為識別系統（CBI），城市行為是城市理念和文化在城市的社會表現，又具體表現為城市的市民的素質、品位，以及城市的民風、誠信、私人和公共服務的效率;(3)城市產業結構識別系統（CIS），是旅游城市，還是商貿城市、或是制造業、資源型城市等;(4)以城市建筑風格、街道等構成的城市景觀是城市的視覺識別系統（CVIS）。

4.以制度創新為核心，以政府為主體的城市管理系統。城市的制度變遷來自兩種力量：一種是自下而上來自市場推動的民間力量，稱為市場推動的制度變遷；另一種是自上而下來自政府推動的官方力量，稱為政府推動的制度變遷。政府對城市的管理有多種途徑和手段，如審批、監管、政策等手段，但能夠帶來城市增殖的城市管理是具有制度創新內涵的創新。

如果從價值形態來看上述四大系統時，城市環境屬于城市固定資產價值。分為有形的固定資產（物質環境）和無形的固定資產（社會環境）。城市固定資產具有像固定資本的特征，一次性投入，在多次性使用中，其價值一部分一部分地轉移。物質環境的價值是這樣，社會環境價值也是如此。如通過教育形成的一個城市知識儲備和培育的城市信用體系等都是在長期中形成，漸漸地轉移。此外，城市的固定資產形成以政府投資為主，很大一部分屬于公共產品，所以城市固定資產形成主要通過漸進地積累過程形成。

三、城市經營的實質：提高城市總資產價值

城市產業經濟系統屬于城市流動資產價值。無論構成企業生產要素以何種物質形態存在，在一個現代完善的資本市場體系中，構成企業的物質要素都可以最終以資本價值形態進行流動。由于城市產業資產具有高度的流動性，所以城市產業資產可以通過集聚的途徑形成。

城市的形象或城市品牌價值是由兩部分組成的，一部分來自城市固定資產和流動資產兩大系統內在價值外在化的結果，另一部分來自城市形象設計和城市營銷投資形成的價值，由于這兩部分價值并不是對存在物質直接標價，它們都依賴于某種物質實體而存在溢出的無形資產。所以將這部分資產稱為城市溢出資產。

要維持以制度創新為核心的城市管理系統運行，需要有形資產的投入，但城市管理系統的存在價值并不簡單是有形資產投入的直接轉化，城市管理系統形成的價值滲透在這個城市的經濟系統中。從這個意義上講，將管理價值的存在形態稱為附加資產價值。由此可得出這樣一個公式:一個城市的總資產或總價值 = 固定資產價值+流動資產價值+溢出資產價值+附加資產價值

上述對城市總資產價值構成的分析是靜態分析，一個城市總資產增殖的過程是一個動態的過程。從動態的角度看，構成城市總資產各部分的增殖具有以下特點：

1.土地租金的漲落是一個城市環境資產增殖快慢的綜合標志。一個城市的環境資產是否增殖，取決于城市環境資產的質量高低，城市環境資產質量的高低，表現為在一定的環境資產總量下，對城市流動資產的吸引力。環境資產質量越高，接納的流動資產越多，就意味著環境資產的利用率越高，環境資產的增殖速度也就越快。受城市的土地資源有限性約束，環境資產增殖最終表現為土地租金的上升。

決定一個城市土地租金的高低有多種因素，如土地基礎設施的投入，土地位置不同形成的級差地租。但推動城市地價上升的主要因素來自產業的推動。如果沒有產業推動，無論怎樣往土地上進行投入，地價也很難向上升。當然，要形成產業推動，就需要有高質量的環境資產。由于環境資產有物質環境和社會環境兩部分構成，所以，在產業推動下導致的土地價格上升，并不僅僅是土地價格提高的結果，實際上是整個城市環境資產增殖的結果。

如果推動土地價格上漲的因素，不完全是產業推動，而是過度房地產投機的結果，那么土地價格的飚升及其導致的泡沫經濟，不僅不是環境增殖的標志，而是環境資產貶值的先兆。

2.城市流動資產增殖的標志是城市國民生產總值增長。國民生產總值的增長是衡量整個城市總資產增殖的一個重要指標。城市的經營活動推動的城市環境資產質量提高，溢出價值和附加價值的提高，在城市經濟發展上最終表現為城市GDP增長。

3.城市溢出資產是否增殖，表現為城市的品牌價值。由于城市溢出資產的構成，來自城市固定資產和流動資產的溢出和城市形象設計和營銷形成的附加價值，所以一個城市品牌價值的增殖，一方面是一個城市固定資產和流動資產增殖的反映，同時也是一個城市管理能力的反映。所以，我們不能不重視城市營銷，也不能過分夸大城市營銷的作用。城市形象營銷作用表現在兩個方面：一方面使城市固定資產和流動資產的溢出價值凝結為城市品牌價值得以實現，另一方面在城市營銷中創造新的附加價值。

4、城市管理具有兩種功能，一是存量管理和增量管理。存量管理是沒有制度創新的按部就班的管理，這樣的管理不可能產生增殖。使城市管理產生增殖的只能是以制度創新為核心的增量管理。管理創新形成的附加價值，對整個城市系統具有“四兩撥千斤”的作用。同時失敗的城市管理，不僅會出現減量，嚴重時也會形成“差之絲毫，繆之千里”的負面作用。

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