不動產評估中重置成本的分析

[摘 要] 重置成本法是我國最常用的財產價值評估方法，也是評估不動產中使用較多的方法。如何合理地確定不動產的重置成本，不同的評估人員有著不太一致的說法。本文通過對有關重置成本的規范標準的對比，進行了重置成本的各種確定方法的綜合分析，并提出了建議。

一、不同評估標準及規范對不動產重置成本的表述

（一）《資產評估操作規范意見（試行）》（以下稱《操作規范》）：

“第十二條重置成本法是用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的被評資產所需的全部成本，減去被評估資產已經發生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產的評估值的一種資產評估方法。采用重置成本法確定評估值也可首先估算被評估資產與其全新狀態相比有幾成新，即求出成新率，然后用全部成本與成新率相乘，得到的乘積作為評估值。

第十三條重置價值是指在現時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態下的資產所需花費的全部費用。

重置價值有復原重置價值和更新重置價值兩種。在考慮按照復原重置或更新重置確定重置價值時，要符合替代性原則。”

（二）《資產評估準則——不動產》（以下稱《不動產準則》）：

“第十九條對于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動產，注冊資產評估師應當根據不動產的價值特性和資產特點，通過設計概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標準等技術資料，結合對不動產的現場查看，了解不動產的結構、工程量、工程費用分攤、建設周期以及收益等情況。

第二十九條注冊資產評估師運用成本法評估不動產，估算重置成本時，應當了解：

1.重置成本采用客觀成本；

2.不動產重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時，重置成本的相關成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤，避免重復計算或者漏算；

3.不動產的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產時，應當盡量采用復原重置成本。”

（三）《房地產估價規范》（以下稱《估價規范》）：

“2.0.21 建筑物重置價格

采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。

2.0.22 建筑物重建價格

采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。”

（四）《房地產估價規范條文說明》（以下稱《規范說明》）：

“5.4．6 求取建筑物的重置價格(亦稱重置成本)或重建價格(亦稱重建成本)，是假設建筑承包商根據發包人的要求完成新的建筑工程后，發包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。如果建筑物是自己建造的，也應假設全部費用與支付給承包商的相同。”

二、不同規范標準中重置成本的經濟含義和特點

（一）重置成本的經濟含義與分類

1.《操作規范》稱呼重置成本為“重置價值”。《操作規范》定義重置價值為“在現時條件下，重新購置、建造或形成與評估對象完全相同或基本類似的全新狀態下的資產所需花費的全部費用”。同時，《操作規范》將復原重置成本和更新重置成本稱為“復原重置價值”和“更新重置價值”。

2.《不動產準則》主張：“重置成本采用客觀成本”；“不動產的重置成本通常采用更新重置成本。當評估對象為具有特定歷史文化價值的不動產時，應當盡量采用復原重置成本。”

3.《估價規范》將不動產的重置成本分為建筑物的“重置價格”和“重建價格”。重置價格為“采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格”；重建價格為“采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。”

（二）對各標準規范中重置成本不同定義的分析

上述規范標準中的重置成本的經濟含義基本是一致的。依據的都是價值評估的替代原理，都認為不動產的重置成本為客觀成本，即在正常條件下的不動產最可能的公平的成本，而非實際成本。《不動產準則》、《操作規范》中的更新重置成本或更新重置價值與《估價規范》中的重置價格是等同的，《不動產準則》、《操作規范》中的復原重置價值與《估價規范》中的重建價格是等同的。

三、不同重置成本計算方法的分析

在目前的房地產評估中，經常是以評估基準日同類型的房地產作為參照，再根據所評估房地產和參照房地產之間所存在的條件差異進行修正，得出所評估房地產單方造價的重置成本。

而對于道路、橋梁、煙囪、設備基礎等等構筑物，目前一般是按照原設計圖紙采用預(結)算編制法來獲得重置成本。

《規范說明》將采用成本法和市場比較法求取建筑重置成本的具體方法分為四種，即單位比較法(包括單位面積法和單位體積法)、分部分項法、工料測量法和指數調整法。而工程造價人員在計算建筑工程造價時采用的重置成本求取的具體方法有概算指標編制法、預(結)算編制法、竣工結算調整法、造價換算法、“工料機”價值編制法、指數調整法、單方造價比較法等多種方法。可見，工程造價所述的方法分類更為細致。但這兩種方法系列所涵蓋的內容是一致的，對比歸納如下表：

評估人員不妨參照上述《規范說明》中的四種方法來確定建筑的重置成本。

參考文獻

[1]王杜. 重置成本法在房屋估價中的應用及分析. 中國資產評估，2003（4）.

(作者單位：湖北眾聯資產評估有限公司）