房市：這個春天有點兒不真實

據說女皇武則天在代唐之后一度暗流潛涌，為了彰示天下民心所向，她在寒冷的冬天寫了一首催花詩，結果次日長安城內百花齊放。如今的房地產開發商不甘先人專美于前，有樣學樣，在2009年春，聯手打造了一個房市春天。

自2009年第一季度以來，關于房市重現小陽春行情的說法一度甚囂塵上。房地產業是否成為了金融危機中第一個全面復蘇的行業，房市眼下的回暖是否意味著已經觸底反彈?讓我們一起來解讀。

開發商被指自我炒作

春展被稱為房市的風向標，在一線城市舉辦的春展，其指向意義更是不言而喻。然而2009年4月中上旬以來，在北京和上海等地舉辦的春展(春交會)卻引起非議一片，開發商被指自我炒作，造成房市回暖的假象。

重現賣方市場?

記者多次前往2009北京春季房地產展示交易會進行現場采訪，感覺更像一個展示會，而不是交易會。參會的人很多，但基本上沒有見到達成交易的場景。大家的普遍感受是，房價又漲了，不僅僅是房市的春天來了，而且很快就將回復到2006～2007年的酷暑中去。

優惠購房大賣場是2009年北京春展重點打造的理念，然而在現場，優惠折扣顯得微乎其微，而且像2008年送禮品、送物業、送車位、送裝修、送家電等促銷手段，2009年也似乎退出了舞臺。不管是四五環外的郊區房還是中心城區的高價房，現在的價格都比年初高出了一兩千元不等，而且還供不應求，一掃2008年底金融危機襲來時的低迷和冷清。

遠洋沁山水在年前開盤時的均價是1.1萬元／平方米，春節后開盤的二期均價是1.2萬元，平方米，在春季房展上，房價已經叫到1.4萬元／平方米。同樣情形在上海等地都有發生，閔行區古美羅陽板塊的萬源城D街坊，2月28日開盤價1.56萬元／平方米，3月28日漲到1.63萬元／平方米，4月6日已經漲到1.68萬元／平方米。房市似乎又出現了高溫的賣方市場。

實際成交廖廖

據主辦方統計，本屆北京房展會共有118個項目參展，意向成交總額31.7億元，人流量突破15.5萬人。其中北京項目意向成交1812套，意向成交金額達20.7億元，比2008年增長4成。

然而，在實際成交量方面，主辦方總是含糊其辭。有關人士對比了4月8～12日展會期間與前后幾天期房和現房的網上認購和網上簽約的數量，發現除4月11日當天網上簽約量突破700套，比其他日子多出約100套之外，其他幾日均反應平平。

開發商炒出來的假象?

在房展會現場，銀發族和大學生占據了在展廳人群的一大部分。更有媒體曝光，開發商用每人每天50元、管一頓午飯的酬勞，雇人到售樓處或者房展會，為看房、簽約當托兒。這使得許多人開始懷疑，房展會轟轟烈烈的意向成交，或許就是開發商自導自演的一出戲。另外，根據記者在現場所做的采訪調查，絕大部分人表示目前報價偏高，還需繼續觀望。

時事評論家時寒冰則指出，北京的開發商、代理公司和房市炒家現在形成了一套完整的拉高房價、投機炒作、套取銀行資金的非法產業鏈，有能力在短期內拉高房價，只要房價不跌20％，他們的行為就不容易暴露。

短暫回暖 不真實的春天

開發商應該為誰蓋房?房市是否存在剛性需求?不久前房地產大佬任志強和房市專家戴建中曾經有過激烈對話，暫且不論誰是誰非，但任志強敢于隔空喊話并顯得底氣十太高容易引起懷疑，且難以持續，回報太低則無法吸引投資。他的策略是每年給投資者約10％左右的穩定回報，無論市場上漲或下跌，且持續數十年。一個不愿透露姓名的投資者說，“這個基金的投資回報真是好，數十年來，我們都非常相信它，任何時候我們想用錢時，我們總能在幾天之內得到支票。當知道這個投資騙局時，我們都驚呆了。”

麥道夫吸引投資者的手法也非常高明。他很了解龐氏騙局的關鍵是盡可能減少投資者贖回投資。因為基金賬面價值少于它的真實價值時，投資者贖回投資，基金必然破產。因此，麥道夫鎖定的是那些很少會贖回投資的慈善機構。美國規定慈善機構每年必須從基金中支取5％。而慈善基金一般是永久基金，如果有穩定的超過5％的回報率，慈善基金一般不會贖回投資。按這—規定，麥道夫的基金即便不產生任何回報，也能維持慈善基金支取20年。為了吸引慈善基金，麥道夫利用自己前納斯達克主席的身份，參與各種各樣的慈善活動。麥道夫本人是—個著名猶太人慈善機構的發起者，同時還兼任其他慈善機構的要職。

麥道夫以慈善家的形象出現在公眾場合，這為他吸收客戶帶來有利條件。不過，他從不過于張揚自己的基金表現而吸引客戶。他有選擇地挑選，客戶群一般是口口相傳而來。這樣，對他極其信任，會長期跟隨他。對于那些看好他的基金的一般投資人，他都會拒絕接受。曾經有一個紐約的房地產投資商，用幾乎祈求的口吻想要麥道夫接受投資，但遭到了他的拒絕。麥道夫選擇的都是堅定不移地相信他并追隨他的投資者，他們一般把所有的投資都交給他管理且很少撤資轉換到其他基金。這種不分散化的投資，損失可想而知。

走道夫金融騙局的幾個要點：

有一個看似能夠產生超過正常回報的投資策略；

以商業秘密為由對自己的投資策略秘而不宣；

基金“業績”既平穩，又高于正常回報：

以慈善家的形象吸引客戶，使客戶忠誠地追隨他投資，從而減少了贖回投資的機會；

總能按時支付投資者贖回申請；

有意隱瞞投資基金的真實價值。

投資理財防騙兩三招

現實中，多有類似麥道夫和龐氏騙局的情形發生，避免上當的唯一辦法是勤觀察，多研究。

警惕不透明宣傳

如果有人宣稱能夠獲得超過平均水平以上的回報，或者有個千載難逢的投資機會且不增加風險，就值得懷疑。特別是他的投資策略以商業秘密為由秘而不宣，那么更應多加小心。在市場和信息非常發達的今天，天上掉餡餅的機會幾乎是不存在的。如果有人向投資者推銷這種機會，要么它背后潛藏風險，要么是一個金融騙局。

對于難以獲得充分信息的基金，投資者要特別小心。一定要了解基金所持有的證券投資組合是否公開，基金的財務狀態是否公開，基金是否有專業審計，基金的真實價值與賬面價值是否相符等。

破除投資中的迷信

有許多投資者愿意去追捧所謂股神或投資天才，或者有意神化一些掌握投資訣竅的人，把這些人視做救世主。投資者的迷信給了制造金融騙局的人以可乘之機。這些救世主們往往會喬裝打扮，如龐氏曾經被宣傳為“投資天才”，麥道夫也有著著名慈善家的形象。救世主們往往會利用自己的所謂“業績”，來證明自己的投資天才。龐氏的“業績”是90天翻一番，麥道夫的“業績”是超常穩定的10％的年回報率，而且數十年如一日，這類“業績”的確不俗。所以，破除對他們的迷信尤其很難。

投資迷信與貪婪密切相關。投資者不切實際地追求高額回報，同時又不愿意承擔高回報背后的高風險。一些金融騙子利用投資者的貪婪心理，制造高回報、低風險的假象，使投資者誤以為是—個難得的投資機會，寧愿相信天上會掉下餡餅。所以，對于超正常回報，風險又很低的投資機會，應三思而行，問一問自己，如此好事，怎么會落在自己的頭上，會不會是一場騙局。

了解基金風格 其實一般投資者的知識非常有限，政府出于金融安全角度，加強監管是防止金融騙局的重要保障。互惠基金受到政府嚴格監管，投資組合全部公開，要受到嚴格的財務審計，而且投資的證券由第三方信托機構保管，從而保證互惠基金的賬面價值與真實價值相符。因此，互惠基金很難產生龐氏騙局。

相比之下，私募基金和對沖基金屬于合伙型公司，投資方法策略及投資組合可以不公開，這樣很難審計其財務狀況，容易為金融騙子所利用，麥道夫的基金就是這類基金。麥道夫事件之后，美國政府如何加強對對沖基金的監管，相信會有一些舉措。