房市：這個(gè)春天有點(diǎn)兒不真實(shí)

據(jù)說女皇武則天在代唐之后一度暗流潛涌，為了彰示天下民心所向，她在寒冷的冬天寫了一首催花詩，結(jié)果次日長安城內(nèi)百花齊放。如今的房地產(chǎn)開發(fā)商不甘先人專美于前，有樣學(xué)樣，在2009年春，聯(lián)手打造了一個(gè)房市春天。

自2009年第一季度以來，關(guān)于房市重現(xiàn)小陽春行情的說法一度甚囂塵上。房地產(chǎn)業(yè)是否成為了金融危機(jī)中第一個(gè)全面復(fù)蘇的行業(yè)，房市眼下的回暖是否意味著已經(jīng)觸底反彈?讓我們一起來解讀。

開發(fā)商被指自我炒作

春展被稱為房市的風(fēng)向標(biāo)，在一線城市舉辦的春展，其指向意義更是不言而喻。然而2009年4月中上旬以來，在北京和上海等地舉辦的春展(春交會(huì))卻引起非議一片，開發(fā)商被指自我炒作，造成房市回暖的假象。

重現(xiàn)賣方市場?

記者多次前往2009北京春季房地產(chǎn)展示交易會(huì)進(jìn)行現(xiàn)場采訪，感覺更像一個(gè)展示會(huì)，而不是交易會(huì)。參會(huì)的人很多，但基本上沒有見到達(dá)成交易的場景。大家的普遍感受是，房價(jià)又漲了，不僅僅是房市的春天來了，而且很快就將回復(fù)到2006～2007年的酷暑中去。

優(yōu)惠購房大賣場是2009年北京春展重點(diǎn)打造的理念，然而在現(xiàn)場，優(yōu)惠折扣顯得微乎其微，而且像2008年送禮品、送物業(yè)、送車位、送裝修、送家電等促銷手段，2009年也似乎退出了舞臺。不管是四五環(huán)外的郊區(qū)房還是中心城區(qū)的高價(jià)房，現(xiàn)在的價(jià)格都比年初高出了一兩千元不等，而且還供不應(yīng)求，一掃2008年底金融危機(jī)襲來時(shí)的低迷和冷清。

遠(yuǎn)洋沁山水在年前開盤時(shí)的均價(jià)是1.1萬元／平方米，春節(jié)后開盤的二期均價(jià)是1.2萬元，平方米，在春季房展上，房價(jià)已經(jīng)叫到1.4萬元／平方米。同樣情形在上海等地都有發(fā)生，閔行區(qū)古美羅陽板塊的萬源城D街坊，2月28日開盤價(jià)1.56萬元／平方米，3月28日漲到1.63萬元／平方米，4月6日已經(jīng)漲到1.68萬元／平方米。房市似乎又出現(xiàn)了高溫的賣方市場。

實(shí)際成交廖廖

據(jù)主辦方統(tǒng)計(jì)，本屆北京房展會(huì)共有118個(gè)項(xiàng)目參展，意向成交總額31.7億元，人流量突破15.5萬人。其中北京項(xiàng)目意向成交1812套，意向成交金額達(dá)20.7億元，比2008年增長4成。

然而，在實(shí)際成交量方面，主辦方總是含糊其辭。有關(guān)人士對比了4月8～12日展會(huì)期間與前后幾天期房和現(xiàn)房的網(wǎng)上認(rèn)購和網(wǎng)上簽約的數(shù)量，發(fā)現(xiàn)除4月11日當(dāng)天網(wǎng)上簽約量突破700套，比其他日子多出約100套之外，其他幾日均反應(yīng)平平。

開發(fā)商炒出來的假象?

在房展會(huì)現(xiàn)場，銀發(fā)族和大學(xué)生占據(jù)了在展廳人群的一大部分。更有媒體曝光，開發(fā)商用每人每天50元、管一頓午飯的酬勞，雇人到售樓處或者房展會(huì)，為看房、簽約當(dāng)托兒。這使得許多人開始懷疑，房展會(huì)轟轟烈烈的意向成交，或許就是開發(fā)商自導(dǎo)自演的一出戲。另外，根據(jù)記者在現(xiàn)場所做的采訪調(diào)查，絕大部分人表示目前報(bào)價(jià)偏高，還需繼續(xù)觀望。

時(shí)事評論家時(shí)寒冰則指出，北京的開發(fā)商、代理公司和房市炒家現(xiàn)在形成了一套完整的拉高房價(jià)、投機(jī)炒作、套取銀行資金的非法產(chǎn)業(yè)鏈，有能力在短期內(nèi)拉高房價(jià)，只要房價(jià)不跌20％，他們的行為就不容易暴露。

短暫回暖 不真實(shí)的春天

開發(fā)商應(yīng)該為誰蓋房?房市是否存在剛性需求?不久前房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)和房市專家戴建中曾經(jīng)有過激烈對話，暫且不論誰是誰非，但任志強(qiáng)敢于隔空喊話并顯得底氣十太高容易引起懷疑，且難以持續(xù)，回報(bào)太低則無法吸引投資。他的策略是每年給投資者約10％左右的穩(wěn)定回報(bào)，無論市場上漲或下跌，且持續(xù)數(shù)十年。一個(gè)不愿透露姓名的投資者說，“這個(gè)基金的投資回報(bào)真是好，數(shù)十年來，我們都非常相信它，任何時(shí)候我們想用錢時(shí)，我們總能在幾天之內(nèi)得到支票。當(dāng)知道這個(gè)投資騙局時(shí)，我們都驚呆了。”

麥道夫吸引投資者的手法也非常高明。他很了解龐氏騙局的關(guān)鍵是盡可能減少投資者贖回投資。因?yàn)榛鹳~面價(jià)值少于它的真實(shí)價(jià)值時(shí)，投資者贖回投資，基金必然破產(chǎn)。因此，麥道夫鎖定的是那些很少會(huì)贖回投資的慈善機(jī)構(gòu)。美國規(guī)定慈善機(jī)構(gòu)每年必須從基金中支取5％。而慈善基金一般是永久基金，如果有穩(wěn)定的超過5％的回報(bào)率，慈善基金一般不會(huì)贖回投資。按這—規(guī)定，麥道夫的基金即便不產(chǎn)生任何回報(bào)，也能維持慈善基金支取20年。為了吸引慈善基金，麥道夫利用自己前納斯達(dá)克主席的身份，參與各種各樣的慈善活動(dòng)。麥道夫本人是—個(gè)著名猶太人慈善機(jī)構(gòu)的發(fā)起者，同時(shí)還兼任其他慈善機(jī)構(gòu)的要職。

麥道夫以慈善家的形象出現(xiàn)在公眾場合，這為他吸收客戶帶來有利條件。不過，他從不過于張揚(yáng)自己的基金表現(xiàn)而吸引客戶。他有選擇地挑選，客戶群一般是口口相傳而來。這樣，對他極其信任，會(huì)長期跟隨他。對于那些看好他的基金的一般投資人，他都會(huì)拒絕接受。曾經(jīng)有一個(gè)紐約的房地產(chǎn)投資商，用幾乎祈求的口吻想要麥道夫接受投資，但遭到了他的拒絕。麥道夫選擇的都是堅(jiān)定不移地相信他并追隨他的投資者，他們一般把所有的投資都交給他管理且很少撤資轉(zhuǎn)換到其他基金。這種不分散化的投資，損失可想而知。

走道夫金融騙局的幾個(gè)要點(diǎn)：

有一個(gè)看似能夠產(chǎn)生超過正常回報(bào)的投資策略；

以商業(yè)秘密為由對自己的投資策略秘而不宣；

基金“業(yè)績”既平穩(wěn)，又高于正常回報(bào)：

以慈善家的形象吸引客戶，使客戶忠誠地追隨他投資，從而減少了贖回投資的機(jī)會(huì)；

總能按時(shí)支付投資者贖回申請；

有意隱瞞投資基金的真實(shí)價(jià)值。

投資理財(cái)防騙兩三招

現(xiàn)實(shí)中，多有類似麥道夫和龐氏騙局的情形發(fā)生，避免上當(dāng)?shù)奈ㄒ晦k法是勤觀察，多研究。

警惕不透明宣傳

如果有人宣稱能夠獲得超過平均水平以上的回報(bào)，或者有個(gè)千載難逢的投資機(jī)會(huì)且不增加風(fēng)險(xiǎn)，就值得懷疑。特別是他的投資策略以商業(yè)秘密為由秘而不宣，那么更應(yīng)多加小心。在市場和信息非常發(fā)達(dá)的今天，天上掉餡餅的機(jī)會(huì)幾乎是不存在的。如果有人向投資者推銷這種機(jī)會(huì)，要么它背后潛藏風(fēng)險(xiǎn)，要么是一個(gè)金融騙局。

對于難以獲得充分信息的基金，投資者要特別小心。一定要了解基金所持有的證券投資組合是否公開，基金的財(cái)務(wù)狀態(tài)是否公開，基金是否有專業(yè)審計(jì)，基金的真實(shí)價(jià)值與賬面價(jià)值是否相符等。

破除投資中的迷信

有許多投資者愿意去追捧所謂股神或投資天才，或者有意神化一些掌握投資訣竅的人，把這些人視做救世主。投資者的迷信給了制造金融騙局的人以可乘之機(jī)。這些救世主們往往會(huì)喬裝打扮，如龐氏曾經(jīng)被宣傳為“投資天才”，麥道夫也有著著名慈善家的形象。救世主們往往會(huì)利用自己的所謂“業(yè)績”，來證明自己的投資天才。龐氏的“業(yè)績”是90天翻一番，麥道夫的“業(yè)績”是超常穩(wěn)定的10％的年回報(bào)率，而且數(shù)十年如一日，這類“業(yè)績”的確不俗。所以，破除對他們的迷信尤其很難。

投資迷信與貪婪密切相關(guān)。投資者不切實(shí)際地追求高額回報(bào)，同時(shí)又不愿意承擔(dān)高回報(bào)背后的高風(fēng)險(xiǎn)。一些金融騙子利用投資者的貪婪心理，制造高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的假象，使投資者誤以為是—個(gè)難得的投資機(jī)會(huì)，寧愿相信天上會(huì)掉下餡餅。所以，對于超正常回報(bào)，風(fēng)險(xiǎn)又很低的投資機(jī)會(huì)，應(yīng)三思而行，問一問自己，如此好事，怎么會(huì)落在自己的頭上，會(huì)不會(huì)是一場騙局。

了解基金風(fēng)格 其實(shí)一般投資者的知識非常有限，政府出于金融安全角度，加強(qiáng)監(jiān)管是防止金融騙局的重要保障。互惠基金受到政府嚴(yán)格監(jiān)管，投資組合全部公開，要受到嚴(yán)格的財(cái)務(wù)審計(jì)，而且投資的證券由第三方信托機(jī)構(gòu)保管，從而保證互惠基金的賬面價(jià)值與真實(shí)價(jià)值相符。因此，互惠基金很難產(chǎn)生龐氏騙局。

相比之下，私募基金和對沖基金屬于合伙型公司，投資方法策略及投資組合可以不公開，這樣很難審計(jì)其財(cái)務(wù)狀況，容易為金融騙子所利用，麥道夫的基金就是這類基金。麥道夫事件之后，美國政府如何加強(qiáng)對對沖基金的監(jiān)管，相信會(huì)有一些舉措。