開征物業(yè)稅之我見

【摘要】我國目前的房地產稅制有許多弊端，為了發(fā)揮房地產稅收在調節(jié)房地產經濟和居民收入分配方面的作用，開征物業(yè)稅就成為必然。在制定物業(yè)稅制度時應體現(xiàn)以人為本的精神，從稅率、稅種、減免稅等方面全面考慮。

【關鍵詞】物業(yè)稅；弊端；注意問題

【中圖號】F812.42【文獻標示碼】A【文章編號】1005-1074(2009)01-0097-01

物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款。換句話說，就是把開發(fā)商造房時繳的稅，包括房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費，改由購房者以后每年來交。

1我國現(xiàn)行房地產稅制的主要弊端

在現(xiàn)行房地產稅費體制下，涉及房地產業(yè)的稅種有九個：契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅等，大致可分為三類:房地產取得稅類、房地產保有稅類和房地產轉讓稅類。而在每個大類下，又有各式各樣名目繁多的收費項目，這些收費項目可達百余種。

1.1流通環(huán)節(jié)稅種偏多，保有環(huán)節(jié)稅種偏少我國房地產稅制構成的明顯特點是：房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費多，稅費負擔重，從某種程度上制約了房地產業(yè)的健康發(fā)展。在房地產開發(fā)、銷售過程中，涉及到的稅種就多達7種。如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產稅、城鄉(xiāng)維護建設稅、土地使用稅、耕地占用稅等。這無形中增加了建房成本。有關專家指出，在國外的房價中，土建安置等成本約占房價的70%，稅費及其利潤約占30%。而在我國，土建等成本僅占房價40%，其余約60%為稅費和利潤。名目繁多的稅費集中在房地產交易環(huán)節(jié)，而房地產保有階段，稅種較少，從而導致房地產二次炒作投機較為嚴重。由于房地產業(yè)所涉及稅費調節(jié)對象主要是房地產開發(fā)商，這一環(huán)節(jié)稅費過重，無疑令開發(fā)商采取稅費轉嫁的方式，將土地出讓金和各種稅金轉移給購房者，讓購房者一次性繳納70年的土地稅或地租。這在相當程度上扭曲了房價的定價結構，提高了房價，造成城市基礎設施和市政產權制度的不明晰，影響了房地產業(yè)的發(fā)展。

這種稅制設置產生了三大消極作用。一是土地閑置、浪費嚴重。保有階段稅種少，稅負輕，流通環(huán)節(jié)稅重，就相當于給土地保有者的無息貸款，實際上鼓勵了投機。二是進入流通時，土地承受過高的稅負，從而助長了土地的隱形交易，逃稅現(xiàn)象嚴重。更為嚴重的是直接影響和阻礙了大量劃撥土地進入市場，激發(fā)了土地價格的上漲。三是在保有階段發(fā)生的增值部分，由于沒有稅收的調節(jié)機制，使政府無法參與增值價值的再分配，而流向了保有者，導致炒作泛濫，拉大了貧富差距。

1.2征稅范圍過窄目前我國的土地與房產稅，只限于城市、縣城與建制鎮(zhèn)以及工礦區(qū)，廣大的農村地區(qū)被排斥在外；在城鎮(zhèn)里也把機關、人民團體、軍隊、以及由國家財政撥款的單位自用及個人所有的非經營性房地產排除在外。

1.3計稅依據(jù)不合理一是我國土地使用稅的征收，不是按價值，而是按面積，這種征稅形式不能隨著課稅對象價值的上升而相應變動，有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。二是從價計征與從租計征的不公平性。從價計征的房地產稅，是依據(jù)房地產原值減去10%～30%后的余額，以1.2%的稅率計征，而這種價值是歷史成本，不反映市場價值；從租計征的房地產稅，是以租金的收入率乘以12%的稅率計征，因此，與按歷史成本從價計征相比，從租計征顯然稅負過重。三是根據(jù)土地使用性質的不同，一次收取70年、50年、40年的土地使用權出讓金，不僅加大了土地開發(fā)成本，提高了房地產的價格，造成城市財政的寅吃卯糧的局面，也不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。

2開征物業(yè)稅應注意以下幾個問題

2.1體現(xiàn)“以人為本”的精神一是“民生”原則。擁有一個遮風避雨的棲息之所，是百姓最基本的生活需要。當“福利分房”成為歷史，幾乎所有民用住房都具備了商品性質，故每個城鎮(zhèn)家庭的戶主便都成了“業(yè)主”。在這個屬于市民基本生存、生活需要的領域里，政府在采取任何政策時都應秉承這樣的價值目標：只能促其水準提升、負擔下降，而不是相反。二是“區(qū)別對待”原則。如今，貧富差距越來越大，城鄉(xiāng)居民之間及城市業(yè)主內部，各自擁有的物業(yè)數(shù)量及質量差異甚大，需在稅制上區(qū)別對待。即使對擁有兩處以上物業(yè)的業(yè)主，也應視具體情況決定是否施加稅負并設置不同的稅率。三是反對“為稅而稅”。所謂“為稅而稅”，是指一種新稅種的設置或調整，當局的惟一動機或價值目標僅限于增加稅源，為此甚至不顧及任何社會副作用。開征的物業(yè)稅應完全排除這樣的隱憂，在物業(yè)稅的設置動機、理念中，應排除某些“為稅而稅”的因素。

2.2完善評估體系根據(jù)國際慣例，征收不動產的物業(yè)稅需要有關部門定期對房地產的市場價格進行評估，每年按評估價值對房地產所有者征稅，這樣不僅不會增加居民負擔，還會促使地方政府改變其短期行為，更關心投資環(huán)境。實行物業(yè)稅需要一套完整的評估體系。如何合理評估不斷變化的房屋價值從而征收物業(yè)稅也將是有關方面面臨的一個重要問題。在西方發(fā)達國家，評估工作應由知名的建筑師和評估師來完成。他們一般沒有政府背景，私人掛牌，靠的是個人信譽。在新西蘭和澳大利亞，這樣的評估機構都是非營利性組織，有嚴格和專業(yè)的測量師確保公正。

2.3應確定合理的免征額稅收應著眼于稅源的穩(wěn)定性和可靠性，必須顧及納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性。從用途來看，業(yè)主物業(yè)可以分為經營性物業(yè)與住宅物業(yè)。以納稅能力衡量，經營性物業(yè)與純消費性的住宅物業(yè)性質是不同的，前者有收入來源，后者是純支出，理當進行合理的稅目分類，實行不同的稅制。另外住宅物業(yè)稅是從無到有的稅種，也不能一下子過渡到經營性物業(yè)的稅收水平。在進行這樣的稅目分類前提下，住宅物業(yè)稅制要確定一個合理的免征額。理由如下：首先，盡管隨著城市發(fā)展和周邊開發(fā)，附著在不可再生的土地資源上的所有住宅理論上都會升值，但自住的房子并不能變現(xiàn)這種增值；而一般而言住大宅的人稅負能力較強，且部分人還可以出租多余住房盈利，所以基本的住宅消費免稅，只對超額部分征稅是符合“納稅水平與收入水平、稅負能力的對稱性”原理的；其次，從稅收的調節(jié)功能來看，有一個限制什么，鼓勵什么的問題，“居者有其屋”是不應該限制的，要限制的是對寶貴的土地資源和社會財富的過度占用，只對超額持有的住宅征稅，能取得一定的合理調節(jié)房產資源配置的效果。另外，加大超額持有住宅的成本，還能限制囤積住房，炒房牟利的行為，有利于防止房產市場泡沫的形成。

應該指出的是，房地產稅制的改革，應該從稅率、計稅依據(jù)、稅種、免稅等方面全面考慮，而不僅是開征物業(yè)稅，物業(yè)稅解決不了房地產稅制中存在的根本問題，僅靠一個稅種來解決問題，只能治標不治本。

3參考文獻

[1]劉以賓.“物業(yè)稅”設置應秉承三原則[J].中國經濟時報，2004，2

[2]王小霞.開征物業(yè)稅治標不治本稅制改革應全面考慮[J].中國經濟時報，2004，2