在建工程抵押評估的相關(guān)問題

[摘 要] 近年來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在銀行信貸總量中的比重逐年上升，而在建工程的抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要方式。但在建工程的抵押涉及許多不確定性，很容易產(chǎn)生風險。

在建工程抵押時的價值評估已經(jīng)引起貸款銀行的關(guān)注。本文通過分析有關(guān)在建工程抵押的法律關(guān)系，提出了在建工程的抵押條件，并對抵押評估方法中的成本法和假設(shè)開發(fā)法進行了深入的探討，供銀行業(yè)和不動產(chǎn)評估行業(yè)參考。

近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款在銀行信貸總量中的比重逐年上升，而在建工程抵押已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要方式，甚至成了開發(fā)貸款流程中的必然環(huán)節(jié)。但在建工程的抵押涉及許多不確定性，很容易產(chǎn)生風險。

一、在建工程及在建工程抵押

在建工程在不同的場合下具有不同的涵義。在會計核算中，在建工程是一個會計科目，反映的是企業(yè)尚未完工的基建工程中所發(fā)生的各項實際支出。在工程建設(shè)中，在建工程是指正在施工的工程。

在建工程的特點，一是實體上的不確定，即因工程未完工，不具備建筑的最終形態(tài)，其形態(tài)和價值還將不斷變化。二是法律上的不確定，即未取得相關(guān)權(quán)證，有關(guān)權(quán)屬關(guān)系尚不明朗。

但法律規(guī)定，在建工程可以抵押。1997年5月，建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第3條指出：“在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。” 2000年12月，最高人民法院頒布的《擔保法司法解釋》第47條提出，依法獲準正在建造中的建筑物的抵押，當事人辦理了抵押物登記的，人民法院可以認定抵押有效。2007年10月1日《物權(quán)法》實施，該法第180條明確規(guī)定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，為《物權(quán)法》配套的《房屋登記辦法》（建設(shè)部第168號令）第59條規(guī)定，“以在建工程設(shè)定抵押的，當事人應(yīng)當申請在建工程抵押權(quán)設(shè)立登記”。

二、在建工程抵押范圍

在建工程于建設(shè)期間每天都在發(fā)生變化，人們因此對在建工程抵押的范圍產(chǎn)生了不同的觀點。一種觀點認為，抵押范圍僅為抵押時點的已完工部分，不含以后新增部分；而另一種觀點則認為抵押范圍為該工程的全部，即包含已建和未建部分。目前，北京、廣州、成都、福州等城市采用前者，而上海市則采用后者。本文認為前者的抵押范圍是適當?shù)模罁?jù)是：

1、銀行接受在建工程抵押時，主要看重已經(jīng)建造完成部分的價值，基本上不考慮尚未建造部分可能具有的價值；

2、根據(jù)建設(shè)部對在建工程抵押的定義，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)”，因此，投入的資產(chǎn)才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范圍內(nèi)；

3、已建部分在達到抵押條件時已經(jīng)具備了一定的交換價值，可以作為抵押品處置；

4、《物權(quán)法》第187條是將“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并進行規(guī)定的，且均規(guī)定為“應(yīng)當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立”，可見在建工程抵押與建筑物抵押相同，設(shè)立的是一般抵押權(quán)；

5、2008年7月1日起施行的《房屋登記辦法（建設(shè)部令第168號）》將在建工程的抵押歸為“一般抵押權(quán)登記”，把預(yù)購商品房抵押（按揭）歸為“預(yù)告登記”。即在建工程設(shè)立抵押時就需要進行建筑詳細信息的登記簿，因此在建工程抵押的就只能是指已經(jīng)建成的部分。

三、在建工程的抵押條件

在建工程的抵押是需要具備抵押條件的，其中：

1、關(guān)于在建工程的抵押目的。建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中規(guī)定，在建工程抵押的目的是“抵押人為取得在建工程繼續(xù)建筑資金的貸款”。而《物權(quán)法》和最高人民法院《擔保法司法解釋》中規(guī)定，在建工程可以為在建工程抵押人的其他債務(wù)或者為他人的債務(wù)設(shè)定抵押。對于貸款銀行來說，前者的債權(quán)風險明顯小于后者的風險。

2、關(guān)于土地使用權(quán)。在建工程抵押時必須將相應(yīng)的土地使用權(quán)同時抵押，這樣，抵押的土地使用權(quán)如果是出讓用地，必須已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權(quán)證書；如果是集體用地，由于法律規(guī)定其不得轉(zhuǎn)讓，故不得進行抵押；如果是劃撥土地，則應(yīng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府土地行政管理部門批準后才能抵押。

3、關(guān)于建設(shè)審批程序。在建工程抵押必須保證建設(shè)項目的合法性，用于抵押的在建工程應(yīng)具備“三證”（《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》），表明建設(shè)工程手續(xù)完備、程序合法，項目可以順利轉(zhuǎn)讓。

4、關(guān)于工程進度。為保證在建工程具有可轉(zhuǎn)讓的屬性，在建工程應(yīng)達到一定的工程進度才能抵押。如商品房在建工程的抵押應(yīng)達到其預(yù)售條件。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房的預(yù)售條件是“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上”。根據(jù)《長沙市城市房地產(chǎn)交易管理辦法》（長沙市人民政府第89號令）規(guī)定，商品房預(yù)售條件是“房屋土建工程完成50%以上或多層建筑封頂、高層建筑達到十層”。

四、在建工程評估的方法

在建工程評估的主要方法有成本法和假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)同時采用這兩種評估方法，然后對這兩種方法的評估結(jié)果進行比較。如發(fā)現(xiàn)結(jié)果差異較大，還應(yīng)檢查兩種方法各自采用的數(shù)據(jù)和計算過程是否存在問題，最后經(jīng)權(quán)衡，確定在建工程的評估價值。

（一）成本法

采用成本法時：

在建工程評估價值=土地價值+在建工程總投入的價值

在建工程總投入價值=建筑安裝工程費用+專業(yè)人員費用+管理費用+報建費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售費用+銷售稅金

1、土地價值。計算土地價值時應(yīng)注意兩點。一是對于一宗土地上存在多項建筑時，應(yīng)計算該項在建工程分攤土地面積的價值，必要時應(yīng)作土地分割測繪，明確該項在建工程所占土地界址。二是土地價值應(yīng)采用評估時點的市場價值，而不是土地取得的成本。土地的市場價值可采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法等進行評估。

2、在建工程總投入的價值。在建工程總投入由多個子項組成，如專業(yè)人員費用、報建費用等發(fā)生在項目前期，與工程進度無關(guān)，建筑安裝工程費用、管理費用、投資利息都與工程進度有關(guān)，應(yīng)分別計算。

3、建筑安裝工程費用。測算建安工程費用需要確定兩個基本參數(shù)：一是單位造價，應(yīng)根據(jù)建筑結(jié)構(gòu)類型確定其建安工程的單位造價；二是工程形象進度，建安工程從建設(shè)到完工的各分項工程投資占建安總投資的比例一般是比較固定的，如高層建筑的土方工程和基礎(chǔ)工程占建安總投資的15%-25%、結(jié)構(gòu)工程占建安總投資的50%-60%。工程形象進度就是指在評估時點已經(jīng)完成了哪些分項工程，與工程進展完成的百分比。

4、專業(yè)人員費用包括市場調(diào)查、可行性研究、環(huán)境影響評價、規(guī)劃及建筑設(shè)計、建設(shè)工程招投標等項費用，一般為建安費用（已建部分和未建部分總預(yù)算額）的3%-5%；

5、報建費用主要是指基礎(chǔ)設(shè)施配套費，一般按照土地級別和用地類型的不同進行征收，長沙市的標準為360元/平方米至120元/平方米不等；

6、管理費按建安費用（已建部分的預(yù)算額）的5%-8%計；

7、投資利息應(yīng)考慮地價和已建部分建安費用兩部分。其中，土地費用投入假設(shè)為一次性投入，計息期為取得土地至評估時點。已建部分建安費用假設(shè)為均勻投入，計息期為開工至評估時點這段時間的一半；

8、開發(fā)利潤可以采用投資利潤率，以上述已投資總額為基數(shù)，利潤率為15%-35%，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況及社會平均利潤率確定；

9、銷售費用主要包括廣告宣傳費及代理費。

（二）假設(shè)開發(fā)法

采用假設(shè)開發(fā)法時：

在建工程評估價值=[續(xù)建完成后的不動產(chǎn)銷售價值-續(xù)建成本-續(xù)建管理費用-銷售費用-銷售稅金] /（1+r）n/2

上式中，r——不動產(chǎn)折現(xiàn)率

n——評估時點起至不動產(chǎn)完成銷售需要的時間段

1、確定在建工程續(xù)建完成后的不動產(chǎn)市場價值時應(yīng)注意：一是應(yīng)采用市場比較法確定未來不動產(chǎn)的銷售價值；二是未來不動產(chǎn)往往不可能100%售完，特別是高樓的地下室和商業(yè)裙樓應(yīng)考慮其的銷售率。

2、不動產(chǎn)折現(xiàn)率可采用基準利率加風險調(diào)整值的方法確定。

3、從評估時點起至不動產(chǎn)完成銷售需要的時間段，應(yīng)根據(jù)在建工程進展狀況和市場行情確定。商品房銷售期一般為0.5年--1年。

4、假定銷售和費用的發(fā)生都是均勻的，折現(xiàn)期為銷售期的1/2。

五、在建工程抵押變現(xiàn)分析

在建工程抵押權(quán)可以對抗其他的一些債權(quán)索求，但作為貸款銀行仍應(yīng)注意，在行使抵押變現(xiàn)時仍可能存在不少障礙，這些變現(xiàn)障礙在評估在建工程的抵押價值時，即在確定其抵押范圍時，就必須予以考慮，這些障礙有：

1、建設(shè)工程承包人價款優(yōu)先受償權(quán)。1999年頒布的《合同法》第286條規(guī)定：當建設(shè)工程，“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”

2002年6月，最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中再次認定：建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，當在建工程拍賣，拍賣價款中需要優(yōu)先支付拖欠承包人（施工單位）的工程價款，銀行只能從剩余部分中受償。因此，貸款銀行一般要求承包人（施工單位）出具《放棄工程款優(yōu)先受償權(quán)的承諾函》，以保證自身抵押權(quán)的優(yōu)先地位。

2、土地出讓金優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《擔保法》第56條的規(guī)定：“拍賣劃撥的國有土地使用權(quán)所得的價款，在依法繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。”按照上述規(guī)定，土地管理部門收取土地出讓金的權(quán)利也優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)。因此，在評估劃撥土地上的在建工程抵押價值時，必須扣除劃撥土地應(yīng)繳納的出讓金。

3、稅收優(yōu)先權(quán)。2001年新修訂的《稅收征收管理辦法》第45條規(guī)定：“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人財產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”該規(guī)定表明，當在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了稅，則貸款銀行在處置抵押的在建工程時，只有在抵押人付清拖欠稅款后，才可以受償在建工程處置后的價款。

4、已預(yù)售的商品房。當商品房的在建工程抵押在先，商品房預(yù)售在后，此時開發(fā)企業(yè)必須事先取得抵押銀行同意，解除已設(shè)定的抵押關(guān)系。當商品房在建工程抵押前已經(jīng)進行了商品房預(yù)售，則銀行在確定該在建工程抵押范圍時必須將已預(yù)售的戶室扣除在外，不然，就可能不能獲得抵押在建工程處置時的全部受償。

5、住宅小區(qū)的公共用房。住宅小區(qū)一般都要配備一定數(shù)量的公共用房，如物業(yè)管理用房、配電間、消防室等，這些公共用房是不能單獨進行轉(zhuǎn)讓的，因此在確定在建工程抵押范圍時也宜將這部分公共用房的價值扣除。

6、地下室。在建工程中的地下室部分也不宜納入可抵押的范圍，抵押人可能將地上的房產(chǎn)賣完后歸還部分的貸款，而繼續(xù)以不易出售的地下室作為在銀行的抵押，從而長期占用銀行的貸款。

（作者單位：湖南湘信評估公司）