淺析我國(guó)征收物業(yè)稅存在的問(wèn)題

康曉瑩

摘要:早在2003年10月,十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中已明確指出:“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”可時(shí)至今日,我國(guó)依然沒(méi)有開(kāi)始征收物業(yè)稅,原因何在?產(chǎn)生問(wèn)題的根本原因在于我國(guó)國(guó)情的復(fù)雜。歷史原因、法規(guī)缺陷原因、技術(shù)原因等一系列問(wèn)題,拖住了征收物業(yè)稅的步伐。、

關(guān)鍵詞:計(jì)稅依據(jù) 信息共享 協(xié)調(diào)關(guān)系 既得利益者

中圖分類號(hào):D922.229文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A文章編號(hào):1005-5312(2009)15-

2008年3月6日,在全國(guó)政協(xié)十一屆一次會(huì)議上山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)郭松海委員提出國(guó)家應(yīng)盡快開(kāi)征物業(yè)保有稅,以遏制投機(jī)性住房需求。自提出開(kāi)征物業(yè)稅以后的2004年開(kāi)始,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始大規(guī)模擴(kuò)張,房屋價(jià)格在不少大中城市也開(kāi)始上漲,雖經(jīng)國(guó)家?guī)状尾扇≌{(diào)控措施,但收效甚微,直到2007年房?jī)r(jià)幾乎到了瘋長(zhǎng)的程度,因此看來(lái)物業(yè)稅能否起到抑制房?jī)r(jià)的目的目前還無(wú)法定論。從目前的情況看,以下四方面的主要問(wèn)題不解決,我國(guó)征收物業(yè)稅將無(wú)從談起。

一、征收物業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)的問(wèn)題目前尚未解決

“物業(yè)稅的改革,關(guān)鍵在計(jì)稅依據(jù)的設(shè)置及調(diào)整。”中國(guó)政法大學(xué)民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院財(cái)稅金融法研究所副所長(zhǎng)施正文博士說(shuō)。

物業(yè)稅落到實(shí)處,直接的一個(gè)問(wèn)題就是,物業(yè)稅根據(jù)什么來(lái)征收?有人建議,根據(jù)住房面積來(lái)征收,住房面積越大,承擔(dān)的物業(yè)稅越多,這聽(tīng)起來(lái)似乎合情合理。但如果據(jù)此征收,再以北京為例,一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的60平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅,但是,位于市中心的小戶型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多,僅以面積來(lái)計(jì)算稅負(fù)是否公平?另外,兩個(gè)擁有同樣住房面積的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五六口人,僅以面積因素來(lái)計(jì)征物業(yè)稅顯然也不盡合理。 稅基該如何確定,是以財(cái)產(chǎn)稅來(lái)征收,還是以靠租金營(yíng)利的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)征收?稅率該如何界定,各地情況均不相同,征收1%,抑或根據(jù)每年地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)來(lái)定?稅收優(yōu)惠以及累進(jìn)稅制該如何設(shè)定?這些關(guān)節(jié)點(diǎn),目前決策層內(nèi)部均尚未明確。評(píng)估道路也任重道遠(yuǎn),相關(guān)部門(mén)人士介紹說(shuō),物業(yè)稅的開(kāi)征并不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革,而是涉及土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面的一場(chǎng)深刻的變革。怎么征、怎么管、怎么評(píng)估、采用什么樣的手段等等,都需要完善的技術(shù)條件。有的專家認(rèn)為,比如建立房?jī)r(jià)評(píng)估系統(tǒng),就需要增加大量的人力和物力,所以國(guó)家在實(shí)施時(shí),肯定也會(huì)比較慎重。”而個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等一旦出現(xiàn)差池,就會(huì)令利益糾葛異常復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起大波瀾。一套成熟的價(jià)格評(píng)估體系,是物業(yè)稅開(kāi)征的前提。但委托怎樣的機(jī)構(gòu)來(lái)做評(píng)估,“對(duì)目前中國(guó)的評(píng)估市場(chǎng)來(lái)講,是一件很為難的事。

計(jì)費(fèi)依據(jù)不完善,征收物業(yè)稅就無(wú)從談起,但目前我國(guó)對(duì)以上的問(wèn)題都沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。所以說(shuō)物業(yè)稅的實(shí)施還任重道遠(yuǎn)。

二、目前我國(guó)相關(guān)部門(mén)信息共享機(jī)制仍未建立

2008年02月18日,國(guó)稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)表說(shuō)明說(shuō)“現(xiàn)在房地產(chǎn)部門(mén)、金融部門(mén)和稅務(wù)部門(mén)都沒(méi)有完全聯(lián)網(wǎng),根本無(wú)法進(jìn)行信息共享,開(kāi)征物業(yè)稅從何談起?”物業(yè)稅征收需要一個(gè)重要的條件,即完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系。早在1998年1月,《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》即已經(jīng)開(kāi)始施行,并為建立完備的房屋產(chǎn)權(quán)信息體系創(chuàng)造了條件。在網(wǎng)絡(luò)高度發(fā)達(dá)和普及的今天,相關(guān)信息的對(duì)接和共享為這一問(wèn)題的解決提供了條件,但是實(shí)現(xiàn)相關(guān)信息的對(duì)接與共享的工作量是相當(dāng)繁重的。已頒布實(shí)施的《物權(quán)法》明確規(guī)定建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法。同時(shí),《物權(quán)法》明確了不動(dòng)產(chǎn)登記的效力,確定了不動(dòng)產(chǎn)登記程序,健全了不動(dòng)產(chǎn)登記類型,還規(guī)范了登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)在法律上與國(guó)際接軌,這為房屋產(chǎn)權(quán)信息共享機(jī)制的建立,解決了最大的一個(gè)難題。現(xiàn)在要做的,不僅是政府部門(mén)之間信息的對(duì)接與共享,還應(yīng)包括相關(guān)信息與民眾之間的對(duì)接和共享。但這種想法離我國(guó)的實(shí)際還相去甚遠(yuǎn),目前我國(guó)的政府部門(mén)之間的信息共享工作還沒(méi)有完成,更何談相關(guān)信息與民眾間的對(duì)接與共享。由此可知,實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅的征收還需要一個(gè)過(guò)程,甚至可以說(shuō)是一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程,這個(gè)過(guò)程也是隨著我國(guó)民主建設(shè)的逐步完善而完善的。

三、征收物業(yè)稅,還需關(guān)注對(duì)社會(huì)不同群體利益的保護(hù)。

中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院財(cái)政系主任朱青教授表示,目前在我國(guó)征收物業(yè)稅還面臨很多問(wèn)題,有很大難度。他歸結(jié)為三點(diǎn),一是要制定一個(gè)科學(xué)的免征額;第二點(diǎn)就是要對(duì)下崗、失業(yè)和低收入的群體找到一個(gè)好的解決辦法,不能使這部分人生活受到損失;第三點(diǎn)就是怎樣能夠科學(xué)合理地對(duì)房子價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

由此可見(jiàn),對(duì)下崗、失業(yè)和低收入的群體找到一個(gè)好的解決辦法,不能使這部分人生活受到損失已成為評(píng)價(jià)物業(yè)稅征收是否合理的一個(gè)重要要求。國(guó)外對(duì)這一問(wèn)題的解決也相當(dāng)重視。舉例而言,法國(guó)征收物業(yè)稅時(shí),60歲以上的老人、鰥寡孤獨(dú)以及領(lǐng)取低保的人、殘疾或喪失工作能力者等都可享受免稅待遇。

參考文獻(xiàn):

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